Fiscalité des SCPI en 2023

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier locatif.

Le régime juridique de ces sociétés est régi par les articles L.214-86 et suivants du code monétaire et financier, ainsi que les articles R-214-130 et suivants du même code.

Les SCPI ont pour objet d’acquérir et de gérer le patrimoine immobilier acquis par leur soin. Elles émettent des parts sociales à destination notamment du grand public.

Cet article fait un point complet sur la fiscalité applicable aux porteurs de parts de SCPI en 2023.

Le traitement fiscal des revenus de la SCPI

Conformément aux dispositions de l’article 8 du code général des impôts, les associés sont personnellement imposables sur les bénéfices sociaux de la société, en fonction de leur quote-part de droits détenus au sein de la société.

Cette imposition s’applique même si les bénéfices ne sont pas distribués, ou mis en réserve par la société.

Si les associés sont des personnes physiques, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il convient pour cela qu’ils agissent dans un cadre de gestion privée.

Les associés peuvent bénéficier du régime du micro-foncier si le montant annuel de leurs revenus fonciers est inférieur à 15.000 euros.

Dans le régime du micro-foncier, un abattement de 30% est appliqué automatiquement sur le montant des recettes brutes déclarées.

A noter que pour bénéficier du régime du micro-foncier, l’associé doit également être propriétaire d’un immeuble nu donné en location. S’il n’est pas propriétaire d’un bien loué en direct, il est alors soumis au régime du réel.

Par ailleurs, les bénéfices sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2% (pour les associés résidents fiscaux de France).

Pour les associés, ayant la forme de personnes morales relevant de l’impôt sur les sociétés, ils sont imposables à l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices sociaux de la SCPI (article 239 septies du code général des impôts).

En outre, lorsqu’une personne physique souscrit au capital d’une SCPI dite « fiscale », il peut bénéficier des réductions d’impôt Pinel / Loi Denormandie ou Loi Malraux, comme en cas d’investissement en direct, si toutes les conditions requises dans le cadre de ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont bien remplies.

Ce type de SCPI de défiscalisation est généralement constitué par des banques ou des gestionnaires de patrimoine.

Dans le cadre des dispositifs de défiscalisation immobilière, le contribuable peut bénéficier d’un avantage fiscal élevé.

A titre d’exemple, dans le cadre du régime Pinel, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% dans la limite de 300.000 euros d’investissement (pour un engagement de location de 12 ans). Le montant de la réduction peut atteindre 22%, voire 30% en loi Malraux, avec un plafond de dépenses fixé à 400.000 euros. La période d’engagement est de 9 ans.

Pour en bénéficier, il convient que l’associé prenne l’engagement de conserver les parts de la SCPI jusqu’à l’expiration de l’engagement de location pris par la SCPI.

Il sera fait observer que si la SCPI se livre à des opérations commerciales, – et que ces opérations représentent plus de 10% de ses recettes HT annuelles -, elle est alors soumise à l’impôt sur les sociétés de plein droit. Dans ce cas de figure, les associés sont imposés (sur les revenus distribués) à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Le traitement fiscal des plus-values de cession de parts de SCPI

Lorsqu’un associé personne physique cède des parts de SCPI, et que cette cession s’inscrit dans le cadre de la gestion du patrimoine privé, il est alors imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.

Ce sont les règles applicables aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière qui s’appliquent : imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquelles s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2% pour les résidents fiscaux de France.

Les abattements pour durée de détention entrainent une exonération totale de la plus-value de cession des parts de SCPI au bout de 22 ans de détention en matière d’impôt sur le revenu, et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.

A noter que les cessions de parts de SCPI d’une valeur inférieure à 15.000 € sont assujetties à l’impôt sur le revenu, contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct.

Si l’associé est une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés, ou une entreprise individuelle exerçant une activité opérationnelle (commerciale, industrielle, libérale, artisanale, etc.), la plus-value est imposée suivant les règles applicables aux plus-values professionnelles.

Obligations déclaratives des porteurs de parts de SCPI

Pour les associés personnes physiques assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ils doivent déclarer la valeur des parts de la SCPI fixée au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Cette valeur correspond à la fraction représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la SCPI.

En matière d’impôt sur le revenu, si le contribuable relève du régime micro-foncier (ses recettes annuelles sont inférieures à 15.000 euros par an), il convient d’inscrire le montant des loyers bruts en case 4BE en page 4 de la déclaration n°2042.

Il ne faut pas déduire l’abattement de 30%. Celui-ci sera déduit automatiquement.

Si le contribuable relève du régime réel, il doit remplir une déclaration des revenus fonciers n°2044. A cet égard, il convient de compléter la rubrique « vos parts de sociétés immobilières ».

Il convient ensuite de reporter le résultat positif en case 4BA de la déclaration n°2042.

Foire aux questions

Comment défiscaliser avec une SCPI ?

Lorsqu’une personne physique souscrit des parts de SCPI dites « fiscales » (généralement proposées par des banques ou des gestionnaires de patrimoine), il peut bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel / Denormandie / Malraux, dès lors que la souscription a pour objet de financer un investissement locatif dans le secteur intermédiaire.

A titre d’exemple, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21%, si certaines conditions sont remplies (en particulier un engagement de location du bien immobilier à usage d’habitation principale du locataire sur une durée de 12 ans). Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5.500 € par m² de surface habitable, avec un plafond global de 300.000 €.

Quelle est la fiscalité des plus-values en cas de vente des parts d’une SCPI ?

Les plus-values de cession de parts de SCPI, réalisées par les particuliers résidents fiscaux de France dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sont imposées comme des plus-values immobilières au taux global de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

Elles sont exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention des parts, et au bout de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.

Comment déclarer les revenus d’une SCPI ?

Si le contribuable relève du régime du micro-foncier, les loyers bruts doivent être déclarés en case 4BE de la déclaration n°2042.

Si le contribuable relève du régime réel, il doit remplir une déclaration des revenus fonciers n°2044. Le résultat positif doit être reporté en case 4BA de la déclaration n°2042 (en page 4).

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité des SCPI ?

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