Loi Denormandie : Définition, modalités et fiscalité

📝 Modifié le 18/01/2024 | Par Didier Majerowiez (Avocat)

Le dispositif dit « Loi Denormandie » est régi par les dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts.

Le dispositif de la Loi Denormandie concerne les particuliers réalisant un investissement locatif dans un logement ancien.

Lorsque les conditions du dispositif sont réunies, les contribuable éligibles peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les caractéristiques du dispositif Denormandie sont similaires à ceux du dispositif de la Loi Pinel, sachant que ce dernier s’applique aux investissements locatifs dans des logements neufs.

Cet article a pour objet de faire un point sur les modalités du dispositif de la Loi Denormandie, ainsi que les conséquences fiscales qui en découlent en 2023.

Défiscalisation Immobilière : La Loi Denormandie

Modalités d’application du dispositif de la Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie s’applique aux particuliers résidents fiscaux de France qui réalisent un investissement locatif dans les logements anciens.

Ce dispositif s’applique que le logement soit acquis en direct ou via une société de personnes fiscalement translucide (comme une SCI familiale non soumise à l’impôt sur les sociétés).

Peuvent également bénéficier du dispositif Denormandie les particuliers qui investissent dans des parts de SCPI, sous réserve que 95% du montant de la souscription soit utilisé pour financer l’acquisition du logement.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le contribuable doit acquérir un logement ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Une prorogation jusqu’au 31 décembre 2024 devrait être adoptée prochainement.

Le logement concerné doit faire l’objet de travaux d’amélioration.

Sont également concernés les locaux, acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, qui sont affectés à un usage autre que l’habitation (par exemple des locaux commerciaux), et qui font l’objet de travaux pour une transformation en logement.

Le montant des travaux réalisés par le contribuable doit être d’au moins 25% du coût total de l’opération.

Conformément aux dispositions de l’article 2 quindecies B, III de l’annexe 3 du code général des impôts, les travaux d’amélioration éligibles au dispositif de la Loi Denormandie s’entendent pour l’essentiel de ceux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, l’aménagement de surfaces habitables ou annexes, ainsi que les travaux d’économies d’énergie.

Cela exclut donc les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (Rép. Anthoine : AN 28 mars 2023 n°3570).

Les locaux doivent être affectés à un usage d’habitation, et les loyers doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (location nue).

Les travaux réalisés dans le logement ancien doivent être achevés avant le 31 décembre de la seconde année suivant celle de l’acquisition.

La location doit par ailleurs prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Cette location doit être continue et effective.

A noter que le dispositif Denormandie ne s’applique que pour les immeubles situés en France ou dans une collectivité territoriale d’outre-mer.

Il convient que l’immeuble soit situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitation en centre-ville est prononcé. Il peut également s’agir de communes ayant conclu une convention d’opérations de revitalisation du territoire.

La liste des communes concernées peut être consultée dans l’arrêté du 26 mars 2019 LOGL1903826A.

Il sera fait observer que, – comme pour le dispositif Pinel -, l’acquéreur du logement doit s’engager à le louer nu à titre d’habitation principale du locataire.

Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du contribuable.

L’engagement de location doit être pris sur une période de 6 années (prorogeable de trois années renouvelables une fois) ou 9 années (prorogeable une fois de trois ans pour le porter à 12 années).

En outre, et comme dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire du bien immobilier doit respecter un plafond annuel de loyers (article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts).

De surcroît, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond qui est révisé chaque année. Ce plafond varie selon la zone où est situé le logement loué.

Loi Denormandie

Conséquences fiscales de l’éligibilité au dispositif de la Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie permet au contribuable concerné de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Conformément aux dispositions de l’article 46 AZA Octies de l’annexe 3 du code général des impôts, cette réduction se calcule sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5.500 euros par mètre carré de surface habitable. Globalement, il ne doit pas dépasser 300.000 euros.

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location.

Si l’investissement a été réalisé avant le 31 décembre 2022, le taux de la réduction est de 12% si l’engagement de location est de 6 années, et 18% si l’engagement de location est de 9 années.

En cas de prorogation, si l’engagement initial est de 6 années, le taux de la réduction passe à 18% pour la première période triennale (de 6 ans à 9 ans). A cela s’ajoute 3% pour la seconde période triennale (de 9 ans à 12 ans).

Si l’engagement initial est de 9 années, et qu’il y a une prorogation de trois ans (donc jusqu’à 12 années), le taux de 18% atteint alors 21% du montant de l’investissement.

Pour les investissements réalisés en 2023, les taux de la réduction d’impôt ont été revus à la baisse.

Pour les acquisitions avec un engagement initial de 6 ans, le taux est de 10,5% (au lieu de 12% en 2022). Le taux passe à 15% si l’engagement initial est de 9 ans (au lieu de 18% en 2022).

En cas de prorogation, si l’engagement initial est de 6 ans, le taux est alors de 4,5% pour la première période triennale (de 6 ans à 9 ans) et de 2,5% pour la seconde période triennale (de 9 ans à 12 ans).

Si l’engagement initial est de 9 ans, le taux est de 2,5% pour la première période triennale (de 9 ans à 12 ans), en cas de prorogation.

Il est prévu que les taux seront encore diminués en 2024 (9% pour un engagement initial de 6 ans et 12% pour un engagement initial de 9 ans).

Cela étant, la réduction d’impôt est répartie par parts égales sur six ou 9 ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de l’achèvement des travaux de réhabilitation du logement.

A noter que si le solde de la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt dû par le contribuable au titre d’une année d’imposition, elle ne pourrait alors pas être imputée sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

D’un point de vue déclaratif, le contribuable concerné doit joindre à sa déclaration de revenus de la première année d’application du régime l’engagement de location.

En cas de déclaration en ligne, le contribuable est dispensé de produire l’ensemble des justificatifs des dépenses ouvrant droit à l’avantage fiscal. Il doit toutefois pouvoir les produire à l’administration fiscale en cas de demande (en particulier une note détaillant les travaux réalisés et leur montant).

En cas de non-respect des conditions d’application du dispositif de la Loi Denormandie (en particulier l’engagement de location), le contribuable s’expose à une reprise de la réduction d’impôt.

La loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2026.

A noter que la loi de finances pour 2024 a aligné les taux de la réduction d’impôt pour les souscripteurs de parts de SCPI sur ceux dont bénéficient les contribuables qui réalisent en direct l’investissement immobilier (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023).

Vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif de la Loi Denormandie ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.


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A propos de l'auteur

Didier MAJEROWIEZ est Avocat au Barreau de Paris. Il possède 20 années d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés.


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