Fiscalité des SCPI au niveau des associés : revenus, plus-values et imposition en 2026
📌 L’essentiel de l’article
- Définition : Les SCPI permettent aux investisseurs d’acquérir indirectement un patrimoine immobilier locatif.
- Régime fiscal : Les associés sont imposés directement sur leur quote-part de revenus et de plus-values. Les loyers sont imposés chez les associés personnes physiques dans la catégorie des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Micro-foncier : Un abattement forfaitaire de 30 % s’applique si les revenus fonciers n’excèdent pas 15.000 € par an (et sous réserve de détenir un bien immobilier loué nu en direct).
- Plus-values : Les cessions de parts par les associés personnes physiques sont en principe imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
- IFI : Les parts de SCPI sont imposables à hauteur de leur fraction représentative d’actifs immobiliers.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Le régime juridique de ces sociétés est régi par les articles L.214-86 et suivants du code monétaire et financier, ainsi que les articles R-214-130 et suivants du même code.
Les SCPI ont pour objet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
Elles émettent des parts sociales à destination notamment du grand public.
Cet article fait un point complet sur la fiscalité applicable aux porteurs de parts de SCPI.
Note de mise à jour
Cette vidéo présente les règles générales de fiscalité des SCPI. Certains taux et points chiffrés ont été actualisés depuis sa publication ; les règles actuellement applicables sont précisées dans l’article ci-dessous.
Sommaire de la page
Le traitement fiscal des revenus de la SCPI
Lorsqu’elles respectent leur objet légal, les SCPI sont exclues du champ de l’impôt sur les sociétés et relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du code général des impôts.
Conformément aux dispositions de l’article 8 du code général des impôts, les associés sont personnellement imposables sur les bénéfices sociaux de la société, en fonction de leur quote-part de droits détenus au sein de la société.
Cette imposition s’applique même si les bénéfices ne sont pas distribués, ou mis en réserve par la société.
Si les associés sont des personnes physiques, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Il convient pour cela qu’ils agissent dans un cadre de gestion privée.
Les associés peuvent bénéficier du régime du micro-foncier si le montant annuel de leurs revenus fonciers est inférieur à 15.000 euros.
Dans le régime du micro-foncier, un abattement de 30% est appliqué automatiquement sur le montant des recettes brutes déclarées.
A noter que pour bénéficier du régime du micro-foncier, l’associé doit également être propriétaire d’un immeuble nu donné en location.
S’il n’est pas propriétaire d’un bien loué en direct, il est alors soumis au régime du réel.
Par ailleurs, les bénéfices sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2% (pour les associés résidents fiscaux de France).
Pour les associés, ayant la forme de personnes morales relevant de l’impôt sur les sociétés, ils sont imposables à l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices sociaux de la SCPI (article 239 septies du code général des impôts).
En outre, lorsqu’une personne physique souscrit au capital d’une SCPI dite « fiscale », il peut bénéficier des réductions d’impôt Loi Denormandie ou Loi Malraux, comme en cas d’investissement en direct, si toutes les conditions requises dans le cadre de ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont bien remplies.
Ce type de SCPI de défiscalisation est généralement constitué par des banques ou des gestionnaires de patrimoine.
Il sera fait observer que si la SCPI se livre à des opérations commerciales, – et que ces opérations représentent plus de 10% de ses recettes HT annuelles -, elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés de plein droit.
Dans ce cas de figure, les associés sont imposés (sur les revenus distribués) à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Cela étant, les SCPI peuvent, le cas échéant, percevoir des revenus financiers.
Ces revenus sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, selon les règles de droit commun.
A noter que les revenus fonciers issus de parts de SCPI sont pris en compte dans le prélèvement à la source sous forme d’acomptes, contrairement aux plus-values de cession qui ne sont pas concernées par ce dispositif.
Le traitement fiscal des plus-values de cession de parts de SCPI
Lorsqu’un associé personne physique cède des parts de SCPI, et que cette cession s’inscrit dans le cadre de la gestion du patrimoine privé, il est alors imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.
Ce sont les règles applicables aux cessions de parts d’une société à prépondérance immobilière qui s’appliquent : imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquelles s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2% pour les résidents fiscaux de France.
Les abattements pour durée de détention entrainent une exonération totale de la plus-value de cession des parts de SCPI au bout de 22 ans de détention en matière d’impôt sur le revenu, et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.
A noter que les cessions de parts de SCPI d’une valeur inférieure à 15.000 € sont assujetties à l’impôt sur le revenu, contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct d’une valeur inférieure à 15.000 €.
Si l’associé est une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés, ou une entreprise individuelle exerçant une activité opérationnelle (commerciale, industrielle, libérale, artisanale, etc.), la plus-value est imposée suivant les règles applicables aux plus-values professionnelles.
Obligations déclaratives des porteurs de parts de SCPI
Pour les associés personnes physiques assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ils doivent déclarer la valeur des parts de la SCPI fixée au 1er janvier de l’année d’imposition.
Cette valeur correspond à la fraction représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la SCPI.
En matière d’impôt sur le revenu, si le contribuable relève du régime micro-foncier (ses recettes annuelles sont inférieures à 15.000 euros par an), il convient d’inscrire le montant des loyers bruts en case 4BE en page 4 de la déclaration n°2042.
Il ne faut pas déduire l’abattement de 30%. Celui-ci est déduit automatiquement par l’administration fiscale.
Si le contribuable relève du régime réel, il doit remplir une déclaration des revenus fonciers n°2044.
A cet égard, il convient de compléter la rubrique « vos parts de sociétés immobilières ».
Il convient ensuite de reporter le résultat positif en case 4BA de la déclaration n°2042.
Foire aux questions
Quelle est la fiscalité des plus-values en cas de vente des parts d’une SCPI ?
Les plus-values de cession de parts de SCPI, réalisées par les particuliers résidents fiscaux de France dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sont imposées comme des plus-values immobilières au taux global de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).
Elles sont exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention des parts, et au bout de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.
Comment déclarer les revenus d’une SCPI ?
Si le contribuable relève du régime du micro-foncier, les loyers bruts doivent être déclarés en case 4BE de la déclaration n°2042.
Si le contribuable relève du régime réel, il doit remplir une déclaration des revenus fonciers n°2044. Le résultat positif doit être reporté en case 4BA de la déclaration n°2042 (en page 4).
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