SCCV : définition, fonctionnement et fiscalité (2026)
📌 L’essentiel de l’article
- Définition : La SCCV (société civile de construction-vente) est une société ayant pour objet de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente. Le régime juridique des SCCV est prévu aux articles L.211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
- Objet social : La société doit avoir pour activité principale la construction d’immeubles destinés à être vendus, en totalité ou par lots.
- Fiscalité : Les SCCV bénéficient d’un régime fiscal spécifique prévu à l’article 239 ter du CGI.
- Principe d’imposition : Les bénéfices ne sont pas imposés à l’IS au niveau de la société. Ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au niveau des associés.
- Perte du régime : Une SCCV peut perdre le bénéfice de l’article 239 ter si elle exerce une activité commerciale distincte ou si elle revend un terrain après avoir volontairement abandonné son projet de construction. Le régime fiscal exact de l’opération dépend toutefois des circonstances.
La SCCV (ou société civile de construction-vente) est une société civile ayant pour objet de procéder à la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente.
Son objet social doit être de construire des immeubles en vue de leur vente en totalité ou partiellement (article L.211-1 du Code de la construction et de l’habitation).
La construction d’immeubles doit constituer l’objet principal de ce type de société.
Elle peut donc exercer d’autres activités, mais celles-ci doivent demeurer accessoires.
Cet article a pour objet de faire un point sur la définition de la SCCV, ses modalités de mise en œuvre, ainsi que la fiscalité applicable en France.
Note de mise à jour
Cette vidéo présente les règles générales applicables aux SCCV. En cas d’abandon d’un projet de construction et de revente du terrain, le régime fiscal doit désormais être apprécié selon les circonstances de l’opération, comme précisé dans l’article ci-dessous.
Sommaire de la page
Les règles juridiques applicables aux SCCV
Quelles opérations une SCCV peut-elle réaliser ?
En pratique, une société civile de construction-vente peut acquérir un terrain dans l’optique d’édifier sur celui-ci des constructions.
Elle peut également acquérir un immeuble qui serait déjà bâti, afin de démolir le bâtiment et d’en édifier un autre à la place.
Une SCCV dispose également de la possibilité de procéder au lotissement d’un terrain, avant la réalisation d’une construction destinée à être vendue.
Rien n’interdit par ailleurs à une SCCV de procéder à une opération de transformation ou de rénovation d’un immeuble ancien.
Cela étant, une société de construction-vente ne peut attribuer à ses associés les immeubles construits, que ce soit en totalité ou en partie.
Il importe peu que l’attribution aux associés soit réalisée en propriété ou en jouissance.
À noter toutefois qu’une SCCV peut tout à fait vendre à un associé une construction.
Comment constituer et faire fonctionner une SCCV ?
La constitution d’une SCCV obéit aux mêmes règles que pour une société civile classique (comme une SCI par exemple).
La SCCV doit ainsi avoir obligatoirement au moins deux associés.
Il convient par ailleurs de procéder à une publication de la constitution de la société dans un journal d’annonces légales, et de l’immatriculer via le site du guichet unique.
Il n’y a pas de capital social minimum.
Une SCCV peut ainsi être constituée avec un euro symbolique.
En cas d’apport immobilier à une SCCV, un acte notarié est nécessaire.
Cet acte fait l’objet d’un enregistrement auprès du service chargé de la publicité foncière.
Quoi qu’il en soit, la SCCV offre un mode de fonctionnement flexible grâce à sa liberté statutaire.
Cette flexibilité suppose toutefois de rédiger de manière rigoureuse les statuts de la société.
Les associés disposent des droits attachés à leur qualité : participation aux assemblées générales, consultation des documents sociaux, droit aux bénéfices et, le cas échéant, au boni de liquidation en cas de dissolution de la société.
Par ailleurs, comme tout associé d’une société civile, les associés sont tenus au passif social à proportion de leurs droits sociaux (article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Du côté du gérant, il peut être une personne physique ou morale. Rien n’interdit par ailleurs qu’il soit un tiers à la société.
À noter que la SCCV est tenue à la garantie des vices ou défauts de conformité sur le bien construit, comme tout vendeur d’un immeuble à construire.
Cela étant, bien que l’activité de construction en vue de la vente présente un caractère économique proche d’une activité commerciale, elle demeure juridiquement une activité civile.
Les règles fiscales applicables aux SCCV
Pourquoi la SCCV échappe-t-elle en principe à l’IS ?
Dans la mesure où une société civile de construction-vente se livre à une activité de nature commerciale, elle devrait être soumise à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 239 ter du code général des impôts, les sociétés civiles de construction-vente ne sont en principe pas soumises à l’impôt sur les sociétés.
Il convient que l’objet de la société consiste dans la construction d’immeubles dans l’optique de les vendre.
À noter que la qualification fiscale de la société dépend avant tout de l’activité effectivement exercée. Elle doit donc réaliser effectivement des opérations de construction d’immeubles en vue de leur revente ; l’activité réelle primant sur l’objet social (CE, 9° et 10° ch., 18 mars 2019, n° 411640).
En revanche, si la société exerce une activité commerciale distincte de la construction-vente (par exemple une activité de marchand de biens), elle devient alors passible de l’impôt sur les sociétés.
Comment les bénéfices d’une SCCV sont-ils imposés ?
Sous la réserve ci-dessus, les SCCV sont ainsi soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.
Dans le cadre de ce régime de translucidité fiscale, les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, selon le régime fiscal propre à chacun d’eux.
Cela étant, si un associé est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, elle serait alors imposée selon le régime de l’impôt sur les sociétés sur sa quote-part de bénéfices.
Quoi qu’il en soit, le régime de la translucidité fiscale suppose que les associés soient indéfiniment responsables du passif social à concurrence de leurs droits sociaux, conformément aux statuts de la société.
Par ailleurs, et comme mentionné précédemment, l’objet de la société doit être à titre principal la construction et la vente des biens construits, et pourrait être à titre accessoire une autre activité de nature civile (telle qu’une location nue d’un bien immobilier par exemple).
Si l’objet de la société ne comporte pas la construction en vue de la vente, elle ne pourrait alors pas bénéficier du régime de la translucidité fiscale prévu par l’article 239 ter précité du Code général des impôts.
À noter que le Conseil d’État a admis que la suppression de la mention de l’activité de construction-vente dans l’objet social ne suffit pas, à elle seule, à exclure le régime de l’article 239 ter lorsque l’activité réelle de la société demeure bien une activité de construction d’immeubles en vue de leur vente (CE, 3ème – 8ème chambres réunies, 13/10/2023, 446017).
Que se passe-t-il si la SCCV abandonne son projet de construction ?
Le régime spécial de l’article 239 ter précité du CGI suppose que la société reste dans le cadre de son objet de construction d’immeubles en vue de leur vente.
Dans une décision du 12 mai 2026, le Conseil d’État a jugé qu’une société civile de construction-vente qui revend un terrain après avoir volontairement abandonné le projet de construction auquel il était destiné ne peut pas bénéficier de ce régime dérogatoire pour cette opération (CE, 12 mai 2026, n° 499316).
Le fait que la société ait engagé des travaux préparatoires, demandé un permis de construire ou défendu ce permis devant le juge ne suffit pas à maintenir l’application de l’article 239 ter lorsque l’abandon du projet résulte de sa propre volonté.
La solution peut être différente lorsque l’impossibilité de construire et de vendre résulte de circonstances indépendantes de la volonté de la société, par exemple une expropriation, une servitude ou un événement rendant objectivement irréalisable l’opération initialement projetée.
La perte du bénéfice de l’article 239 ter ne permet toutefois pas, à elle seule, de conclure automatiquement au régime fiscal applicable au gain réalisé.
Il convient notamment d’examiner si la cession relève d’une activité habituelle de marchand de biens et si le résultat doit être imposé au niveau de la société ou de ses associés.
Dans l’affaire jugée le 12 mai 2026, le Conseil d’État a renvoyé ce point à la cour administrative d’appel.
Cela étant, les bénéfices réalisés par une SCCV qui répond aux conditions de l’article 239 ter précité du Code général des impôts sont déterminés suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les bénéfices sont imposés au niveau des associés, en fonction du régime fiscal propre à chacun d’eux (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
D’un point de vue déclaratif, la SCCV doit produire chaque année une déclaration de résultats n° 2031.
Si l’activité de la société porte sur un seul immeuble, la déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts du lieu de situation de la construction.
Si l’activité porte sur plusieurs immeubles, la déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts du lieu du siège social de la société.
À noter par ailleurs que la cession des biens immobiliers par la SCCV, qui sont achevés depuis moins de cinq ans, est soumise à la TVA au taux de droit commun de 20%.
Si la vente porte sur un bien achevé depuis plus de cinq ans, elle est en principe exonérée de TVA.
C’est le transfert de propriété qui constitue le fait générateur de la TVA.
Vous souhaitez en savoir plus sur les règles juridiques et fiscales applicables aux SCCV ? Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.
Notez cet article et/ou partagez-le sur les réseaux sociaux :
