Plus-values professionnelles : imposition et exonérations (2026)

Une plus-value professionnelle constitue, en principe, le gain constaté lorsqu’une entreprise cède ou sort de son actif immobilisé un bien affecté à l’exercice de son activité.

Elle peut résulter d’une vente, d’un apport, d’une donation, d’une cessation d’activité ou, plus largement, de toute opération entraînant la sortie d’un élément de l’actif professionnel.

En pratique, la fiscalité des plus-values professionnelles dépend de nombreux paramètres : nature amortissable ou non du bien, durée de détention, régime fiscal de l’entreprise, présence éventuelle d’un départ à la retraite, transmission de l’entreprise ou cession d’un immeuble affecté à l’exploitation.

Cet article fait le point sur les règles générales d’imposition des plus-values professionnelles, ainsi que sur les principaux régimes d’exonération applicables.

Définition de la plus-value professionnelle

Une plus-value professionnelle correspond au gain constaté lors de la cession ou de la sortie d’un élément de l’actif immobilisé affecté à l’exercice d’une activité professionnelle.

À l’inverse, lorsqu’il en résulte une perte, il s’agit d’une moins-value professionnelle.

Ce régime concerne les gains ou pertes exceptionnels provenant de la réalisation d’éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession, mais aussi, dans certains cas, des indemnités perçues en contrepartie d’une cessation d’activité ou d’un transfert de clientèle.

Il ne faut donc pas réduire la plus-value professionnelle à la seule vente d’un bien figurant au bilan : d’autres opérations peuvent également entraîner son constat.

Quelles entreprises et quels biens sont concernés ?

Le régime des plus-values professionnelles vise principalement les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, qu’il s’agisse d’entreprises individuelles relevant des BIC, des BNC ou des bénéfices agricoles, ainsi que de certaines sociétés de personnes fiscalement translucides.

En pratique, il s’agit du régime de droit commun des plus-values professionnelles pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu.

Sont en principe concernés les biens qui constituent des éléments de l’actif immobilisé affectés à l’exploitation.

Autrement dit, le régime ne vise pas les stocks, ni les simples produits d’exploitation, ni les biens relevant du patrimoine purement privé de l’exploitant.

En principe, sont concernés les biens qui constituent des éléments de l’actif immobilisé affectés à l’exercice de l’activité professionnelle.

Le régime des plus-values professionnelles ne vise donc ni les stocks, ni les produits d’exploitation, ni les biens relevant du patrimoine privé de l’exploitant.

La sortie d’un élément de l’actif professionnel peut résulter d’une vente, d’un échange, d’un apport en société, d’une expropriation, d’une donation ou d’une transmission successorale.

Autrement dit, le régime des plus-values professionnelles ne s’applique pas seulement en cas de vente au sens strict. Il concerne plus largement les opérations entraînant la sortie d’un élément de l’actif immobilisé professionnel.

Dans certaines hypothèses particulières, la jurisprudence admet qu’un bien puisse relever du régime des plus-values professionnelles en raison de son affectation réelle à l’activité, même en l’absence d’inscription formelle au bilan (voir en ce sens CE, 9e et 10e ch., 23 déc. 2016, n° 375746, Sté Cap Gemini).

Fait générateur et calcul de la plus-value professionnelle

La plus-value professionnelle est imposée au titre de l’exercice au cours duquel elle est réalisée ou constatée.

Le fait générateur correspond en principe à la date à laquelle le bien sort du patrimoine professionnel.

En cas de vente, il s’agit généralement de la date du transfert de propriété.

En cas d’apport, il convient en principe de se placer à la date de réalisation de l’apport.

En cas de donation ou de transmission à titre gratuit, la plus-value est également susceptible d’être constatée, sous réserve des régimes particuliers de report ou d’exonération.

La plus-value professionnelle se calcule, en principe, par différence entre la valeur de cession du bien et sa valeur nette comptable.

La formule est la suivante :

Plus-value = valeur de cession – valeur nette comptable

Pour les cessions à titre onéreux, la valeur de cession correspond au prix ou à la contrepartie reçue.

Pour les mutations à titre gratuit, il convient en principe de retenir la valeur vénale du bien.

Lorsqu’un bien sort du bilan sans contrepartie, comme en cas de mise au rebut, la valeur de cession est en principe nulle.

S’agissant de la valeur nette comptable, il convient de distinguer :

• pour les immobilisations non amortissables, la valeur d’origine inscrite en comptabilité ;
• pour les immobilisations amortissables, la valeur d’origine diminuée des amortissements admis en déduction.

Plus-value à court terme et plus-value à long terme : quelle différence ?

La distinction entre plus-values à court terme et plus-values à long terme repose, pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, sur un double critère : la durée de détention du bien et son caractère amortissable ou non.

Constituent en principe des plus-values à court terme :

• les plus-values réalisées lors de la cession d’immobilisations acquises ou créées depuis moins de deux ans, qu’elles soient amortissables ou non ;
• les plus-values réalisées lors de la cession d’immobilisations amortissables détenues depuis plus de deux ans, à hauteur des amortissements admis en déduction.

Constituent en principe des plus-values à long terme :

• les plus-values réalisées lors de la cession d’immobilisations non amortissables détenues depuis au moins deux ans ;
• les plus-values réalisées lors de la cession d’immobilisations amortissables détenues depuis au moins deux ans, pour la fraction excédant le montant des amortissements déduits.

Autrement dit, pour un bien amortissable détenu depuis plus de deux ans, la plus-value se décompose souvent en deux fractions : une fraction à court terme correspondant aux amortissements pratiqués, et une fraction à long terme pour le surplus.

Certaines catégories particulières relèvent également du régime du long terme, notamment dans des hypothèses spécifiques prévues par les textes.

Comment sont imposées les plus-values professionnelles ?

En pratique, il convient d’abord d’opérer une compensation entre les plus-values et les moins-values de même nature.

Les plus-values nettes à court terme relèvent, en principe, du régime ordinaire du résultat imposable de l’entreprise.

Elles sont donc intégrées au bénéfice imposable selon les règles de droit commun applicables à l’activité concernée.

Les moins-values nettes à court terme peuvent, quant à elles, venir en déduction du résultat d’exploitation, selon les règles normales d’imputation.

Les plus-values nettes à long terme relèvent d’un régime distinct, traditionnellement plus atténué que celui des plus-values à court terme.

Les moins-values nettes à long terme ne s’imputent pas sur le résultat courant ; elles obéissent à un régime propre.

En pratique, la fiscalité applicable dépend donc non seulement de la qualification court terme / long terme, mais également de la nature de l’activité exercée et du régime fiscal de l’entreprise.

Les principaux régimes d’exonération des plus-values professionnelles

Le législateur a prévu plusieurs dispositifs permettant, sous conditions, d’atténuer ou d’exonérer les plus-values professionnelles.

Ces régimes doivent être articulés avec prudence, car leurs conditions et leur portée ne se recouvrent pas totalement.

L’exonération de l’article 151 septies du CGI

L’article 151 septies du CGI permet, sous conditions, une exonération totale ou partielle des plus-values professionnelles réalisées par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu.

Le dispositif suppose notamment que l’activité soit exercée à titre professionnel et qu’elle ait été exercée depuis au moins cinq ans.

Il s’applique aux entreprises individuelles ainsi qu’aux sociétés de personnes fiscalement translucides, sous réserve que l’activité soit bien opérationnelle.

Le régime dépend du montant des recettes hors taxes de l’exploitation.

Pour les entreprises de vente, les hôtels, cafés et restaurants, l’exonération est totale lorsque les recettes n’excèdent pas 250.000 euros.

Elle devient dégressive lorsque les recettes sont comprises entre 250.000 et 350.000 euros.

Pour les prestataires de services, l’exonération est totale lorsque les recettes n’excèdent pas 90.000 euros. Elle devient dégressive entre 90.000 et 126.000 euros.

Pour l’appréciation des seuils, il convient en pratique de tenir compte de la moyenne des recettes réalisées au cours des deux années civiles précédant la réalisation de la plus-value.

Lorsque les conditions sont réunies, ce régime peut s’appliquer de manière large aux plus-values professionnelles, y compris en cas de cessation d’activité.

L’exonération de l’article 238 quindecies du CGI

L’article 238 quindecies du CGI vise les transmissions d’entreprises individuelles ou de branches complètes d’activité.

Ce régime suppose notamment que l’activité ait été exercée pendant au moins cinq ans et que la transmission porte sur l’entreprise elle-même ou sur une branche complète d’activité.

L’exonération est totale lorsque la valeur des éléments transmis n’excède pas 500.000 euros.

Elle est dégressive lorsque cette valeur est comprise entre 500.000 et 1.000.000 euros.

En revanche, les plus-values afférentes aux biens immobiliers sont en principe exclues de ce régime d’exonération, ce qui impose souvent d’examiner, en parallèle, le dispositif de l’article 151 septies B du CGI.

Ce mécanisme est particulièrement important dans les opérations de transmission d’entreprise, car il repose non sur le montant des recettes, mais sur la valeur des actifs transmis.

L’exonération en cas de départ à la retraite (article 151 septies A du CGI)

L’article 151 septies A du CGI permet, sous conditions, une exonération des plus-values professionnelles réalisées à l’occasion de la cession d’une entreprise individuelle ou de l’intégralité des droits détenus dans une société de personnes par un associé partant à la retraite.

Le cédant doit notamment avoir exercé son activité pendant au moins cinq ans.

Il doit cesser toute fonction dans l’entreprise et faire valoir ses droits à la retraite dans le délai légal prévu autour de la cession.

En cas de cession à une société, le cédant ne doit pas en conserver le contrôle.

Ce dispositif peut constituer un levier particulièrement puissant lors de la transmission d’une entreprise à l’occasion d’un départ à la retraite.

Il convient toutefois de rappeler que les plus-values immobilières ne relèvent pas, en principe, de cette exonération. Elles demeurent soumises à leur régime propre.

En outre, les plus-values exonérées d’impôt sur le revenu au titre de l’article 151 septies A précité du CGI demeurent, en principe, soumises aux prélèvements sociaux.

Transmission à titre gratuit et report d’imposition

En cas de transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle ou d’une exploitation non commerciale, des mécanismes spécifiques peuvent permettre un report d’imposition des plus-values constatées à cette occasion.

En pratique, la transmission par donation ou succession n’entraîne pas nécessairement une taxation immédiate et définitive, dès lors que les conditions prévues par les textes sont réunies.

Le report d’imposition peut être maintenu jusqu’à la cession ultérieure des biens ou jusqu’à la cessation de l’activité.

Dans certaines hypothèses, l’exonération devient définitive si l’activité est poursuivie pendant au moins cinq ans par l’un des bénéficiaires de la transmission.

Ce régime obéit à des conditions propres et suppose, en pratique, une vigilance particulière sur les formalités déclaratives et les obligations de suivi.

Plus-value professionnelle immobilière : le cas de l’article 151 septies B

L’article 151 septies B du CGI prévoit un abattement pour durée de détention applicable aux plus-values professionnelles immobilières à long terme réalisées par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu.

Cet abattement est égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

Il conduit, en principe, à une exonération totale au terme de quinze années de détention.

Le dispositif vise les immeubles affectés à l’exploitation professionnelle.

Le point de départ du délai de détention correspond, en principe, à l’inscription du bien à l’actif professionnel, sous réserve que cette inscription corresponde bien à une affectation effective à l’exploitation.

En revanche, les immeubles purement patrimoniaux, les immeubles de placement ou encore les terrains à bâtir n’entrent pas, en principe, dans le champ de ce régime.

Ce dispositif a une importance pratique majeure dans les transmissions d’entreprises comprenant des immeubles professionnels.

Départ à la retraite : articulation des régimes

En pratique, plusieurs régimes peuvent parfois être envisagés simultanément.

Lorsque l’entreprise cédée comprend des actifs immobiliers, il peut être opportun d’examiner d’abord le régime de l’article 151 septies B du CGI pour les plus-values immobilières à long terme, puis le régime de l’article 151 septies A du CGI pour la cession de l’entreprise à l’occasion du départ à la retraite, avant d’examiner, le cas échéant, les autres régimes d’exonération.

L’articulation entre les articles 151 septies, 151 septies A, 151 septies B et 238 quindecies du CGI doit donc être conduite avec méthode.

Une mauvaise qualification du régime applicable ou un mauvais ordre d’analyse peut conduire à une perte d’avantage fiscal.

Exemple pratique

Un bien est inscrit à l’actif immobilisé du bilan d’une entreprise en année N, puis cédé en année N+4.

Le prix de revient du bien est de 1.000 euros.

L’entreprise a pratiqué 300 euros d’amortissements.

Le prix de cession est de 1.200 euros.

La valeur nette comptable est donc de 700 euros (1.000 – 300 euros).

La plus-value totale est égale à 500 euros (1.200 – 700 euros).

Elle se décompose comme suit :

• fraction à court terme : 300 euros, correspondant aux amortissements pratiqués ;
• fraction à long terme : 200 euros, correspondant au surplus.

Cet exemple illustre l’importance de distinguer la nature du bien, les amortissements déduits et la durée de détention pour déterminer le régime fiscal applicable.

La fiscalité des plus-values professionnelles constitue une matière technique, dans laquelle les règles générales d’imposition doivent être articulées avec plusieurs régimes d’exonération ou de report.

En pratique, l’analyse suppose de vérifier avec précision la nature du bien cédé, son affectation à l’activité, la durée de détention, le régime fiscal de l’entreprise et les conditions propres aux différents dispositifs de faveur.

Une opération mal structurée, ou un mauvais choix de régime, peut conduire à une imposition significative alors même qu’une exonération partielle ou totale aurait pu être envisagée.

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