Don familial logement neuf / rénovation : exonération 790 A bis CGI

Quel régime de don familial est concerné ?

Cette page traite uniquement de l’exonération temporaire prévue par l’article 790 A bis du CGI pour certains dons familiaux de sommes d’argent affectés à l’acquisition d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique.

Ce dispositif doit être distingué du don familial de sommes d’argent exonéré dans la limite de 31 865 € prévu par l’article 790 G du CGI, ainsi que des abattements de droit commun applicables aux donations, notamment l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant.

Ces régimes peuvent, selon les cas, se cumuler, mais ils obéissent à des conditions, plafonds, délais et finalités distincts.

Pour aller plus loin : voir notre article sur le don Sarkozy prévu par l’article 790 G du CGI, ainsi que notre synthèse sur les abattements applicables aux donations.

Les développements qui suivent sont consacrés au régime spécifique de l’article 790 A bis du CGI : bénéficiaires concernés, plafonds d’exonération, conditions d’affectation des fonds, obligations déclaratives et principaux risques de remise en cause.

Un cadre fiscal avantageux pour les dons familiaux

Depuis le 15 février 2025, les donations en argent consenties entre proches peuvent bénéficier d’une exonération de droits de donation, sous certaines conditions.

Ce dispositif reprend les grandes lignes d’une mesure similaire qui était en vigueur entre juillet 2020 et juin 2021, en l’améliorant sur plusieurs aspects.

Cette exonération s’applique uniquement aux dons réalisés entre membres d’une même famille.

Les bénéficiaires éligibles sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur.

En l’absence de descendance directe, il est possible de réaliser une donation exonérée au profit de ses neveux et nièces (enfants des frères et sœurs du donateur).

Les dons doivent être effectués en pleine propriété, c’est-à-dire sans conditions de retour, ou d’usufruit réservé au donateur.

L’exonération fiscale est soumise à un double plafond, à savoir 100.000 € par donateur et par bénéficiaire, et 300.000 € de dons par bénéficiaire au total.

Autrement dit, un bénéficiaire peut recevoir 100.000 euros de don de son père, 100.000 euros de sa mère et au surplus 100.000 euros de l’un de ses grands-parents ou arrière-grands-parents, soit 300.000 euros au total.

Concrètement, une personne peut recevoir plusieurs dons de différents membres de sa famille, tant que la somme cumulée ne dépasse pas cette limite de 300.000 euros.

Il n’est pas obligatoire que la somme de 100.000 euros soit versée en une seule fois. Elle peut être fractionnée, tant que le versement total intervient avant le 31 décembre 2026 (date limite prévue pour l’application de ce nouveau dispositif).

En principe, le nouveau dispositif se cumule avec l’exonération prévue dans le cadre du dispositif du don Sarkozy (article 790 G du Code général des impôts), sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le donataire soit majeur ou mineur émancipé.

Il devrait également se cumuler avec les abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans).

Cela étant, pour pouvoir bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre gratuit, le bénéficiaire doit impérativement utiliser les sommes reçues dans un délai de six mois suivant le versement, pour acquérir un bien immobilier (neuf ou en état futur d’achèvement) destiné à être sa résidence principale, ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique sur un logement qu’il possède déjà et qui est son habitation principale.

La somme d’argent peut être remise au bénéficiaire par chèque, virement, remise d’espèces ou par mandat. Dans tous les cas, le dispositif ne concerne que les dons en numéraire.

Par ailleurs, contrairement au don Sarkozy, il n’y a aucune condition d’âge du donateur et/ou du donataire.

Un dispositif strictement encadré

Afin d’éviter les abus et garantir que les fonds servent bien aux objectifs fixés, plusieurs garde-fous ont été instaurés par le législateur.

Le bénéficiaire de la donation exonérée doit habiter le logement acquis ou rénové comme résidence principale pendant cinq ans après l’acquisition ou l’achèvement des travaux.

En cas de mise en location, celle-ci doit être effectuée à un locataire tiers (hors membre du foyer fiscal) et pour un usage de résidence principale.

A noter que l’exonération ne s’applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié du dispositif MaPrimeRénov’. Elle ne s’applique pas non plus lorsque le donataire a bénéficié d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

A noter par ailleurs que ce nouveau cadre fiscal est temporaire.

Il s’applique aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Un rapport d’évaluation devrait être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026 pour juger de son efficacité et de son éventuelle prolongation.

D’un point de vue déclaratif, si la donation est réalisée sous seing privé (ou en l’absence d’acte), elle doit faire l’objet d’une déclaration de dons manuels (formulaire n°2735) dans le mois de sa date.

Quoi qu’il en soit, ce dispositif fiscal a une double portée.

Il permet de favoriser la solidarité familiale en permettant aux aînés de soutenir financièrement leurs descendants sans imposition.

Il doit permettre par ailleurs de dynamiser l’immobilier et la rénovation énergétique, secteurs clés pour l’économie.

En fluidifiant les transmissions de capitaux au sein des familles, cette mesure pourrait accélérer l’accession à la propriété des jeunes générations, ainsi que soutenir la construction de logements neufs et les transactions immobilières.

Précisions apportées par le BOFIP du 4 septembre 2025

Le BOFiP du 4 septembre 2025 est venu préciser les contours de ce nouveau mécanisme (BOI-ENR-DMTG-20-20-20).

L’exonération concerne les dons réalisés au profit des enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur. À défaut de descendance directe, elle peut bénéficier aux neveux et nièces issus des frères et sœurs du donateur (exclusion des neveux/nièces par alliance).

Les dons doivent être effectués en pleine propriété, sans réserve d’usufruit, et remis par chèque, virement, mandat ou espèces.

Les sommes peuvent être affectées à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (y compris en usufruit ou en indivision, sous condition d’affectation à la résidence principale), ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, sans cumul possible avec cette aide.

Sont exclus : l’achat de terrain, la construction personnelle, le remboursement d’un prêt contracté avant le 15 février 2025, ainsi que tout apport en SCI (en capital ou en compte courant).

Pour un achat en VEFA, la date de référence est celle de la signature de l’acte authentique d’acquisition, et non du contrat de réservation.

Le logement acquis ou rénové doit être conservé comme résidence principale pendant au moins 5 ans, ou loué comme résidence principale à un tiers (hors foyer fiscal du donataire). Exceptions admises : décès, invalidité ou licenciement.

Le don doit précéder l’acquisition ou les travaux. Le donataire doit conserver les justificatifs. Si la preuve du versement est impossible, la déclaration déposée avant le 31 janvier 2027 peut tenir lieu de preuve pour les versements réalisés jusqu’au 31 décembre 2026.

Enfin, la revente avant 5 ans entraîne la remise en cause de l’exonération, même en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale. En revanche, le décès du donataire met fin à l’obligation : les héritiers ne sont pas tenus de respecter la condition de conservation.

Ces conditions strictes nécessitent une planification rigoureuse afin d’éviter toute remise en cause de l’exonération en cas de contrôle.

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