Fiscalité de la location meublée Airbnb (2024)

📝 Par Didier Majerowiez (Avocat Fiscaliste) | Modifié le 08/04/2024

Lorsqu’un particulier tire des revenus d’une location meublée d’un bien immobilier sur une plateforme en ligne comme Airbnb, ceux-ci sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

A cet égard, la fiscalité de la location Airbnb est particulière.

Un contribuable qui perçoit des revenus d’une location meublée de tourisme peut être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Les règles fiscales qui découlent de la qualification de LMP ou de LMNP ne sont pas identiques, d’autant qu’il existe deux régimes d’imposition distincts : le régime du réel et le régime micro-BIC.

A noter que la loi de finances pour 2024, qui a été publié au journal officiel le 30 décembre 2023, a substantiellement modifié les règles applicables pour les contribuables soumis au régime du micro-BIC. L’administration fiscale a toutefois apporté des nuances en février 2024.

Compte tenu de la complexité du sujet, cet article fait un point complet sur la fiscalité de la location en meublé réalisée via une plateforme en ligne type Airbnb.

Règles d’imposition des revenus réalisés via la plateforme Airbnb

La règle de principe est simple : les revenus générés en cas de location d’un bien immobilier loué en meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Il s’agit en effet d’une activité commerciale.

Cette règle découle de la loi de finances rectificative pour 2016 qui a ajouté les revenus tirés d’une location meublée parmi les BIC, depuis l’année 2017.

Il importe peu que l’activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.

Conformément aux dispositions de l’article 35, 5° bis du code général des impôts, tout revenu réalisé par une personne qui donne en location des locaux d’habitation meublés est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme loué en meublé, il est indispensable que les meubles lui confèrent un minimum « d’habitabilité ».

Les modalités d’imposition diffèrent selon que le loueur exerce l’activité de location à titre professionnel ou non.

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel lorsqu’il remplit les deux conditions cumulatives suivantes :

  • Les loyers annuels tirés de l’activité de location dépassent 23.000 euros pour le foyer fiscal ;
  • Ces recettes doivent être supérieures aux revenus d’activité professionnelle du foyer (incluant les traitements et salaires, BIC, bénéfices agricoles ou encore les bénéfices non commerciaux).

Si ces conditions ne sont pas réunies, le loueur en meublé ne peut être considéré comme professionnel. Il sera alors imposé suivant les règles applicables aux loueurs en meublé non professionnels.

D’un point de vue fiscal, le loueur en meublé professionnel a la possibilité d’imputer les déficits tirés de son activité sur son revenu global, sans limitation de montant, et ce, au titre de l’année d’imposition en cours, ou lors des six années suivantes.

Pour les déficits dégagés par les LMNP, ils ne peuvent être imputés que sur les bénéfices de même nature (tirés d’une activité de LMNP), au cours des dix années suivantes.

Par ailleurs, les plus-values réalisées par les LMP sont imposées suivant les règles applicables aux plus-values professionnelles, ce qui permet ainsi une exonération d’impôt sur le revenu pour les plus-values à court terme, lorsque l’activité a été exercée pendant au moins cinq années, et que le chiffre d’affaires des deux années civiles précédant la cession est inférieur à 90.000 euros.

Du côté des LMNP, les plus-values réalisées relèvent de la fiscalité immobilière des particuliers (exonération au bout de 22 ans de détention en matière d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans de détention en matière de prélèvements sociaux).

Les revenus tirés d’une activité de LMP sur un site comme Airbnb sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les cotisations sociales des indépendants.

Si l’utilisateur est LMNP, ses revenus sont également imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais ce sont les prélèvements sociaux qui s’y ajoutent (CSG au taux de 9,2%, CRDS au taux de 0,5% et prélèvement de solidarité au taux de 7,5%).

Jusqu’à la promulgation de la loi de finances pour 2024 le 30 décembre 2023, les loueurs de meublés de tourisme non classés bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50%, s’il réalisait moins de 77.700 euros de recettes annuelles.

La loi de finances pour 2024 a bouleversé ces règles en abaissant l’abattement forfaitaire à 30% si le loueur de meublé de tourisme non classé réalise moins de 15.000 euros de recettes annuelles.

Dans un communiqué de presse publié fin décembre 2023, le gouvernement a annoncé que ces règles auraient été introduites « par erreur » dans la loi de finances pour 2024.

Le gouvernement a également précisé qu’elles ne s’appliqueraient pas telles quelles pour l’imposition des revenus 2023.

L’administration fiscale a indiqué le 14 février 2024 que les dispositions précitées de la loi de finances pour 2024 seraient en principe applicables pour l’imposition des revenus de l’année 2023. Elle a toutefois apporté une nuance à ce sujet.

L’administration a ainsi précisé dans le BOFIP que pour limiter les conséquences d’une application rétroactive des nouvelles dispositions issues de la loi de finances pour 2024 aux opérations déjà réalisées, il serait admis, – par mesure de tolérance -, que les contribuables pourraient continuer à appliquer aux revenus de 2023 le régime antérieur du micro-BIC.

Cela signifie en pratique que les contribuables seraient en droit de choisir entre l’ancien et le nouveau régime du micro-BIC pour l’imposition des loyers de 2023.

Cette précision était attendue par de nombreux contribuables.

Quoi qu’il en soit, le tableau ci-après présente la fiscalité applicable avant le vote de la loi de finances pour 2024.

Type de locationSeuil micro-BICTaux de l’abattement
Location meublée de longue durée77.700 euros50%
Location d’un meublé de tourisme non-classé77.700 euros50%
Location d’un meublé de tourisme classé (situé hors d’une zone tendue)188.700 euros71%
Location d’un meublé de tourisme classé (situé en zone tendue)188.700 euros71%

Voici les nouveautés issues de la loi de finances pour 2024 :

Type de locationSeuil micro-BICTaux de l’abattement
Location meublée de longue durée77.700 euros50%
Location d’un meublé de tourisme non-classé15.000 euros30%
Location d’un meublé de tourisme classé (situé hors d’une zone tendue)188.700 euros71% (voire 92% sous conditions *)
Location d’un meublé de tourisme classé (situé en zone tendue)188.700 euros71%

* Pour les locations de meublés de tourisme classés (hors zone tendue), la loi de finances pour 2024 prévoit un abattement supplémentaire de 21% (soit un taux global de 92%) si le propriétaire bailleur a perçu moins de 15.000 euros de loyers au titre de l’année N-1 (en prenant en compte l’ensemble de ses locations meublées).

L’administration fiscale a ainsi précisé ce qui suit dans sa brochure pratique 2024 : « un abattement supplémentaire de 21% est instauré pour les locations de meublés touristiques classés, à condition que celles-ci soient situées en dehors des zones marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement, et que le chiffre d’affaires de l’année précédente soit inférieur à 15.000 €. Cette mesure vient s’ajouter à l’abattement de 71% dont bénéficient déjà ces locations, soit un abattement total de 92%. »

Cela étant, il sera fait observer que le montant minimum de l’abattement est de 305 euros. Ainsi, si l’utilisateur perçoit moins de 305 euros de recettes annuelles, il n’est pas imposable.

A noter qu’en présence d’une location de logement meublé d’un bien à usage d’habitation, – que celle-ci soit occasionnelle, permanente ou saisonnière -, il y a alors une exonération de TVA. Il existe quelques exceptions, notamment pour les prestations d’hébergement fournies dans des résidences de tourisme classées.

A noter également qu’une location de locaux meublés constitue en principe une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises.

Il y a toutefois des exceptions prévues, notamment pour les contribuables qui louent de manière accidentelle en meublé une partie de leur habitation personnelle, ou encore les personnes qui louent en meublé une partie de leur résidence principale dès lors que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. C’est un sujet à analyser au cas par cas.

Exonérations pour certaines locations en meublé

Conformément à l’article 35 bis, I du code général des impôts, lorsqu’un contribuable loue ou sous-loue une partie de son habitation principale en meublé, il peut bénéficier d’une exonération sur les loyers perçus.

Il y a deux conditions cumulatives pour cela.

Les pièces louées doivent tout d’abord constituer la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire). En présence d’une location saisonnière, la pièce doit constituer la résidence temporaire du travailleur saisonnier.

En second lieu, le montant du loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables ». En région Ile de France, le montant du loyer annuel (charges non comprises) ne doit pas dépasser 199 euros par mètre carré au titre de l’année 2023. Ce montant est indicatif, sachant qu’il est de 147 euros dans les autres régions de France.

Lorsque ce plafond est dépassé, les montants encaissés par le loueur en meublé sont taxés sous le régime du micro-BIC, jusqu’à 15.000 euros de recettes (seuil prévu par la loi de finances pour 2024). Au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui a vocation à s’appliquer.

Une seconde exonération est prévue par l’article 35 bis, II du code général des impôts pour les personnes qui mettent à la disposition du public une ou plusieurs pièce(s) de leur résidence principale. Il s’agit du régime des chambres d’hôtes.

Dans le cadre de ce dernier régime, le loueur bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu lorsque la location présente un caractère habituel, et que le montant total du loyer au cours de l’année ne dépasse pas 760 euros TTC.

La loi de finances pour 2024 a prorogé ce régime jusqu’au 31 décembre 2026.

Modalités de déclaration des revenus réalisés sur la plateforme Airbnb

Les obligations déclaratives varient selon que l’utilisateur est soumis ou non au régime du micro-BIC.

Si les recettes sont inférieures à 15.000 euros (seuil prévu par la loi de finances pour 2024 pour les locations de meublés de tourisme non-classés), le contribuable est soumis de plein droit au régime du micro-BIC, avec la possibilité d’opter pour le régime réel.

Pour rappel, au titre des revenus de l’année 2023, il est possible sur option de bénéficier de l’ancien régime (seuil de 77.700 euros pour les locations de meublés de tourisme non-classés).

Dans le régime du micro-BIC, les obligations déclaratives sont réduites au minimum.

Les modalités déclaratives ci-après concernent la déclaration des revenus 2022 (déposée au printemps 2023). Les modalités déclaratives en 2024 ne sont pas encore définitivement fixées.

Il suffit de reporter le montant des loyers dans la case 5 ND de la page 5 de la déclaration n°2042 C Pro lorsque le contribuable est un LMNP, ou la case 5 KP de la page 3 lorsque le contribuable est un LMP.

Au régime micro-BIC, le contribuable est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et bénéficie automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% (abattement prévu par la loi de finances pour 2024).

Pour rappel, au titre des revenus de l’année 2023, il est possible sur option de bénéficier de l’ancien régime (abattement forfaitaire de 50% pour les locations de meublés de tourisme non-classés).

Il ne faut rien déduire, c’est l’administration fiscale qui applique automatiquement cet abattement.

Dans la mesure où l’abattement forfaitaire est d’un montant minimal de 305 euros, dès lors que les recettes annuelles sont inférieures à ce montant, il n’y a aucun impôt à payer.

Si le contribuable est auto-entrepreneur et qu’il a opté pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, les recettes doivent alors être reportées en case 5 TB de la déclaration n°2042 C ¨Pro.

Dans l’hypothèse où les recettes annuelles dépassent le seuil précité de 15.000 euros (ou 77.700 euros en cas d’option pour l’ancien régime micro-BIC), le contribuable est automatiquement soumis au régime réel d’imposition, sans possibilité de se placer sous le régime micro-BIC.

Dans ce cas, il convient de porter le montant des recettes dans la déclaration de résultats n°2031 SD et les reporter ensuite dans la case 5 KC (ou 5 KI selon le cas) de la déclaration n°2042 C Pro si le contribuable est LMP, ou dans la case 5 NA (ou 5 NK selon le cas) de la déclaration n°2042 C Pro si le contribuable est LMNP.

A la différence du régime micro-BIC, le régime du réel permet au contribuable de déduire les charges pour leur montant réel du résultat imposable. Il est également possible de déduire l’amortissement du bien hors terrain (environ 2% par an pour le logement et 10% pour les meubles).

Fiscalité de la location meublée Airbnb

Foire aux questions

Comment sont imposés les revenus Airbnb ?

Les règles d’imposition varient suivant que les recettes annuelles sont inférieures ou supérieures à 15.000 euros pour les locations de meublés de tourisme non-classés (seuil prévu par la loi de finances pour 2024).

Si le montant est inférieur, le contribuable a le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement de 30% depuis la loi de finances pour 2024, pour frais automatique) et le régime réel (déduction des charges pour leur montant réel).

Le contribuable est également soumis au régime du réel si le montant des recettes est supérieur à 15.000 euros par an pour les locations de meublés de tourisme non-classés. Le contribuable est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

S’il est LMP, il sera soumis aux cotisations sociales des indépendants. S’il est LMNP, il sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Pour rappel, au titre des revenus de l’année 2023, il est possible sur option de bénéficier de l’ancien régime (abattement forfaitaire de 50% et seuil de 77.700 euros pour les locations de meublés de tourisme non-classés).

Quel est le montant imposable en cas de location Airbnb ?

Au régime micro-BIC, le contribuable est imposable sur les loyers perçus, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% (abattement prévu par la loi de finances pour 2024), ou sur option, un abattement forfaitaire de 50% pour les locations de meublés de tourisme non-classés.

L’abattement minimum étant de 305 euros, sous ce montant, il n’y a pas d’imposition.

Si le contribuable est au régime réel, il n’y a pas d’abattement automatique.

Le contribuable doit remplir une déclaration de résultats n°2031 SD qui fait apparaître le montant total des loyers, ainsi que le montant des charges exactes qui ont été exposées au cours de l’année d’imposition.

Comment déclarer une location Airbnb ?

Les règles ci-dessous concernent la déclaration des revenus 2022 (déposée au printemps 2023). Les modalités déclaratives pour la déclaration 2023 (à déposer au printemps 2024) ne sont pas encore clairement définies à ce jour.

Au régime micro-BIC, il convient de reporter le montant des loyers bruts dans la déclaration n°2042 C Pro en case 5 KP (page 3) si le contribuable est LMP.

Si le contribuable est LMNP, les loyers bruts doivent être reportés en case 5 ND en page 5 de la déclaration n°2042 C Pro.

Si le contribuable est au régime réel, il doit déposer une déclaration de résultats n°2031 SD, et reporter le montant des loyers en case 5 KC ou 5 KI de la déclaration n°2042 C Pro s’il est LMP, ou en case 5 NA ou 5 NK s’il est LMNP.

Si le contribuable est auto-entrepreneur, le montant des loyers doit être reporté en case 5 TB de la déclaration n°2042 C Pro.

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Didier Majerowiez
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L'auteur de cet article

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au barreau de Paris. Il bénéficie de 20 ans d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés. Il est également le responsable éditorial du site Fiscaloo.

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1 Réponse

  1. Noemi Rav dit :

    Excellent article qui eclaircit et résume bien. Merci beaucoup.

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