Plus-value immobilière : imposition, calcul et exonération (2026)

Points clés	Réponses rapides
Vente de la résidence principale	En principe : exonération totale de la plus-value.
Taux de base de la plus-value	19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Bien détenu depuis moins de 6 ans	Pas d’abattement pour durée de détention.
Bien détenu depuis au moins 22 ans	Exonération totale d’impôt sur le revenu et exonération partielle des prélèvements sociaux.
Au terme de 30 ans de détention	Exonération totale d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Plus-value d’un montant élevé	Surtaxe possible au-delà de 50.000 €.
Obligations déclaratives	En pratique, la déclaration est réalisée par le notaire, avec un report de la plus-value imposable à prévoir dans la déclaration annuelle de revenus.

Les développements qui suivent précisent les règles d’imposition, les principaux cas d’exonération, ainsi que les formalités déclaratives applicables.

Comment calculer en pratique une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d’acquisition du bien.

Le prix d’acquisition peut, sous certaines conditions, être majoré des frais d’acquisition et du coût de certains travaux.

La plus-value ainsi déterminée est ensuite réduite, le cas échéant, par les abattements pour durée de détention.

En principe, elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %, hors surtaxe éventuelle.

Voici un exemple pratique de calcul d’une plus-value immobilière.

Un appartement est acheté 150.000 € puis revendu 250.000 €.

La plus-value brute est de 100.000 €.

Si le prix d’acquisition peut être majoré de 10.000 € de frais d’acquisition et de 20.000 € de travaux, le prix d’acquisition retenu passe à 180.000 €.

La plus-value brute est alors ramenée à 70.000 € (250.000 € – 180.000 €), avant application des abattements pour durée de détention.

Au-delà du calcul lui-même, la fiscalité de la plus-value immobilière comprend plusieurs régimes d’exonération prévus par la loi.

L’imposition de la plus-value immobilière réalisée par un particulier

Le régime d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers domiciliés en France est prévu aux articles 150U à 150 VH du code général des impôts.

Les plus-values sont celles qui proviennent de la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis à titre onéreux.

Sont ainsi exclues les plus-values résultant d’une mutation à titre gratuit, via une donation ou une succession.

Le fait générateur de la plus-value immobilière est la date de la cession à titre onéreux du bien immobilier. Il s’agit en pratique de la date du transfert de propriété, qui intervient généralement à la date de la signature de l’acte notarié.

La plus-value correspond à la différence entre, d’un côté le prix de cession, et de l’autre le prix d’acquisition du bien immobilier.

Elle est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Soit un taux global de 36,2%.

Il y a également une surtaxe, si le montant de la plus-value imposable excède 50.000 euros en matière d’impôt sur le revenu, après les abattements pour durée de détention. Son taux est compris entre 2% et 6% en fonction du montant de la plus-value.

A noter que les ventes exonérées ne sont pas concernées par la surtaxe, pas plus que les ventes de terrains à bâtir.

Si l’acquisition a été réalisée à titre onéreux, les frais d’acquisition, – ainsi que les travaux d’agrandissement et de rénovation -, majorent le montant du prix d’acquisition.

Les frais d’acquisition peuvent être retenus, soit pour leur montant réel, soit selon un forfait qui correspond à 7,5% du prix d’acquisition du bien. Les frais réels correspondent généralement aux honoraires du notaire, aux frais d’acquisition, ainsi qu’à la commission de l’agence immobilière.

Les travaux peuvent également être retenus pour leur montant réel, ou à un forfait correspondant à 15% du prix d’acquisition. Le forfait ne s’applique que si le bien est cédé au-delà d’un délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition.

Il est important de relever que le forfait pour les frais d’acquisition (7,5%) n’est pas applicable lorsque l’acquisition a été faite à titre gratuit. Dans ce cas, on ne retient que les sommes pour leur montant réel.

A noter que dans une décision en date du 15 avril 2024, le Tribunal Administratif de Pau a jugé que lorsque le vendeur déclare ou affirme ne pas avoir réalisé de travaux, le forfait précité de 15 % n’est pas applicable (TA Pau, 15 avril 2024, n° 2201290).

Cela étant, deux types d’abattement existent.

Il y a tout d’abord un abattement général pour durée de détention, qui s’applique à partir de la sixième année de détention en matière d’impôt sur le revenu (6% par an de la 6^ème à la 21^ème année, puis 4% la 22^ème année). Il y a ainsi une exonération totale au bout de 22 années de détention.

L’abattement est distinct en matière de prélèvements sociaux : il est de 1,65% par année de détention à partir de la sixième année de détention jusqu’à la 21^ème. Il est ensuite de 1,6% la 22^ème année de détention. Et enfin, il est de 9% par année de détention entre la 23^ème année de détention et la trentième. Il y a ainsi une exonération totale au bout de 30 années de détention.

Outre l’abattement général, il existe un abattement exceptionnel à caractère temporaire pour les cessions réalisées dans les zones dites « tendues ». Dans ce cas, l’abattement est de 70% pour la cession d’un terrain à bâtir, d’un bien immobilier bâti, ou de droits immobiliers. Pour en bénéficier, l’acquéreur doit prendre l’engagement de construire un bâtiment d’habitation collectif dans un délai de 4 ans.

S’agissant des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents de France, il sera fait observer que, conformément à l’article 244 bis A du code général des impôts, celles-ci sont soumises à un prélèvement qui est libératoire de l’impôt sur le revenu.

Lorsque l’immeuble est situé en France, l’article 244 bis A précité prévoit deux mesures particulières d’exonération.

Tout d’abord, la plus-value réalisée par un contribuable expatrié, lors de la cession de son logement, est exonérée en totalité, si celui-ci était occupé comme résidence principale avant son départ. Pour que l’exonération s’applique, la cession doit obligatoirement intervenir avant le 31 décembre de l’année qui suit le départ de France.

En second lieu, la plus-value est exonérée à hauteur de 150.000 euros lorsqu’elle est réalisée sur une habitation en France par une personne domiciliée hors de France (dans un état membre de l’union européenne). Pour que l’exonération s’applique, le cédant doit avoir été domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la cession. De surcroît, la cession doit intervenir avant le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France.

A noter par ailleurs qu’en cas de plus-value immobilière réalisée par une personne domiciliée dans un autre état membre de l’union européenne, les prélèvements sociaux de 17,2% ne sont pas applicables, si elle est affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale dans son pays de résidence. Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité au taux de 7,5% s’applique.

Pour une analyse détaillée des conditions propres aux non-résidents, notamment l’exonération de l’ancienne résidence principale de l’expatrié et l’exonération partielle de 150.000 euros, vous pouvez consulter notre article consacré aux exonérations de plus-value immobilière des non-résidents.

Cela étant, l’administration fiscale a mis en ligne, au premier trimestre 2025, une nouvelle version du formulaire 2048-IMM (millésime 2025) et de sa notice, pour tenir compte des évolutions issues de la loi de finances pour 2025 (article 84).

Ainsi, pour les logements ayant fait l’objet d’une location meublée non professionnelle (LMNP), le formulaire précise désormais que doivent être réintégrés dans la plus-value immobilière imposable les amortissements effectivement déduits du résultat au sens de l’article 39 C du Code général des impôts.

A noter que la réintégration des amortissements s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.

Les plus-values immobilières exonérées

Il existe plusieurs régimes d’exonération de la plus-value en cas de cession d’un bien ou droit immobilier par un particulier.

En premier lieu, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée.

Pour que le caractère « principal » de la résidence ne puisse pas être remis en cause par l’administration fiscale, il convient que celle-ci soit habituelle et effective au moment de la cession.

A noter qu’une décision récente de la Cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 6ème ch., 09/10/2025, n°23BX01093) a précisé que la notion de résidence principale s’apprécie de manière concrète : il doit s’agir de la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la vente.

Dans cette affaire, le contribuable concerné avait déclaré comme résidence principale un appartement, alors qu’il disposait par ailleurs d’une villa présentée initialement comme son habitation principale.

La cour a relevé plusieurs éléments objectifs : état réel du logement (travaux importants, logement difficilement habitable), faible consommation d’électricité et de gaz dans l’appartement, absence de changement d’adresse auprès des fournisseurs et des banques, etc.

Faute de démontrer une occupation effective et continue, le contribuable n’a pas pu bénéficier de l’exonération prévue en cas de vente d’une résidence principale.

Cette décision illustre l’importance de conserver des preuves matérielles (consommations, contrats, correspondances, attestations sérieuses) pour établir le caractère principal de la résidence, au jour de la cession, en cas de contrôle fiscal.

En second lieu, la première cession d’une résidence secondaire est exonérée, à condition que le contribuable n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession. Il convient également que tout ou partie du prix de cession soit employé dans l’acquisition d’une résidence principale. A cet égard, seule la partie du prix qui est employée pour cette acquisition bénéficie de l’exonération.

En troisième lieu, et comme mentionné plus haut, sont exonérées les plus-values de cession d’immeubles (autres que les terrains à bâtir) détenus depuis plus de 22 ans (en matière d’impôt sur le revenu) et 30 ans (en matière de prélèvements sociaux).

En quatrième lieu, sont exonérées les cessions d’immeubles dont le prix est inférieur à 15.000 euros (30.000 euros si la cession est réalisée par des époux ou partenaires d’un PACS). Cette exonération ne s’applique que pour les immeubles détenus en direct, pas les parts de SCPI.

A noter qu’une exonération est également prévue en cas de cession d’un bien immobilier à un organisme chargé du logement social, qui s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux dans un délai de 10 ans.

La loi de finances pour 2024 a prorogé cette exonération jusqu’au 31 décembre 2025, et l’a étendue notamment aux cessions de biens immobiliers destinés au logement intermédiaire dans les « zones tendues ». Des conditions spécifiques doivent toutefois être respectées (notamment une densification du bâti).

La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière

Conformément à l’article 150 VG du code général des impôts, le notaire est tenu de déposer la déclaration de plus-value immobilière dans un délai d’un mois. Elle est déposée auprès du service de la publicité foncière.

L’impôt est prélevé directement par le notaire.

Ce n’est donc pas au contribuable de procéder au calcul, à la déclaration, et au paiement de la plus-value.

Il convient toutefois pour le contribuable de reporter le montant de la plus-value imposable (après les abattements pour durée de détention) dans sa déclaration de revenus de l’année suivant celle de la cession du bien immobilier. Elle doit être reportée en page 3 de la déclaration n°2042 C, case 3VZ.

Cette obligation découle du fait que le montant de la plus-value est pris en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence du contribuable.

Foire aux questions

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Elle se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Lorsque le bien a été acquis à titre onéreux, il est possible d’ajouter au prix d’acquisition les frais pour leur montant réel, ou d’appliquer un forfait correspondant à 7,5% du prix d’acquisition.

Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition, les travaux d’agrandissement ou de réparation peuvent être pris en compte pour leur montant réel, ou par application d’un forfait de 15% du prix d’acquisition.

Si le bien a été acquis à titre gratuit, il n’y a pas de forfait pour les frais d’acquisition (7,5%).

La plus-value est calculée au taux global de 36,2% pour un cédant domicilié en France, après application d’abattements pour durée de détention, qui entrainent une exonération totale au bout de 22 ans en matière d’impôt sur le revenu, et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.

Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière ?

Lorsque le contribuable a sa résidence fiscale en France, la plus-value est imposée au taux global de 36,2%, correspondant à 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Si le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50.000 euros, une surtaxe au taux de 2 à 6% est applicable.

Un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire dans un état membre de l’union européenne n’est pas assujetti en France aux prélèvements sociaux de 17,2%, mais au prélèvement de solidarité de 7,5%.

Quand est-on exonéré de la plus-value ?

Il est possible d’être exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la plus-value en cas de cession de la résidence principale, si celle-ci est occupée de manière habituelle et effective au moment de la cession.

Une exonération est également prévue, sous certaines conditions, pour la première cession d’une résidence secondaire.

Les cessions qui remontent à plus de 22 ans sont par ailleurs exonérées d’impôt sur le revenu (30 ans en matière de prélèvements sociaux).

En outre les cessions d’immeubles dont le prix est inférieur à 15.000 euros (30.000 euros pour un couple) bénéficient d’une exonération.

Cela étant, la fiscalité de la plus-value immobilière peut varier selon plusieurs critères, comme la nature du bien ou la durée de détention.

Si vous avez des questions ou des doutes sur votre situation spécifique, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.

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