Fiscalité de la location meublée en 2023

La location en meublé d’un bien immobilier (chambre, appartement, maison, etc.) constitue au regard du droit fiscal une activité de nature commerciale.

Les revenus d’une location en meublé sont ainsi imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (et non celle des revenus fonciers qui s’applique aux locations nues de biens immobiliers).

Il importe peu que l’activité soit exercée de manière occasionnelle, ou bien à titre habituel.

Il existe deux types de loueur en meublé : les loueurs en meublé professionnels (« LMP ») et les loueurs en meublé non professionnels (« LMNP »).

Les règles fiscales diffèrent pour ces deux types de régimes.

Cet article a pour objet de faire un point complet sur la fiscalité de la location meublée, tant pour les LMP que les LMNP.

Les règles fiscales applicables aux LMP

Pour être considéré comme un LMP, le contribuable doit remplir deux conditions cumulatives.

En premier lieu, les recettes annuelles tirées de l’activité de location en meublé doivent être d’un montant supérieur à 23.000 euros.

Cette condition s’apprécie au niveau du foyer fiscal.

Il convient de prendre en compte, non seulement les loyers, mais également les charges, augmentées des remboursements de frais incombant au locataire.

Si l’activité a débuté en cours d’année, le seuil de 23.000 euros s’apprécie prorata temporis au titre de l’année de mise en location.

Pour le Conseil d’Etat, la date de de début d’activité (à partir de laquelle s’apprécie le seuil ci-dessus) correspond à celle de la signature du contrat de bail (CE 5-10-2007 n° 293475 : RJF 12/07 n° 1378).

En second lieu, les recettes doivent représenter au moins la moitié des revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal.

Par revenus d’activité professionnelle, il faut entendre notamment les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices non commerciaux, etc.

Si l’une ou l’autre de ces deux conditions cumulatives n’est pas remplie, le loueur en meublé sera alors considéré comme non professionnel.

Cela étant, l’un des principaux atouts sur un plan fiscal de la location en meublé à titre professionnel est que le déficit réalisé dans le cadre de cette activité est imputable sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.

Cette imputation peut être réalisée au titre de l’année en cours, ou au titre des six années suivantes.

C’est plus intéressant que le régime des revenus fonciers, sachant que dans ce cas le déficit n’est imputable que dans la limite de 10.700 € par an sur le revenu global, et à condition que le bien demeure loué nu jusqu’à la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où l’activité de location en meublé professionnelle a été exercée pendant au moins cinq ans, il est possible de bénéficier de l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession d’un élément de l’actif immobilisé affecté à l’exercice de l’activité professionnelle.

Pour cela, il est nécessaire que les recettes tirées de l’activité de location en meublé (au cours des deux années civiles précédant la cession) soient inférieures à 90.000 euros H.T. pour une exonération totale, ou 126.000 euros H.T. pour une exonération partielle.

Pour bien comprendre ce point, prenons un exemple.

Un LMP a acheté son appartement loué meublé 500.000 €, qui a été revendu au bout de huit ans.

Durant les années de location, le LMP a réalisé moins de 90.000 euros de chiffre d’affaires annuel.

Lors de la cession, le prix de vente était de 700.000 €.

Compte tenu des amortissements pratiqués (par hypothèse 120.000 euros), la plus-value de cession serait de 320.000 euros.

Sur cette somme de 320.000 euros, 120.000 euros correspondraient à une plus-value à court terme (le montant des amortissements pratiqués) et 200.000 euros correspondraient à une plus-value à long terme.

Dans la mesure où l’activité de LMP a été exercée pendant plus de 5 ans, et que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90.000 euros, le contribuable est exonéré dans cet exemple d’impôt sur la plus-value. Il ne devrait donc régler que les cotisations sociales des indépendants (environ 25% sur les 120.000 euros de plus-value à court terme, soit 30.000 euros environ).

Il convient par ailleurs de noter que le LMP bénéficie d’une exonération d’IFI sur les biens immobiliers utilisés dans le cadre de l’activité professionnelle, s’il s’agit d’une personne physique (cette règle ne s’applique pas aux personnes morales).

A noter que si l’activité a été exercée à titre professionnel au cours d’une années, puis à titre non professionnel l’année suivante, la plus-value de cession serait alors imposable en fonction de la situation du contribuable au cours de l’année précédant la transaction.

Autrement dit, si le contribuable avait exercé son activité comme LMP au titre de l’année N-1, il serait alors imposable selon le régime des plus-values professionnelles en cas de cession au titre de l’année N, même si l’année N, l’activité serait exercée en tant que LMNP.

Cela étant, en termes d’imposition, si le LMP réalise moins de 72.600 euros de chiffre d’affaires annuel, il a alors la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC.

Dans ce cas de figure, il serait imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur le montant des recettes déclarées, déduction faite d’un abattement forfaitaire de 50% (71% en cas de location en meublé de tourisme ou de chambre d’hôtes, lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 176.200 euros par an).

Dans le cadre du régime micro, les obligations déclaratives du LMP sont simplifiées : il n’est pas tenu de calculer son bénéfice imposable, et il peut simplement reporter son chiffre d’affaires, dans sa déclaration n°2042 C Pro.

En revanche, si le contribuable dépasse les limites du régime micro, il est alors soumis au régime réel d’imposition. Il doit alors dans ce cas déposer une déclaration de résultats n°2031 avant le 15 mai de l’année d’imposition (18 mai en 2022), et reporter le bénéfice ou le déficit calculé dans sa déclaration n°2042 C Pro.

Il sera fait remarquer qu’il y a deux inconvénients majeurs pour le statut de LMP : l’obligation de tenir une comptabilité commerciale détaillée (journal des recettes et dépenses, livre inventaire du mobilier, etc.), et l’assujettissement aux cotisations sociales des indépendants depuis le 1^er janvier 2021.

S’agissant des cotisations sociales des indépendants, celles-ci sont calculées sur le montant du bénéfice net (c’est-à-dire après déduction des charges). S’il n’y a pas de bénéfice, une cotisation minimum de 1.145 euros est malgré tout due.

A noter que si les loyers annuels sont inférieurs à 72.600 €, le LMP dispose de la possibilité d’opter pour le régime micro-social. Dans ce cas de figure, les cotisations sociales sont calculées au taux de 22 % sur le montant des loyers déclarés.

Les règles fiscales applicables aux LMNP

Les LMNP ne bénéficient pas de la possibilité d’imputer le déficit constaté dans le cadre de leur activité sur le revenu global, au même titre que les LMP.

Ils ne peuvent imputer le déficit que sur les revenus provenant d’une activité de même nature (activité de LMNP) au cours de l’année en cours, ou au titre des dix années suivantes.

Par ailleurs, les LMNP ne bénéficient pas du régime des plus-values professionnelles en cas de cession de l’immeuble. C’est le régime des plus-values privées qui est applicable.

Ce régime reste avantageux car la plus-value est imposée au taux global de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux si le contribuable a sa résidence fiscale en France), avec la possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

De plus, bien qu’un amortissement par un LMNP puisse être pratiqué sur l’immeuble, cet amortissement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession.

Ainsi, la plus-value de cession est calculée en déduisant du prix de vente du bien, le prix d’achat, mais sans réintégration des amortissements pratiqués pour l’imposition des revenus.

C’est différent pour le LMP, sachant que l’amortissement a pour effet d’accroître le montant de la plus-value, dont l’assiette est constituée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (valeur d’origine de l’immeuble diminuée des amortissements pratiqués).

Par ailleurs, contrairement aux LMP, les LMNP ne sont pas assujettis aux cotisations sociales des indépendants sur les loyers perçus. Ils sont en revanche assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, comme en matière de revenus fonciers.

Les exonérations des petites locations en meublé

Les revenus qui proviennent de la location, ou de la sous-location en meublé, d’une ou plusieurs pièce(s) d’une résidence principale, sont exonérés d’impôt sur le revenu, lorsque certaines conditions sont remplies.

Tout d’abord, la pièce louée doit constituer la résidence principale du locataire ou du sous-locataire (ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier).

En second lieu, il convient que le prix de la location soit fixé dans des limites raisonnables (en région Ile de France, le seuil annuel est de 192 euros / m²).

Si le propriétaire du bien immobilier dépasse ce plafond, il serait alors imposé soit au régime réel, soit au régime micro-BIC si ses recettes annuelles sont inférieures à 72.600 euros. Dans ce dernier cas, il bénéficierait d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant du chiffre d’affaires brut déclaré.

Sont également exonérés, – jusqu’au 31 décembre 2023 -, les propriétaires qui louent ou sous-louent, à la journée, à la semaine ou au mois, une partie de leur résidence principale à une personne n’y élisant pas domicile.

Il s’agit du régime des chambres d’hôtes, qui suppose que le montant du loyer soit inférieur à 760 euros par an.

Foire aux questions

Comment est imposée une location meublée ?

La location en meublé est traitée en droit fiscal comme une activité de nature commerciale.

Elle relève donc de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en matière d’impôt sur le revenu, peu importe qu’elle soit exercée à titre habituel ou occasionnel.

En matière de TVA, les locations de logements meublés sont par principe exonérées (sauf exceptions, notamment pour les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés), sans considération qu’il s’agisse de locations occasionnelles, saisonnières ou autres.

A noter par ailleurs que la location de locaux meublés est en principe assujettie à la cotisation foncière des entreprises, sauf exceptions (notamment les contribuables qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur résidence principale, et qui remplissent certaines conditions).

Quels sont les avantages fiscaux de la location en meublé ?

Les loyers perçus ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux.

Il est possible de bénéficier du régime micro-BIC si les loyers de l’année précédente n’ont pas dépassé le plafond de 72.600 euros (15.000 euros pour les revenus fonciers).

Dans ce cas, le contribuable peut bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus déclarés (30% en matière de revenus fonciers).

Si le contribuable se place sous le régime réel, il peut déduire chaque année les charges de gestions et de propriété, ainsi qu’un amortissement correspondant à 2 ou 3% du prix d’achat des biens loués (il n’y a pas d’amortissement dans le cadre des revenus fonciers).

Par ailleurs, si le contribuable est LMP, il peut imputer le déficit issu de son activité de LMP sur son revenu global sans limitation de montant, au titre de l’année en cours ou au cours des six années suivantes (en matière de revenus fonciers, le déficit n’est imputable qu’à hauteur de 10.700 euros par an, et sous certaines conditions).

En outre, dans le cadre du régime du LMP, le contribuable peut bénéficier de l’exonération prévue en matière de plus-value professionnelle.

De surcroît, le LMP personne physique peut bénéficier de l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels.

Quelles sont les locations en meublé exonérées ?

Les revenus provenant de la location ou de la sous-location en meublé d’une ou plusieurs pièces d’une résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu, si les conditions suivantes sont réunies : le bien loué constitue pour le locataire (ou le sous-locataire) sa résidence principale ou sa résidence temporaire (dans le cas d’un travailleur saisonnier), et le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables (192 € / m² / an en 2022 en Ile de France).

Par ailleurs, les loyers tirés d’une location (ou sous-location) d’une partie de la résidence principale, à une clientèle de passage, sont exonérés, si le montant annuel du loyer ne dépasse pas 760 euros (il s’agit du régime des chambres d’hôtes).

Ces deux exonérations peuvent se cumuler dans l’hypothèse où durant les congés, le bien est loué à des touristes de passage, et que durant l’année universitaire, le bien est loué à un étudiant par exemple.

Comment remplir sa déclaration de revenus en tant que LMP ou LMNP ?

Les loueurs professionnnels doivent remplir le premier cadre de la page 3 de la déclaration n°2042 C Pro.

Le loueur non professionnel doit remplir le premier cadre de la page 5 de la déclaration n°2042 C Pro.

S’agissant des cases à renseigner, cela dépend du régime applicable (micro-BIC ou régime réel).

Si le contribuable est imposé selon le régime réel, le montant qu’il doit reporter dans la déclaration n°2042 C Pro correspond au résultat calculé dans la déclaration n°2031 SD.

Quelles charges puis-je déduire de mes revenus de location meublée ?

Lorsque le contribuable est soumis au régime du micro-BIC, il ne peut déduire aucune charge. L’administration fiscale applique en effet automatiquement un abattement de 50% sur le montant des loyers bruts déclarés.

En revanche, si le contribuable est soumis au régime du réel (sur option ou de plein droit s’il dépasse les limites du régime micro-BIC), il peut alors déduire chaque année des loyers, les charges de gestion et de propriété.

Il peut également déduire une fraction correspondant généralement à 2 ou 3% du prix d’achat du bien immobilier loué sous la forme d’un amortissement.

Pour rappel, l’amortissement ne peut pas créer un déficit. Il n’est pris en compte qu’à concurrence d’un montant des loyers, diminué des charges.

Le contribuable a par ailleurs la possibilité de déduire les frais découlant notamment de travaux d’entretien, de rénovation, ou d’aménagement, réalisés dans le bien loué.

Si le contribuable est LMP, et qu’il est soumis au régime du réel, il peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation de montant, au titre de l’année en cours et des six années suivantes. Un LMNP ne peut imputer le déficit que sur ses revenus de la même nature de l’année en cours, et des dix années suivantes.

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité de la location en meublé ?

Vous avez des questions concernant le statut fiscal du LMP ou du LMNP ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter et/ou à laisser un commentaire dans l’espace ci-dessous.

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