Location d’une pièce de la résidence principale (impôt 2024)

📝 Modifié le 15/05/2024 | Par Didier Majerowiez (Avocat Fiscaliste)

En principe, la location meublée d’un logement est imposée après déduction d’un abattement forfaitaire (en cas d’application du régime du micro-BIC) ou des charges réelles supportées au cours de l’année d’imposition (en cas d’application du régime du réel).

Cette imposition s’applique sans considération de la nature du bien loué (appartement, maison, etc.), ainsi que du rythme et de la fréquence de la location meublée (location habituelle ou simplement occasionnelle).

Il existe deux cas de figure dans lesquels une location meublée d’une ou plusieurs pièces d’une résidence principale peut être exonérée d’impôt sur le revenu. Les loyers ainsi encaissés n’ont pas besoin d’être déclarés.

Cet article fait point sur les exonérations prévues en matière d’impôt sur le revenu en cas de location meublée d’une pièce de la résidence principale.

Location Meublée : Comment bénéficier d'une exonération d'impôt sur le revenu ?

L’exonération d’impôt sur le revenu au titre de la location de pièces de l’habitation principale

Conformément aux dispositions de l’article 35 bis I du code général des impôts, les contribuables qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées d’impôt sur le revenu au titre des loyers encaissés.

Ce dispositif devait initialement s’appliquer aux locations réalisées en meublé jusqu’au 15 juillet 2024.

L’article 38 de la loi de finances pour 2024 a prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2026.

Quelques conditions doivent être remplies pour bénéficier de l’exonération.

Il convient tout d’abord que la pièce louée ou sous-louée soit incluse dans l’habitation principale du bailleur.

Par ailleurs, la ou les pièces louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire (dans le cas où il s’agirait d’un travailleur saisonnier).

En outre, il convient que le montant du loyer de la location ou de la sous-location meublée soit fixée dans des limites raisonnables.

Selon la documentation administrative (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°160), il convient que le montant du loyer soit inférieur à 199 euros le mètre carré de surface habitable et par an en région Ile de France. Ce montant s’entend hors charges.

Pour les autres régions, le montant du loyer ne doit pas excéder 147 euros par mètre carré de surface habitable.

Ces plafonds sont ceux applicables au titre de l’année 2023. Ils sont réévalués chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année précédente.

Ces seuils ont été relevés à 206 euros en région Ile de France au titre de l’année 2024, et 152 euros hors Ile de France.

Compte tenu de ce qui précède, si un contribuable a loué ou sous-loué en meublé en 2023 une partie de sa résidence principale, moyennant un loyer raisonnable, il serait alors exonéré à la fois d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers encaissés.

Dans tous les cas, il convient que le locataire y établisse sa résidence principale (ou temporaire pour les salariés saisonniers).

Il sera fait observer que les pièces louées ou sous-louées en meublé ne doivent pas constituer un logement indépendant de la résidence principale du bailleur.

Ces pièces doivent donc former un tout indissociable avec la résidence principale du bailleur.

A titre d’exemple, si un contribuable a loué en meublé en 2023 une pièce de 20 mètres carré de sa résidence principale située à Paris, il serait alors exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux si le montant total du loyer hors charges était inférieur ou égal à 3.980 euros (199 x 20 m²).

Pour le même type de location à la Rochelle en 2023, le loyer serait exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux s’il était inférieur ou égal à 2.940 euros (147 x 20 m²).

Point important : comme la pièce louée meublée doit obligatoirement constituer la résidence principale du locataire, les locations saisonnières type Airbnb ne peuvent pas bénéficier de cette exonération. Pour en savoir plus sur les modalités d’imposition de ce type de location, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à fiscalité Airbnb.

location pièce résidence principale

L’exonération d’impôt sur le revenu au titre de la location d’une chambre d’hôte

Conformément aux dispositions de l’article 35 bis II du code général des impôts, les contribuables qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale à des personnes qui n’y élisent pas domicile (chambres d’hôtes) peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des loyers encaissés.

Pour en bénéficier, le loyer ne doit pas dépasser 760 euros par an.

Cette exonération devait s’appliquer initialement aux locations meublées réalisées jusqu’au 31 décembre 2023.

Toutefois, l’article 38 de la loi de finances pour 2024 a prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2026.

Il s’ensuit que si un contribuable a loué ou sous-loué en meublé en 2023 une partie de sa résidence principale à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes), il serait alors exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers encaissés si ceux-ci étaient inférieurs à 760 euros au titre de l’année d’imposition.

Ce montant de 760 euros inclut les éventuelles prestations annexes incluses dans la location (petit-déjeuner, téléphone, etc.).

A noter que si le contribuable a perçu plus de 760 euros dans l’année, il est alors imposable sur la totalité des recettes encaissées (il n’y a pas de prorata d’exonération).

Les contribuables éligibles à ce dispositif d’exonération ne sont pas tenus de déclarer les sommes correspondantes dans leur déclaration annuelle des revenus.

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité de la location meublée ou sur les dispositifs d’exonération ? Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.


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L'auteur de cet article

Didier MAJEROWIEZ est Avocat au Barreau de Paris. Il a prêté serment en mars 2004. Il est un expert en droit fiscal, en droit du patrimoine et en droit des sociétés. Il est également le responsable éditorial du site Fiscaloo.


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