Loi Pinel : réduction d’impôt en 2022
📝 Modifié le 15/10/2023 | Par (Avocat)
Conformément aux dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts, un particulier qui acquiert un logement neuf jusqu’au 31 décembre 2024 peut bénéficier d’une réduction d’impôt, lorsque ce logement est destiné à la location, et que certaines conditions spécifiques sont remplies. Il s’agit de la réduction d’impôt prévu par la loi Pinel.
La réduction d’impôt est répartie sur la durée de l’engagement de location pris par l’acquéreur du bien immobilier.
La réduction d’impôt Pinel a succédé au dispositif Duflot depuis le 1er septembre 2014.
Le dispositif Pinel ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un logement ancien destiné à la location. Dans ce cas, c’est le dispositif Denormandie ancien qui s’applique.
Cet article a pour objet de faire un point complet sur la réduction d’impôt Pinel en 2022.
➡️ Sommaire de l'article :
Conditions pour être éligible au dispositif Pinel
La réduction d’impôt Pinel s’applique aux personnes physiques qui ont leur résidence fiscale en France.
Le bien immobilier peut être acquis en direct par la personne, ou via une société de personnes fiscalement translucide (non soumise à l’impôt sur les sociétés).
Il est également possible de bénéficier du dispositif Pinel via l’acquisition de parts de SCPI.
Le dispositif Pinel concerne notamment les logements acquis neufs jusqu’au 31 décembre 2024.
A cet égard, il est nécessaire que la signature de l’acte authentique de vente ait lieu avant cette date.
L’administration fiscale précise qu’un logement neuf est un logement qui n’a jamais été habité ou utilisé avant son acquisition.
A noter que le dispositif Pinel s’applique également en cas d’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement. Là encore, cette acquisition doit intervenir avant le 31 décembre 2024.
Le bien acquis doit être affecté à l’habitation.
Le logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement doit bénéficier du label BBC 2005 (lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013), ou respecter la réglementation thermique dite « RT 2012 » (lorsque le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013).
En cas de demande de l’administration fiscale, le contribuable doit fournir une attestation justifiant que le logement est conforme aux conditions de performance énergétique. Celle-ci est fournie par l’organisme de certification habilité.
Par ailleurs, le bien immobilier doit être situé en France ou dans une collectivité territoriale d’outre-mer.
Il doit toutefois être situé dans un emplacement spécifique, à savoir une zone géographique au sein de laquelle il y a un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Les communes concernées sont classées par un arrêté en date du 1er août 2014 (zones A, A bis et B1).
Pour bénéficier du dispositif Pinel, le propriétaire doit s’engager à donner le bien immobilier en location nue à usage d’habitation principale du locataire.
Autrement dit, si le bien est loué en tant que résidence secondaire ou saisonnière, la réduction d’impôt Pinel n’est pas applicable.
Le locataire doit être une personne qui ne fait pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire (ni un ascendant, ou un descendant).
La durée de l’engagement de location est fixée à six ou neuf ans.
Cette durée est calculée de date à date à partir de la prise d’effet du contrat de bail.
Lorsque l’engagement de location de six ou neuf ans prend fin, il est possible de le proroger jusqu’à douze ans.
Si le bien immobilier est détenu par une société fiscalement translucide (comme une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés), l’associé, qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, doit s’engager à conserver les titres jusqu’à la fin de la période d’engagement de location.
Si le bien immobilier est détenu par une SCPI, c’est la société qui prend l’engagement de location. Dans ce cas, l’associé, qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, doit s’engager à conserver les titres de la SCPI jusqu’à la fin de la période d’engagement de location.
A noter que la réduction d’impôt Pinel suppose que le montant du loyer soit plafonné. Le montant est distinct selon la zone dans laquelle le bien immobilier est situé.
A titre d’exemple, en zone A, le montant du loyer mensuel par mètre carré (charges non comprises) est de 13,09 euros en 2022.
En outre, le locataire doit avoir des ressources modestes (déterminées sur la base du revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail), dont le plafond varie d’une part, en fonction de la zone géographique où se situe le bien loué, et d’autre part, de la composition de son foyer fiscal.
A titre d’exemple, en zone A, pour un locataire célibataire sans enfant, le plafond annuel est fixé à 39.363 euros.
Base de calcul et montant de la réduction d’impôt Pinel
La réduction d’impôt Pinel est déterminée sur la base du prix de revient du logement (à savoir le prix d’acquisition du bien majoré des frais annexes).
Ce prix est pris en compte dans la limite de 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.
L’annexe 3 de l’article 46 AZA Octies B du code général des impôts précise que cette limite ne peut pas dépasser 300.000 euros au total.
En cas d’investissement via une SCPI, la réduction d’impôt est déterminée sur la base du montant des versements, dans la même limite globale de 300.000 euros.
Lorsque toutes les conditions sont remplies, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% lorsque l’engagement de location initiale est de six ans, et 18% lorsque l’engagement de location initiale est de neuf ans.
Pour les investissements réalisés en 2023, les taux seront portés respectivement à 10,5% et 15%.
Pour les investissements réalisés en 2024, les taux seront encore abaissés pour passer respectivement à 9% et 12%.
Si le propriétaire proroge la durée de l’engagement à 9 ans ou à 12 ans, le taux applicable varie suivant la durée initiale de l’engagement de location.
Si l’engagement initial est de six ans, le taux est alors de 6% pour la première période triennale (de 6 à 9 ans) et de 3% pour la seconde période triennale (de 9 à 12 ans).
Si l’engagement initial est de neuf ans, le taux est alors de 3% pour la période triennale (de 9 ans à 12 ans).
Pour bien comprendre, prenons un exemple.
Une personne acquiert un bien immobilier en zone A moyennant 270.000 euros.
Il prend un engagement de location de six ans auprès d’un locataire aux ressources modestes.
Dans ce cas, durant la période de six ans, le taux de la réduction d’impôt annuel est calculé comme suit :
(270.000 x 12%) / 6 = 5.400 euros par an.
S’il décide de proroger la durée de location à neuf ans, le taux de la réduction d’impôt annuel pour la période de six à neuf ans serait alors calculé comme suit :
(270.000 x 6%) / 3 = 5.400 euros par an.
S’il décide de proroger à nouveau la durée de location à douze ans, le taux de la réduction d’impôt annuel pour la période de neuf à douze ans serait alors calculé comme suit :
(270.000 x 3%) / 3 = 2.700 euros par an.
A noter que la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition (si celle-ci est intervenue postérieurement).
En cas d’acquisition de parts de SCPI, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de leur souscription.
La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu dû chaque année, en fonction de la durée de l’engagement de location.
Point important : la réduction d’impôt Pinel est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an (18.000 euros en outre-mer).
A noter que pour un même logement (ou souscription de parts de SCPI), le contribuable ne peut bénéficier à la fois de la réduction Pinel et la réduction des dépenses de travaux de ses revenus fonciers.
Les obligations déclaratives du contribuable
Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le contribuable doit déposer au titre de la première année d’application du dispositif le formulaire n°2044 EB d’engagement de location.
Il doit également remplir une lettre rédigée conformément à un modèle établi par l’administration fiscale (BOI-LETTRE-000013).
Il convient par ailleurs de fournir une copie du contrat de bail et de l’avis d’imposition du locataire.
D’autres justificatifs peuvent être demandés par l’administration fiscale, comme par exemple la copie de la demande de permis de construire le cas échéant.
A l’issue de l’engagement de location, il convient de renouveler l’option pour le régime Pinel, si le contribuable souhaite le proroger.
A noter que l’option pour le régime Pinel est irrévocable.
En cas d’application du régime du micro-foncier, le contribuable doit indiquer en case 4BE de la déclaration n°2042 le montant brut des loyers perçus.
En plus de la déclaration des revenus n°2042, le contribuable doit joindre l’imprimé n°2044 s’il relève du régime réel d’imposition.
Sources
- Article 199 novovicies du code général des impôts.
- Article 46 AZA Octies B du code général des impôts.
- BOI-IR-RICI-360-10-30 : Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire.
- BOI-LETTRE-000013 : Modèle d’engagement de location à produire par les propriétaires de logements.
- Arrêté du 1er août 2014 : zones éligibles au dispositif Pinel.
- Formulaire n°2042 : Déclaration d’ensemble des revenus.
- Formulaire n°2044 EB : Engagement de location.
Foire aux questions
Comment fonctionne la réduction d’impôt Pinel ?
La réduction d’impôt Pinel est calculée sur la base du prix de revient du logement dans la limite de 5.500 euros par mètre carré de surface habitable, et dans la limite globale de 300.000 euros.
Le taux de la réduction est de 12% pour un engagement de location de 6 ans, et de 18% pour un engagement de location de 9 ans.
En cas de prorogation de six à douze ans, le taux de la réduction d’impôt est de 6% pour les trois premières années au-delà de la sixième, et de 3% pour la période de neuf ans à douze ans.
En cas de prorogation de neuf à douze ans, le taux de la réduction d’impôt est de 3% pour la période triennale.
A noter que ces taux seront abaissés en 2023, puis à nouveau en 2024.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ?
Le logement neuf doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
Le propriétaire doit prendre un engagement de location d’une durée de 6 ans ou 9 ans, qui peut être prorogé jusqu’à 12 ans.
Le montant du loyer doit être plafonné, et le locataire doit avoir des ressources modestes.
Par ailleurs, le bien immobilier doit être situé dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
En outre, à compter de l’acquisition du logement, le bien doit être loué dans un délai de 12 mois.
Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?
La réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans. Elle est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5.500 € par m² de surface habitable, dans la limite globale de 300.000 €.
Le taux de la réduction d’impôt est de 12% du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans.
La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur toute la durée d’engagement de location.
La réduction d’impôt Pinel vient chaque année en déduction de l’impôt sur le revenu calculé au barème progressif.
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Êtes-vous sûr que le micro foncier s’applique lorsque le logement est placé sous le régime PINEL ?
Bonjour,
L’administration fiscale précise ce qui suit dans son BOFIP dédié au régime Pinel :
« Le régime d’imposition simplifié prévu à l’article 32 du CGI (régime micro-foncier) s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier total du contribuable n’excède pas 15 000 euros au titre de l’année d’imposition.
La circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du CGI (régime Pinel), ne fait pas obstacle à l’application de ce régime. »
Il est donc possible de bénéficier du régime du micro-foncier en loi Pinel.