Fiscalité de la location Airbnb (2023)

Lorsqu’un particulier tire des revenus d’une location d’un bien immobilier sur une plateforme en ligne comme Airbnb, ceux-ci sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La fiscalité de la location Airbnb est particulière.

Un contribuable qui perçoit de tels revenus peut être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Les règles fiscales qui découlent de la qualification de LMP ou de LMNP ne sont pas identiques, d’autant qu’il existe deux régimes d’imposition distincts : le régime du réel et le régime micro-BIC.

Compte tenu de la complexité du sujet, cet article fait un point complet sur la fiscalité de la location en meublé réalisée via une plateforme en ligne type Airbnb.

Règles d’imposition des revenus réalisés via la plateforme Airbnb

La règle de principe est simple : les revenus générés en cas de location d’un bien immobilier loué en meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Il s’agit en effet d’une activité commerciale.

Cette règle découle de la loi de finances rectificative pour 2016 qui a ajouté les revenus tirés d’une location meublée parmi les BIC, depuis l’année 2017.

Il importe peu que l’activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.

Conformément aux dispositions de l’article 35, 5° bis du code général des impôts, tout revenu réalisé par une personne qui donne en location des locaux d’habitation meublés est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme loué en meublé, il est indispensable que les meubles lui confèrent un minimum « d’habitabilité ».

Les modalités d’imposition diffèrent selon que le loueur exerce l’activité de location à titre professionnel ou non.

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel lorsqu’il remplit les deux conditions cumulatives suivantes :

• Les loyers annuels tirés de l’activité de location dépassent 23.000 euros pour le foyer fiscal ;
• Ces recettes doivent être supérieures aux revenus d’activité professionnelle du foyer (incluant les traitements et salaires, BIC, bénéfices agricoles ou encore les bénéfices non commerciaux).

Si ces conditions ne sont pas réunies, le loueur en meublé ne peut être considéré comme professionnel. Il sera alors imposé suivant les règles applicables aux loueurs en meublé non professionnels.

D’un point de vue fiscal, le loueur en meublé professionnel a la possibilité d’imputer les déficits tirés de son activité sur son revenu global, sans limitation de montant, et ce, au titre de l’année d’imposition en cours, ou lors des six années suivantes.

Pour les déficits dégagés par les LMNP, ils ne peuvent être imputés que sur les bénéfices de même nature (tirés d’une activité de LMNP), au cours des dix années suivantes.

Par ailleurs, les plus-values réalisées par les LMP sont imposées suivant les règles applicables aux plus-values professionnelles, ce qui permet ainsi une exonération d’impôt sur le revenu pour les plus-values à court terme, lorsque l’activité a été exercée pendant au moins cinq années, et que le chiffre d’affaires des deux années civiles précédant la cession est inférieur à 90.000 euros.

Du côté des LMNP, les plus-values réalisées relèvent de la fiscalité immobilière des particuliers (exonération au bout de 22 ans de détention en matière d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans de détention en matière de prélèvements sociaux).

Les revenus tirés d’une activité de LMP sur un site comme Airbnb sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les cotisations sociales des indépendants.

Si l’utilisateur est LMNP, ses revenus sont également imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais ce sont les prélèvements sociaux qui s’y ajoutent (CSG au taux de 9,2%, CRDS au taux de 0,5% et prélèvement de solidarité au taux de 7,5%).

Si l’utilisateur réalise moins de 72.600 euros de recettes annuelles, il a la possibilité d’opter pour le régime du micro-BIC. Il est alors imposé sur ses recettes après application d’un abattement forfaitaire de 50%.

Il sera fait observer que le montant minimum de l’abattement est de 305 euros. Ainsi, si l’utilisateur perçoit moins de 305 euros de recettes annuelles, il n’est pas imposable.

A noter qu’en présence d’une location de logement meublé d’un bien à usage d’habitation, – que celle-ci soit occasionnelle, permanente ou saisonnière -, il y a alors une exonération de TVA. Il existe quelques exceptions, notamment pour les prestations d’hébergement fournies dans des résidences de tourisme classées.

A noter également qu’une location de locaux meublés constitue en principe une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises. Il y a toutefois des exceptions prévues, notamment pour les contribuables qui louent de manière accidentelle en meublé une partie de leur habitation personnelle, ou encore les personnes qui louent en meublé une partie de leur résidence principale dès lors que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. C’est un sujet à analyser au cas par cas.

Exonérations pour certaines locations en meublé

Conformément à l’article 35 bis, I du code général des impôts, lorsqu’un contribuable loue ou sous-loue une partie de son habitation principale en meublé, il peut bénéficier d’une exonération sur les loyers perçus.

Il y a deux conditions cumulatives pour cela.

Les pièces louées doivent tout d’abord constituer la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire). En présence d’une location saisonnière, la pièce doit constituer la résidence temporaire du travailleur saisonnier.

En second lieu, le montant du loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables ». En région Ile de France, le montant du loyer annuel (charges non comprises) ne doit pas dépasser 192 euros par mètre carré au titre de l’année 2022. Ce montant est indicatif, sachant qu’il est d’environ 140 euros dans les autres régions de France.

Lorsque ce plafond est dépassé, les montants encaissés par le loueur en meublé sont taxés sous le régime du micro-BIC, lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 euros par an. Au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui a vocation à s’appliquer.

Une seconde exonération est prévue par l’article 35 bis, II du code général des impôts pour les personnes qui mettent à la disposition du public une ou plusieurs pièce(s) de leur résidence principale. Il s’agit du régime des chambres d’hôtes.

Dans le cadre de ce dernier régime, le loueur bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu lorsque la location présente un caractère habituel, et que le montant total du loyer au cours de l’année ne dépasse pas 760 euros TTC.

Modalités de déclaration des revenus réalisés sur la plateforme Airbnb

Les obligations déclaratives varient selon que l’utilisateur réalise moins de 72.600 euros de recettes annuelles, ou plus de 72.600 euros de recettes par an.

Si les recettes sont inférieures à 72.600 euros, le contribuable est soumis de plein droit au régime micro-BIC, avec la possibilité d’opter pour le régime réel.

Dans le régime micro-BIC, les obligations déclaratives sont réduites au minimum.

Il suffit de reporter le montant des loyers dans la case 5 ND de la page 5 de la déclaration n°2042 C Pro lorsque le contribuable est un LMNP, ou la case 5 KP de la page 3 lorsque le contribuable est un LMP.

Pour rappel, au régime micro-BIC, le contribuable est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et bénéficie automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50%.

Il ne faut rien déduire, c’est l’administration fiscale qui applique automatiquement cet abattement.

Dans la mesure où l’abattement forfaitaire est d’un montant minimal de 305 euros, dès lors que les recettes annuelles sont inférieures à ce montant, il n’y a aucun impôt à payer.

Si le contribuable est auto-entrepreneur et qu’il a opté pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, les recettes doivent alors être reportées en case 5 TB de la déclaration n°2042 C ¨Pro.

Dans l’hypothèse où les recettes annuelles dépassent le seuil précité de 72.600 euros, le contribuable est automatiquement soumis au régime réel d’imposition, sans possibilité de se placer sous le régime micro-BIC.

Dans ce cas, il convient de porter le montant des recettes dans la déclaration de résultats n°2031 SD et les reporter ensuite dans la case 5 KC (ou 5 KI selon le cas) de la déclaration n°2042 C Pro si le contribuable est LMP, ou dans la case 5 NA (ou 5 NK selon le cas) de la déclaration n°2042 C Pro si le contribuable est LMNP.

A la différence du régime micro-BIC, le régime du réel permet au contribuable de déduire les charges pour leur montant réel du résultat imposable. Il est également possible de déduire l’amortissement du bien hors terrain (environ 2% par an pour le logement et 10% pour les meubles).

Foire aux questions

Comment sont imposés les revenus Airbnb ?

Les règles d’imposition varient suivant que les recettes annuelles sont inférieures ou supérieures à 72.600 euros.

Si le montant est inférieur, le contribuable a le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement de 50% pour frais automatique) et le régime réel (déduction des charges pour leur montant réel).

Le contribuable est également soumis au régime du réel si le montant des recettes est supérieur à 72.600 euros par an. Le contribuable est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

S’il est LMP, il sera soumis aux cotisations sociales des indépendants. S’il est LMNP, il sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Quel est le montant imposable en cas de location Airbnb ?

Au régime micro-BIC, le contribuable est imposable sur les loyers perçus, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 50%.

L’abattement minimum étant de 305 euros, sous ce montant, il n’y a pas d’imposition.

Si le contribuable est au régime réel, il n’y a pas d’abattement automatique.

Le contribuable doit remplir une déclaration de résultats n°2031 SD qui fait apparaître le montant total des loyers, ainsi que le montant des charges exactes qui ont été exposées au cours de l’année d’imposition.

Comment déclarer une location Airbnb ?

Au régime micro-BIC, il convient de reporter le montant des loyers bruts dans la déclaration n°2042 C Pro en case 5 K¨P (page 3) si le contribuable est LMP.

Si le contribuable est LMNP, les loyers bruts doivent être reportés en case 5 ND en page 5 de la déclaration n°2042 C Pro.

Si le contribuable est au régime réel, il doit déposer une déclaration de résultats n°2031 SD, et reporter le montant des loyers en case 5 KC ou 5 KI de la déclaration n°2042 C Pro s’il est LMP, ou en case 5 NA ou 5 NK s’il est LMNP.

Si le contribuable est auto-entrepreneur, le montant des loyers doit être reporté en case 5 TB de la déclaration n°2042 C Pro.

Vous souhaitez en savoir plus au sujet de la fiscalité de la location Airbnb ?

Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter et/ou à laisser un commentaire dans l’espace ci-dessous.

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