Bail emphytéotique : définition et fiscalité

Le bail emphytéotique est un contrat à long terme (d’une durée comprise entre 18 et 99 ans), conclu entre un propriétaire et un preneur.

Ce contrat a pour particularité de conférer au preneur (intitulé « l’emphytéote » dans le contrat) un droit réel immobilier sur le bien (intitulé « l’emphytéose »).

Le locataire dispose de prérogatives spécifiques plus étendues que dans le contrat de bail classique (comme un bail commercial). Ces prérogatives ne se retrouvent pas dans les règles de droit commun du louage.

Le locataire est ainsi en droit de construire un bien immobilier sur le terrain et de le louer.

En fin de contrat, le bailleur bénéficie d’un droit d’accession sur les constructions édifiées par le preneur.

Cet article a pour objet de faire un point sur la fiscalité applicable au bail emphytéotique en France.

Les règles fiscales applicables lors de la constitution de l’emphytéose

Au moment de la conclusion du contrat, les parties conviennent que le locataire (l’emphytéote) bénéficie de la jouissance du bien immobilier pour une longue durée (au minimum 18 ans et au maximum 99 ans).

En contrepartie de cette jouissance, l’emphytéote doit régler une redevance au bailleur. Généralement, cette redevance est d’un montant faible (plus réduite qu’en cas de bail commercial).

L’emphytéote bénéficie du droit d’édifier des constructions sur le terrain, et même de les louer. Son droit est limité par le fait qu’il ne doit pas porter atteinte à la valeur du fonds.

L’emphytéote doit réaliser les améliorations et travaux nécessaires dans le bien immobilier, et régler les charges afférentes à l’immeuble loué. Il ne peut pas être indemnisé pour cela à l’issue du contrat de bail.

Le contrat de bail peut malgré tout prévoir une indemnisation du locataire en fin de bail.

A l’issue de la durée fixée au contrat de bail, il n’y a pas de tacite reconduction (contrairement aux règles applicables en matière de bail commercial).

En pratique, le bail emphytéotique réalise un démembrement de propriété sur le bien immobilier loué. L’emphytéote bénéficie ainsi d’un droit réel qui peut être cédé ou hypothéqué.

D’un point de vue fiscal, c’est l’emphytéote qui est débiteur de l’impôt foncier. A cet égard, il ne dispose d’aucun recours à l’encontre du bailleur (BOI-ENR-JOMI-30).

Le contrat de bail qui confère un droit réel immobilier à l’emphytéote doit obligatoirement être publié au fichier immobilier.

Au moment de cette publication, la taxe de publicité foncière devient exigible. Elle est calculée sur la base du montant cumulé des redevances prévues sur l’ensemble de la durée de l’emphytéose.

L’article 742 du code général des impôts dispose que le taux de la taxe de publicité foncière est de 0,70%.

Il sera fait observer que, si le bail emphytéotique a pour effet de concourir à la production d’un immeuble, il pourrait alors être assujetti à la TVA (sur option).

Dans ce cas, c’est le dispositif applicable au bail à construction qui s’appliquerait, et il y aurait, conformément aux dispositions de l’article 743 du code général des impôts, une exemption de la taxe de publicité foncière.

En matière de droits d’enregistrement, le bail emphytéotique ne fait pas obligatoirement l’objet d’une formalité.

Si le contrat est présenté volontairement à la formalité de l’enregistrement, un droit fixe de 25 euros serait dû, conformément aux dispositions de l’article 739 du code général des impôts.

Les règles fiscales applicables en cas de cession du contrat et en cas de résiliation

L’article 1378 bis du code général des impôts dispose que les cessions des droits du bailleur ou du preneur en matière de bail emphytéotique font l’objet du même régime fiscal que celui applicable aux transmissions de propriété à titre onéreux d’immeubles.

Cela signifie que ce type de mutation entre par principe dans le cadre de la formalité fusionnée.

Si le bailleur cède son droit issu du contrat, la taxe de publicité foncière serait due au taux normal. A cela s’ajouterait la taxe communale.

Si le locataire (l’emphytéote) cède son droit, la taxe de publicité foncière pourrait être due (ou le cas échéant la TVA).

L’administration fiscale a pris le soin de préciser dans sa documentation (BOI-ENR-JOMI-30 n° 70 à 90, 12-9-2012) que si le preneur se contente de céder le droit de jouissance, en conservant le domaine utile qui confère le droit de percevoir les fruits du bien, ce serait alors le droit fixe de 125 euros, prévu à l’article 738 du code général des impôts, qui serait dû.

En cas de résiliation ou de résolution volontaire du contrat de bail, c’est le droit fixe de 125 euros, prévu à l’article 738 du code général des impôts, qui serait exigible. C’est ainsi, le régime des résiliations des baux ordinaires qui s’appliquerait.

A noter que selon une réponse ministérielle (RM Bergasse, n° 13559, JO AN du 5 novembre 1954 p .4801) : c’est le droit fixe de 125 euros prévu à l’article 738 du code général des impôts qui est en principe seul dû, sauf application, le cas échéant, des dispositions de l’article 725 du code général des impôts. Ces dispositions fixent le régime fiscal applicable aux cessions de droit au bail.

Foire aux questions

Quelle est la fiscalité d’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est dispensé de la formalité de l’enregistrement.

Lors de sa publication au fichier immobilier, la taxe de publicité foncière est exigible.

Si le bail concourt à la production d’immeubles, il est assujetti à la TVA (sur option). Il est ainsi exonéré de taxe de publicité foncière.

En cas de cession des droits issus du bail emphytéotique, c’est le régime fiscal des mutations d’immeubles, prévu à l’article 1378 bis du code général des impôts, qui s’applique.

Quelles sont les caractéristiques d’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique confère au preneur la jouissance du bien immobilier pour une longue durée (au moins 18 ans et au maximum 99 ans).

Le preneur dispose d’un droit réel immobilier qu’il peut céder ou hypothéquer.

Ce droit offre au preneur la possibilité d’édifier des constructions sur le terrain et de les louer. Il peut également céder son droit au bail à condition de ne pas porter atteinte à la valeur du fonds.

C’est le preneur qui doit régler les charges de propriété (en particulier les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration). Il règle également l’impôt foncier.

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est réglementé par le code rural et de la pêche maritime.

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien (le bail commercial confère un droit de jouissance).

Ce droit réel donne au preneur des prérogatives plus étendues que celles d’un bail ordinaire (il peut être cédé, hypothéqué, ou faire l’objet d’une saisie immobilière).

Le bail emphytéotique est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Contrairement au bail commercial (généralement conclu pour 9 ans), il n’y a pas de tacite reconduction.

Il peut s’appliquer sur tout type d’immeuble (commerce, industrie, habitation), mais échappe au statut des baux commerciaux.

Il y a une exception toutefois : conformément aux dispositions de l’article L.145-3 du code de commerce, le bail emphytéotique obéit aux mêmes règles que le bail commercial en ce qui concerne la révision du loyer commercial.

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité du bail emphytéotique ?

Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions à ce sujet.

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