Plus-value immobilière des non-résidents : quelles exonérations ?
📌 L’essentiel de l’article
- Principe : lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier situé en France, la plus-value peut en principe être imposée en France, sous réserve des conventions fiscales internationales applicables.
- Deux exonérations spécifiques : le droit fiscal français prévoit notamment une exonération totale pour l’ancienne résidence principale de l’expatrié et une exonération partielle à hauteur de 150.000 euros pour la cession d’un logement situé en France.
- Ancienne résidence principale : l’exonération totale suppose notamment que le bien constituait la résidence principale du cédant lors de son départ de France, que la vente intervienne dans les délais requis et que le logement n’ait pas été loué ou mis à disposition d’un tiers entre le départ et la cession.
- Exonération de 150.000 euros : ce régime vise certaines personnes physiques non résidentes ayant été domiciliées fiscalement en France pendant au moins deux ans avant la cession, sous réserve des autres conditions prévues par la loi.
- Libre disposition : pour l’exonération partielle, la vente doit en principe intervenir dans le délai légal ou porter sur un logement dont le cédant a eu la libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession.
- Non-cumul : les régimes spécifiques aux non-résidents doivent être articulés avec prudence. Certaines exonérations déjà utilisées peuvent empêcher de bénéficier d’un autre dispositif lors d’une cession ultérieure.
- Autres exonérations : les non-résidents peuvent également bénéficier de certaines exonérations de droit commun applicables aux résidents français, sous réserve des adaptations prévues par l’article 244 bis A du code général des impôts.
- Convention fiscale : la convention conclue entre la France et l’État de résidence du cédant doit être vérifiée, notamment pour confirmer le droit d’imposer de la France et le traitement de la double imposition dans l’État de résidence.
- Point de vigilance : les conditions d’exonération doivent être établies avant la vente et le fondement de l’exonération doit être correctement mentionné dans l’acte de cession.
Lorsqu’un non-résident fiscal vend un bien immobilier situé en France, la plus-value peut en principe être imposée en France, sous réserve des conventions fiscales internationales applicables.
Le droit fiscal français prévoit toutefois plusieurs exonérations, dont deux dispositifs spécifiques aux non-résidents : l’exonération totale de l’ancienne résidence principale en France et l’exonération partielle à hauteur de 150.000 euros.
Ces régimes sont strictement encadrés. Ils supposent notamment de vérifier la date du départ de France, la nature du bien vendu, l’ancienne domiciliation fiscale du cédant, la libre disposition du logement et les éventuelles exonérations déjà utilisées.
Cet article fait le point sur les principales exonérations applicables en cas de vente d’un bien immobilier situé en France par un non-résident, sans revenir en détail sur les règles générales d’imposition de la plus-value immobilière qui font l’objet d’un article séparé.
Pour le calcul de la plus-value, les abattements pour durée de détention, le taux de 19 %, les prélèvements sociaux et la surtaxe, vous pouvez consulter notre article consacré à la plus-value immobilière.
Sommaire de la page
Principe : une plus-value immobilière française peut être imposée en France
Lorsqu’un non-résident vend un immeuble situé en France, la plus-value relève en principe du régime prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts.
L’existence d’une convention fiscale internationale doit toutefois être vérifiée.
En pratique, les conventions donnent généralement à la France le droit d’imposer les plus-values provenant de la vente d’un immeuble situé sur son territoire.
La situation peut être plus délicate en cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Dans ce cas, l’analyse de la convention fiscale applicable peut être déterminante.
Exonération totale de l’ancienne résidence principale de l’expatrié
Conformément aux dispositions de l’article 244 bis A du code général des impôts, lorsqu’un contribuable expatrié cède un bien immobilier situé en France, il peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value immobilière.
Cette exonération vise les personnes physiques qui cèdent, après leur départ de France, le logement qui constituait leur résidence principale au moment du transfert de leur domicile fiscal hors de France.
Il convient pour cela que le logement cédé ait été occupé à titre de résidence principale par le contribuable concerné.
À cet égard, l’immeuble doit en principe constituer la résidence principale du contribuable à la date du transfert de sa résidence hors de France.
Cette occupation doit avoir été effective avant le départ de France.
Il convient par ailleurs que la cession ait lieu avant le 31 décembre de l’année suivant celle du départ de France.
À cet égard, la date de signature de l’acte authentique de vente fait foi.
Il est en outre impératif que le logement ne soit pas loué ou mis à disposition gratuite d’un tiers entre le départ de France et le moment de la cession.
Le cédant doit avoir transféré sa résidence fiscale vers un État membre de l’Union européenne, ou vers un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.
L’État ou territoire concerné ne doit pas être non coopératif au sens de l’article 238-0 A du code général des impôts.
Lorsque ces conditions sont remplies, la plus-value immobilière est exonérée en totalité, quels que soient la nature du logement, les motifs de la vente ou le prix de cession.
La doctrine administrative (BOI-RFPI-PVINR-10-20) précise qu’il importe peu que le logement soit destiné ou non à être démoli pour réaliser une nouvelle construction.
À noter que l’exonération s’applique aussi bien au logement, qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires (comme un parking), sous réserve toutefois que la cession soit simultanée (ou intervienne dans un délai raisonnable en cas d’acquéreurs distincts).
Point important : un non-résident qui a déjà bénéficié de l’exonération partielle de 150.000 euros prévue pour la cession d’un logement situé en France ne peut pas ensuite bénéficier de cette exonération totale au titre de son ancienne résidence principale.
Exonération partielle de 150.000 euros sur la plus-value immobilière
Conformément aux dispositions de l’article 150 U, II-2° du code général des impôts, la plus-value immobilière réalisée par un contribuable fiscalement domicilié hors de France peut être exonérée à hauteur de 150.000 euros.
La cession doit porter sur une habitation située en France.
Cette exonération concerne les personnes physiques non résidentes. Les associés de sociétés de personnes ne sont pas visés par ce dispositif spécifique.
Le contribuable, personne physique, doit par ailleurs être ressortissant d’un État membre de l’espace économique européen (ou un autre État s’il peut invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination).
Par ailleurs, le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux années à un moment quelconque avant la cession.
Cette preuve peut être apportée par tous moyens.
Il convient de surcroît que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert de la résidence fiscale hors de France.
Cette condition de délai n’est pas requise si le cédant a bénéficié de la libre disposition du bien immobilier cédé depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente.
La condition de libre disposition doit être appréciée concrètement.
La location ou la mise à disposition du bien peut faire obstacle à l’exonération, sous réserve de situations particulières, notamment lorsque l’occupation par un tiers présente un caractère négligeable.
À noter que l’exonération n’est applicable que dans la limite d’une seule résidence cédée par le contribuable.
Cela étant, au-delà du seuil de 150.000 euros, la plus-value immobilière nette est imposable.
En cas de cession par des époux, partenaires de PACS ou concubins, le plafond de 150.000 euros s’apprécie en principe par personne, sur la quote-part de plus-value revenant à chacun.
À noter que ce seuil de 150.000 euros est apprécié après la prise en compte des éventuels abattements pour durée de détention.
L’exonération de 150.000 euros s’applique à la fois en cas de cession du logement, mais également de ses dépendances immédiates et nécessaires (comme un parking).
Les autres exonérations applicables aux non-résidents
Les non-résidents peuvent également bénéficier, sous conditions, de plusieurs exonérations de droit commun applicables aux résidents fiscaux français.
Sont notamment concernées certaines petites cessions, les cessions réalisées dans le cadre d’une expropriation, certaines cessions par des titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité, ainsi que les exonérations résultant de la durée de détention.
En revanche, certaines exonérations ne sont pas transposables aux non-résidents ou supposent une analyse particulière.
Tel est notamment le cas de l’exonération de la résidence principale, lorsque le bien n’est plus la résidence principale du cédant au jour de la vente.
Il convient donc de vérifier le fondement exact de l’exonération invoquée, ainsi que son articulation avec l’article 244 bis A du code général des impôts et la convention fiscale applicable.
Points de vigilance avant la vente
Avant de signer l’acte de cession, plusieurs points doivent être vérifiés : la convention fiscale applicable, la date exacte du transfert du domicile fiscal hors de France, la preuve d’une ancienne domiciliation fiscale en France, la libre disposition du bien, les éventuelles locations ou mises à disposition, ainsi que les exonérations déjà utilisées lors de précédentes cessions.
L’acte de vente doit également mentionner clairement la nature et le fondement de l’exonération invoquée.
En cas de doute, il est préférable d’anticiper ces vérifications avant la signature de l’acte authentique, car les conditions d’exonération sont strictes et peuvent dépendre de faits précis.
Vous êtes non-résident et vous envisagez de vendre un bien immobilier situé en France ? Vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact afin d’examiner les conditions d’exonération éventuellement applicables à votre situation.
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