Commodat ou prêt à usage : définition, durée et fiscalité

Le commodat (ou prêt à usage) est régi par les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil.

Le commodat est un contrat par lequel une partie livre un bien à une autre afin qu’elle s’en serve. A l’issue du prêt à usage, cette dernière doit rendre le bien.

L’un des critères essentiels du commodat est que la partie qui se sert du bien prêté a une obligation de restitution.

Le prêt à usage est un contrat essentiellement gratuit. Cela signifie qu’il ne doit y avoir aucune contrepartie à l’avantage procuré à l’emprunteur.

Cet article a pour objet de faire un point sur la définition et les caractères du prêt à usage, ainsi que les règles fiscales applicables.

Définition et modalités du commodat ou prêt à usage

Le commodat est un contrat réel.

Autrement dit, il ne se forme pleinement qu’au moment de la remise effective du bien à l’emprunteur.

Avant cette remise, il n’existe, en principe, qu’une promesse de prêt.

La qualification de prêt à usage suppose le respect de plusieurs conditions.

En premier lieu, l’emprunteur doit être tenu à une obligation de restitution de la chose prêtée.

Le prêt à usage doit donc porter sur un bien susceptible d’être restitué (un bien mobilier, du matériel, une voiture, un immeuble, etc.).

En second lieu, la chose prêtée doit faire l’objet d’un usage à titre gratuit par l’emprunteur.

L’article 1876 du code civil prévoit en effet que le prêt à usage (ou commodat) est essentiellement gratuit.

Le prêt à usage se distingue ainsi d’une location qui suppose le règlement d’un loyer pour utiliser la chose.

En troisième lieu, le bien prêté doit faire l’objet d’un usage à titre personnel.

Il est ainsi de jurisprudence constante que l’emprunteur doit se servir personnellement de la chose prêtée (cf. notamment Cass. civ. 3-11-1988 : Bull. civ. I p. 205).

Cela étant, le commodat est conditionné à la remise du bien prêté par le prêteur à l’emprunteur.

Lorsque le commodat porte sur un immeuble, la remise du bien est considérée comme réalisée lorsque les clés sont confiées à l’emprunteur.

D’un point de vue juridique, le commodat n’aboutit pas à une aliénation du bien prêté. Cela signifie que le bien demeure la propriété du prêteur.

Quoi qu’il en soit, il est généralement recommandé de conclure un contrat de commodat (ou de prêt à usage) par écrit.

L’écrit est notamment utile du côté de l’emprunteur, qui pourrait contester le règlement d’une indemnité en contrepartie de l’usage du bien prêté.

L’acte écrit permet par ailleurs de fixer les modalités d’utilisation de la chose prêtée (par exemple la durée du prêt d’un logement, afin d’éviter que l’emprunteur n’y reste au-delà du terme souhaité par le prêteur).

A noter que, conformément aux dispositions de l’article 1886 du code civil, les dépenses faites par l’emprunteur en vue de l’usage du bien prêté restent à sa charge (il peut s’agir des dépenses d’électricité, l’assurance, les travaux courants d’entretien, etc.).

Il sera par ailleurs fait observer qu’en cas de perte ou de dégradation de la chose prêtée, celle-ci serait imputable à l’emprunteur s’il en est l’utilisateur exclusif.

L’emprunteur doit en effet veiller, de manière raisonnable, à la garde et la conservation du bien prêté.

Quoi qu’il en soit, le bien prêté doit être restitué, à l’issue du prêt à usage, au prêteur.

Lorsque le contrat prévoit un terme, la restitution intervient en principe à l’échéance convenue ou lorsque la chose a servi à l’usage pour lequel elle a été prêtée.

En revanche, lorsqu’aucun terme n’a été convenu et que le prêt porte sur une chose d’usage permanent, comme un logement ou un local, la jurisprudence admet que le prêteur puisse y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable.

La Cour de cassation l’a notamment rappelé pour les prêts à usage sans terme portant sur des biens d’usage permanent (Cass. 1re civ., 10 mars 2021, n° 19-18.443).

Le commodat est ainsi une technique intéressante car il permet de mettre à disposition un bien à un ami ou à un proche, sans qu’une assimilation puisse être faite à un acte de donation ou à un contrat de bail.

Il convient toutefois de conserver à l’esprit que l’emprunteur a simplement le droit de jouir du bien, pas celui de le louer ou de le vendre.

Fiscalité du commodat

S’agissant d’un logement, l’article 15, II du Code général des impôts prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

La doctrine administrative (BOI-RFPI-CHAMP-20-20 n°50) admet que cette règle s’applique également lorsque le propriétaire met gratuitement ce logement à la disposition d’un tiers, sans conclure de bail à titre onéreux.

Il s’ensuit qu’en cas de mise à disposition gratuite d’un logement au profit d’un proche, le prêteur n’est, en principe, pas imposé à l’impôt sur le revenu sur des loyers qu’il ne perçoit pas.

En contrepartie, il ne peut pas déduire les charges et travaux afférents à ce logement.

Cela étant, contrairement à une donation, le commodat est traité comme un prêt gracieux.

Dans le cadre d’une donation entre personnes non parentes, les droits de mutation à titre gratuit sont en principe de 60% (avec un modeste abattement).

Sous réserve que le contrat de commodat constitue bien un prêt à usage, et non une donation déguisée, il permet de mettre gracieusement un bien à la disposition d’un tiers, en évitant les droits de mutation à titre gratuit de 60%.

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le prêteur demeure le propriétaire du bien immobilier prêté gracieusement.

Il doit donc continuer, en principe, à le déclarer à l’IFI, sous réserve, le cas échéant, des modalités de valorisation retenues.

En matière de taxe foncière, celle-ci demeure en principe à la charge du propriétaire (article 1400 du Code général des impôts).

Si certaines charges normalement supportées par le propriétaire sont transférées à l’emprunteur, en particulier de manière extensive ou anormale, cela peut fragiliser la qualification de commodat et nourrir un risque de requalification.

En matière de plus-value immobilière, le prêteur ne devrait plus pouvoir revendiquer l’exonération au titre de la résidence principale, dans la mesure où il n’occupe plus le logement d’un point de vue factuel (article 150 U du code général des impôts).

Il sera fait observer que le commodat est scruté de près par l’administration fiscale.

Le commodat doit être rédigé avec soin, notamment dans un cadre familial.

En pratique, une convention trop imprécise sur sa durée, sur son caractère personnel ou sur les conditions d’occupation peut alimenter des discussions civiles ou fiscales sur la véritable nature de l’avantage consenti.

A noter par ailleurs que si le prêteur perçoit une quelconque rémunération de l’emprunteur, le contrat de commodat pourrait être requalifié en contrat de location. Dans ce cas, les loyers constitueraient des revenus taxables du côté du prêteur.

Cela étant, l’absence de contrat écrit risque de rendre délicate la preuve du commodat en cas de litige avec l’administration fiscale.

Il est donc utile de formaliser par écrit la durée du prêt, l’usage autorisé du bien, les charges supportées par l’emprunteur et les modalités de restitution.

Il peut également être opportun de faire enregistrer le contrat afin de lui conférer une date certaine.

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