Loi Malraux : Défiscalisation immobilière

📝 Par Didier Majerowiez (Avocat Fiscaliste) | Modifié le 07/01/2024

Les opérations dites « Loi Malraux » consistent pour un particulier (ou une société de personnes) à investir dans une opération de restauration immobilière, et de mettre ensuite le bien immobilier ainsi restauré en location pour une durée de 9 ans.

Lorsque les conditions prévues par l’article 199 tervicies du code général des impôts sont remplies, le dispositif Malraux permet au contribuable concerné de bénéficier d’une réduction d’impôt.

En pratique la Loi Malraux s’adresse aux contribuables fiscalement domiciliés en France qui prennent le soin d’investir dans la restauration d’un bien immobilier destiné à la location.

Cet article a pour objet de faire un point sur les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif dit « Loi Malraux », ainsi que les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

Loi Malraux : Défiscalisation immobilière en 2023

Les conditions pour être éligibles à la Loi Malraux

Le dispositif dit « Loi Malraux » a pour objet de favoriser la réhabilitation d’immeubles anciens situés au cœur historique des centres-villes.

Le bien immobilier doit se situer dans une zone spécifique : un site patrimonial remarquable, un quartier ancien dégradé listé par le décret n°2009-1780 du 31 décembre 2009, ou encore un quartier qui présenterait une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.

Pour bénéficier de ce dispositif, il y a des conditions à remplir au niveau des bénéficiaires, des opérations à réaliser, du type de dépenses, ainsi que de l’affection du bien immobilier rénové.

Du côté des bénéficiaires, le dispositif concerne aussi bien les personnes physiques que les sociétés de personnes fiscalement translucides (non soumises à l’impôt sur les sociétés). Dans ce dernier cas, il s’agit généralement de sociétés ayant la forme de SCI.

Peuvent également en bénéficier les personnes qui souscrivent des parts de SCPI, sous réserve que le montant dépensé pour la souscription soit utilisé en tout ou partie au financement de l’opération de restauration immobilière.

Cela exclut donc les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Le contribuable concerné doit par ailleurs être fiscalement domicilié en France.

Une fois l’immeuble loué, le contribuable doit être imposé sur les loyers selon le régime des revenus fonciers. Cela exclut donc les locations meublées qui sont imposées selon le régime des BIC.

En pratique, l’opération doit consister en une restauration immobilière complète d’un bien immobilier bâti.

La restauration doit être effectuée dans un immeuble destiné, après travaux, à un usage d’habitation.

La restauration peut être réalisée sur un immeuble à usage professionnel, à condition qu’il soit destiné, après travaux, à un usage d’habitation.

La restauration immobilière doit être déclarée d’utilité publique. Une exception est prévue à ce sujet lorsque le bien se situe dans un secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable, lorsqu’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine, a été approuvé.

A noter que le dispositif « Loi Malraux » ne s’applique pas aux travaux qui ne permettent qu’une restauration partielle du bien immobilier.

Cela étant, les charges ouvrant droit à la réduction d’impôt sont les dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurances, les impôts locaux, les frais de gestion, ou encore les dépenses d’amélioration (sous certaines modalités).

Sont prises en comptes les dépenses supportées par le contribuable concerné depuis la date de délivrance du permis de construire, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.

A noter par ailleurs que si le contribuable remplit les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt, les dépenses prises en compte ne peuvent alors pas faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

A contrario, si les charges ne sont pas prises en compte dans la base de calcul de la réduction d’impôt Malraux, elles peuvent être déduites des revenus fonciers (c’est le cas par exemple des intérêts d’emprunt).

Cela étant, il est important de relever que la réduction d’impôt suppose un engagement du propriétaire du bien rénové.

Celui-ci doit ainsi prendre l’engagement de louer le bien nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant 9 années.

Si le propriétaire est une société fiscalement translucide, les associés doivent également prendre l’engagement de conserver les parts de la société jusqu’à la fin de l’engagement de location pris par la société.

A noter que le bien doit être mis en location dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Cette location doit être continue et effective durant la durée de l’engagement.

Il sera en outre fait observer que le locataire doit être une personne ne faisant pas parti du foyer fiscal du contribuable concerné. Il n’est pas non plus possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant du contribuable.

loi malraux

Modalités de calcul de la réduction d’impôt

Dans le cadre de la loi Malraux, le contribuable est en droit de bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur les dépenses de travaux payées pendant quatre années.

Cet avantage fiscal est d’autant plus intéressant qu’il n’entre pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros par an.

La réduction d’impôt se calcule sur le montant des charges foncières et de certaines dépenses liées à la restauration.

Les dépenses sont retenues depuis 2017 dans la limite d’un plafond global de 400.000 euros. Il s’agit d’un plafond pluriannuel sur 4 années.

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le foyer fiscal, l’excédent peut alors être reporté sur les impôts des trois années suivantes.

A noter que si le montant des dépenses éligibles excède le plafond pluriannuel de 400.000 euros, il ne peut alors être ni reporté, ni faire l’objet d’une déduction pour le calcul des revenus fonciers produits par le bien immobilier à la suite des travaux.

Cela étant, le taux de la réduction d’impôt est distinct selon la zone où se situe le bien immobilier à restaurer.

Le taux est de 22% si le bien se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dans le cadre d’une opération de restauration d’utilité publique.

Le taux passe à 30% si le bien se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé dans un quartier ancien dégradé, ou dans un quartier qui présenterait une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.

La réduction d’impôt s’applique à compter de l’année suivant celle de la réalisation des dépenses de restauration.

A noter par ailleurs que les loyers générés par le bien loué dans le cadre du dispositif « Loi Malraux » font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

A cet égard, le contribuable concerné peut bénéficier du régime du micro-foncier si le montant des loyers n’excède pas 15.000 euros par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% calculé automatiquement sur le montant des loyers bruts.

Le contribuable est soumis au régime du réel d’imposition si le montant des loyers dépasse 15.000 euros par an.

Dans ce dernier cas, les dépenses ayant ouvert droit à la réduction d’impôt Malraux ne sont pas déductibles des loyers imposables.

En cas de déficit foncier, celui-ci pourrait le cas échéant s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal du contribuable dans la limite de 10.700 euros par an. L’éventuel reliquat pourrait être imputé sur les loyers des 10 années suivantes.

Les obligations déclaratives à respecter

Conformément aux dispositions de l’article 46 AZC de l’annexe III du code général des impôts, la déclaration de revenus du contribuable concerné doit être accompagnée de l’engagement de location d’une durée de 9 ans (BOI-LETTRE-000201).

Cette obligation déclarative s’applique la première année de mise en œuvre du dispositif Malraux.

Si le contribuable est une société de personnes fiscalement translucide, c’est la déclaration de résultats qui doit être accompagnée de l’engagement de location, ainsi que de l’engagement de conservation des parts au niveau des associés.

La société doit par ailleurs remettre chaque année à ses associés une attestation de souscription.

Un exemplaire est joint à la déclaration de résultats.

Cette attestation mentionne notamment les modalités de calcul de la réduction d’impôt en fonction des droits de chaque associé.

Le contribuable est également tenu de fournir la copie de plusieurs documents : déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration, autorisation d’urbanisme, factures des entreprises ayant procédé aux travaux, et, le cas échéant, la déclaration d’achèvement des travaux.

Si le contribuable déclare en ligne ses revenus, il n’est pas tenu d’adresser à l’administration fiscale les pièces justificatives précitées. Il doit toutefois les conserver et être en mesure de les présenter à l’administration si celle-ci en fait la demande.

La loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif Malraux jusqu’au 31 décembre 2024.

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L'auteur de cet article

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au barreau de Paris. Il bénéficie de 20 ans d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés. Il est également le responsable éditorial du site Fiscaloo.

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