Location d’une pièce de la résidence principale : exonération fiscale
📌 L’essentiel de l’article
- Principe : en principe, les loyers tirés de la location meublée d’une pièce de la résidence principale sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
- Exonération n°1 : les loyers peuvent toutefois être exonérés d’impôt sur le revenu lorsque la pièce louée fait partie de la résidence principale du bailleur, constitue la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier, et que le loyer reste fixé dans des limites raisonnables.
- Exonération n°2 : une exonération est également prévue en cas de location habituelle de pièces à des personnes qui n’y élisent pas domicile, notamment dans le cadre d’une activité de chambre d’hôtes, lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 760 euros TTC.
- Durée du dispositif : selon les informations publiées par l’administration fiscale, ces exonérations demeurent applicables jusqu’au 31 décembre 2026.
- Point de vigilance : les locations saisonnières de type Airbnb ne relèvent pas de l’exonération applicable à la location d’une pièce occupée à titre de résidence principale par le locataire.
- Plafonds : pour 2025, l’administration indique qu’un loyer annuel hors charges demeure raisonnable s’il n’excède pas 213 euros par mètre carré en Ile-de-France et 157 euros dans les autres régions.
En principe, la location meublée d’un logement est imposée après déduction d’un abattement forfaitaire (en cas d’application du régime du micro-BIC) ou des charges réelles supportées au cours de l’année d’imposition (en cas d’application du régime du réel).
Cette imposition s’applique sans considération de la nature du bien loué (appartement, maison, etc.), ainsi que du rythme et de la fréquence de la location meublée (location habituelle ou simplement occasionnelle).
Il existe toutefois deux cas dans lesquels la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale peut être exonérée d’impôt sur le revenu. Dans ces hypothèses, les loyers encaissés n’ont pas à être déclarés.
Cet article fait le point sur les exonérations prévues en matière d’impôt sur le revenu en cas de location meublée d’une pièce de la résidence principale.
Note de mise à jour
Cette vidéo présente les règles générales d’exonération applicables à la location meublée d’une pièce de la résidence principale. Certains plafonds annuels du loyer “raisonnable” ont été actualisés ; les montants actuellement applicables sont précisés dans l’article ci-dessous.
Sommaire de la page
L’exonération d’impôt sur le revenu au titre de la location de pièces de l’habitation principale
Conformément aux dispositions de l’article 35 bis I du code général des impôts, les contribuables qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés d’impôt sur le revenu au titre des loyers encaissés.
L’article 38 de la loi de finances pour 2024 a prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2026. Ce point est confirmé sur le site impots.gouv.fr.
Quelques conditions doivent être remplies pour bénéficier de l’exonération.
Il convient tout d’abord que la pièce louée ou sous-louée soit incluse dans l’habitation principale du bailleur.
Par ailleurs, la ou les pièces louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire (dans le cas où il s’agirait d’un travailleur saisonnier).
En outre, il convient que le montant du loyer de la location ou de la sous-location meublée soit fixé dans des limites raisonnables.
Selon le site impots.gouv.fr, la condition tenant au caractère raisonnable du loyer est regardée comme remplie lorsque le loyer annuel hors charges n’excède pas un certain plafond par mètre carré de surface habitable.
Pour 2025, ce plafond est fixé à 213 euros par mètre carré en Ile-de-France et à 157 euros par mètre carré dans les autres régions.
Ces plafonds sont réévalués périodiquement. Il convient donc de vérifier le montant applicable à l’année concernée.
Compte tenu de ce qui précède, si un contribuable a loué ou sous-loué en meublé en 2025 une partie de sa résidence principale, moyennant un loyer raisonnable, il serait alors exonéré à la fois d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers encaissés.
Dans tous les cas, il convient que le locataire y établisse sa résidence principale (ou temporaire pour les salariés saisonniers).
Il sera fait observer que les pièces louées ou sous-louées en meublé ne doivent pas constituer un logement indépendant de la résidence principale du bailleur.
Ces pièces doivent donc former un tout indissociable avec la résidence principale du bailleur.
A titre d’exemple, si un contribuable a loué en meublé en 2025 une pièce de 20 mètres carrés de sa résidence principale située à Paris, il serait alors exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si le montant total du loyer hors charges était inférieur ou égal à 4.260 euros (213 x 20 m²).
Pour le même type de location à la Rochelle en 2025, le loyer serait exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux s’il était inférieur ou égal à 3.140 euros (157 x 20 m²).
Point important : cette exonération ne s’applique pas aux locations saisonnières de courte durée de type Airbnb lorsque la pièce louée ne constitue pas la résidence principale du locataire.
Pour en savoir plus sur les modalités d’imposition de ce type de location, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à fiscalité Airbnb.
L’exonération d’impôt sur le revenu au titre de la location d’une chambre d’hôte
Conformément aux dispositions de l’article 35 bis II du code général des impôts, les contribuables qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale à des personnes qui n’y élisent pas domicile (chambres d’hôtes) peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des loyers encaissés.
Pour en bénéficier, le loyer ne doit pas dépasser 760 euros par an.
L’article 38 de la loi de finances pour 2024 a prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2026. Ce point a été confirmé par l’administration fiscale sur le site impots.gouv.fr.
Il s’ensuit que si un contribuable a loué ou sous-loué en meublé en 2025 une partie de sa résidence principale à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes), il serait alors exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers encaissés si ceux-ci étaient inférieurs à 760 euros au titre de l’année d’imposition.
Ce montant de 760 euros inclut les éventuelles prestations annexes incluses dans la location (petit-déjeuner, téléphone, etc.).
A noter que si le contribuable a perçu plus de 760 euros dans l’année, il est alors imposable sur la totalité des recettes encaissées (il n’y a pas de prorata d’exonération).
Les contribuables éligibles à ce dispositif d’exonération ne sont pas tenus de déclarer les sommes correspondantes dans leur déclaration annuelle des revenus.
Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité de la location meublée ou sur les dispositifs d’exonération ? Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.
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