SCCV : Définition, modalités et fiscalité en 2023

La SCCV (ou société civile de construction vente) est une société civile ayant pour objet de procéder à la construction d’un immeuble en vue de sa vente.

Son objet social doit être de construire des immeubles en vue de leur vente en totalité ou partiellement (article L 211-1 du code de la construction et de l’habitation).

La construction d’immeubles doit constituer l’objet principal de ce type de société. Elle peut donc exercer d’autres activités, mais celles-ci doivent demeurer accessoires.

Cet article a pour objet de faire un point sur la définition de la SCCV, ses modalités de mise en œuvre, ainsi que la fiscalité applicable en 2023.

Les règles juridiques applicables aux SCCV

En pratique, une société civile de construction-vente peut acquérir un terrain dans l’optique d’édifier sur celui-ci des constructions.

Elle peut également acquérir un immeuble qui serait déjà bâti, afin de démolir le bâtiment et d’en édifier un autre à la place.

Une SCCV dispose également de la possibilité de procéder au lotissement d’un terrain, avant la réalisation d’une construction destinée à être vendue.

Rien n’interdit par ailleurs à une SCCV de procéder à une opération de transformation ou de rénovation d’un immeuble ancien.

Cela étant, une société de construction-vente ne peut attribuer à ses associés les immeubles construits, que ce soit en totalité ou en partie. Il importe peu que l’attribution aux associés soit réalisée en propriété ou en jouissance.

A noter toutefois qu’une SCCV peut tout à fait vendre à un associé une construction.

La constitution d’une SCCV obéit aux mêmes règles que pour une société civile classique (comme une SCI par exemple).

La SCCV doit ainsi avoir obligatoirement au moins deux associés.

Il convient par ailleurs de procéder à une publication de la constitution de la société dans un journal d’annonces légales, et de l’immatriculer via le site du guichet unique.

Il n’y a pas capital social minimum. Une SCCV peut ainsi être constituée avec un euro symbolique.

En cas d’apport immobilier à une SCCV, un acte notarié est nécessaire. Cet acte fait l’objet d’un enregistrement auprès du service chargé de la publicité foncière.

Quoi qu’il en soit, la SCCV offre un mode de fonctionnement flexible grâce à sa liberté statutaire. Cette flexibilité suppose toutefois de rédiger de manière rigoureuse les statuts de la société.

Du côté des associés, leurs droits sont les mêmes qu’en matière de société civile : ils peuvent participer aux assemblées générales, ils peuvent consulter les documents et livres sociaux, ils ont droit aux bénéfices, ils ont droit au boni de liquidation en cas de dissolution de la société, etc.

Par ailleurs, comme tout associé d’une société civile, les associés sont tenus au passif social à proportion de leurs droits sociaux (article L.211-2 du code de la construction et de l’habitation).

Du côté du gérant, il peut être une personne physique ou morale. Rien n’interdit par ailleurs à ce qu’il soit un tiers à la société.

A noter que la SCCV est tenue à la garantie des vices ou défauts de conformité sur le bien construit, comme tout vendeur d’un immeuble à construire.

Fiscalité de la SCCV

Dans la mesure où une société civile de construction-vente se livre à une activité de nature commerciale, elle devrait en principe être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 239 ter du code général des impôts, les SCCV sont exclues du régime de l’impôt sur les sociétés, sans possibilité d’opter pour cet impôt.

Il convient pour cela que l’objet de la société consiste dans la construction d’immeubles dans l’optique de les vendre.

Les SCCV sont ainsi soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.

Dans le cadre de ce régime de translucidité fiscale, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu à concurrence de leurs droits dans les bénéfices de la société.

Si l’associé est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, elle serait alors imposée selon le régime de l’impôt sur les sociétés sur sa quote-part de bénéfices.

Le régime de la translucidité fiscale suppose que les associés soient indéfiniment responsables du passif social à concurrence de leurs droits sociaux, conformément aux statuts de la société.

Par ailleurs, et comme mentionné précédemment, l’objet de la société doit être à titre principal la construction et la vente des biens construits, et pourrait être à titre accessoire une autre activité de nature civile (telle qu’une location nue d’un bien immobilier par exemple).

Si l’objet de la société ne comporte pas la construction en vue de la vente, elle ne pourrait alors pas bénéficier du régime de la translucidité fiscale prévu par l’article 239 ter précité du code général des impôts.

Si une SCCV revend un terrain sur lequel il était prévu qu’elle procède à une construction, cela entrainerait automatiquement son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, si cette activité relève du régime du marchand de biens (réalisation à titre habituel d’opérations d’achat et de revente d’immeubles). La condition d’habitude s’apprécie tant pour les opérations immobilières réalisées au niveau de la société, qu’au niveau de ses associés.

L’administration fiscale précise toutefois que si la société se trouve dans l’impossibilité de réaliser le projet de construction, et que cette impossibilité découle d’un évènement indépendant de sa volonté, elle ne serait alors pas soumise à l’impôt sur les sociétés (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10 n° 80).

Cela étant, les bénéfices réalisés par une SCCV qui répond aux conditions de l’article 239 ter du code général des impôts sont déterminés suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux.

Les bénéfices sont imposés au niveau des associés, en fonction du régime fiscal propre à chacun d’eux (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

D’un point de vue déclaratif, la SCCV doit produire chaque année une déclaration de résultats n°2031.

Si l’activité de la société porte sur un seul immeuble, la déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts du lieu de situation de la construction.

Si l’activité porte sur plusieurs immeubles, la déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts du lieu du siège social de la société.

A noter par ailleurs que la cession des biens immobiliers par la SCCV, qui sont achevés depuis moins de cinq ans, est soumise à la TVA au taux de droit commun de 20%. Si la vente porte sur un bien achevé depuis plus de cinq ans, elle est en principe exonérée de TVA.

C’est le transfert de propriété qui constitue le fait générateur de la TVA.

Vous souhaitez en savoir plus sur les règles juridiques et fiscales applicables aux SCCV ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.

---

Notez cet article et/ou partagez-le sur les réseaux sociaux :