Dispositif Loc’Avantages : modalités et fiscalité

📝 Par Didier Majerowiez (Avocat Fiscaliste) | Modifié le 19/01/2024

Conformément aux dispositions de l’article 199 tricies du code général des impôts, le propriétaire d’un logement donné en location peut bénéficier d’une réduction d’impôt, lorsqu’une convention est conclue avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH).

Le dispositif Loc’Avantages a remplacé l’ancien dispositif Cosse qui s’appliquait pour les demandes de conventionnement enregistrées jusqu’en février 2022.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages, il convient que la demande de conventionnement auprès de l’ANAH soit enregistrée avant le 31 décembre 2024.

Le montant de la réduction d’impôt n’est pas fixe. Il varie en fonction de certains critères.

Cet article a pour objet de faire un point sur la définition du dispositif Loc’Avantages, ses modalités d’application, ainsi que le montant de la réduction d’impôt applicable.

Locavantages

Définition et modalités du dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires d’un logement loué nu à usage d’habitation principale du locataire de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt.

L’objectif du dispositif est d’encourager les propriétaires à louer un bien immobilier à des locataires modestes.

Ce dispositif s’applique aux personnes physiques qui sont résidentes fiscales de France.

Le bien immobilier loué peut être détenu en direct ou via une société fiscalement translucide (soumise à l’impôt sur le revenu).

Il importe peu que le bien immobilier soit neuf ou ancien.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il convient que le logement donné en location fasse l’objet d’une convention conclue avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH).

La convention doit être conclue pour une durée de six ans dans le secteur social ou le secteur intermédiaire (zones dites « tendues »).

Il convient de maintenir le logement en location pendant la durée de la convention.

A noter que le bien immobilier ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du contribuable, ni à un ascendant ou un descendant.

Conformément aux dispositions de l’article 18-0 bis E de l’annexe IV du code général des impôts, le logement doit disposer d’un niveau de performance énergétique minimal de la classe E.

Il convient par ailleurs que le loyer et les ressources du locataire ne dépassent pas un plafond, et ce, pendant toute la durée de la location.

Ces plafonds dépendent de la localisation du logement, ainsi que de son affectation (location sociale, très sociale, ou intermédiaire).

Les plafonds ne sont pas déterminés au niveau national de manière uniformisée. Ils sont fixés ville par ville avec une décote sur les prix du marché.

Il sera fait observer que le dispositif Loc’Avantages est soumis au plafonnement des niches fiscales.

A noter par ailleurs que les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, le propriétaire ne peut pas bénéficier du régime du micro-foncier.

Montant de la réduction d’impôt Loc’Avantages

La réduction d’impôt se calcule sur le montant des loyers bruts.

Si le bien est détenu à travers une société fiscalement translucide, chaque associé peut bénéficier de la réduction d’impôt à proportion de la quote-part de ses droits détenus au sein de la société.

Les taux de la réduction d’impôt varient selon le secteur concerné par le conventionnement.

Dans le secteur intermédiaire, en cas de location directe, le taux de la réduction d’impôt est de 15%. Il passe à 20% en cas d’intermédiation locative.

Dans le secteur social, en cas de location directe, le taux de la réduction d’impôt est de 35%. Il passe à 40% en cas d’intermédiation locative.

Dans le secteur très social, la réduction d’impôt est de 65% en cas d’intermédiation locative.

La réduction d’impôt Loc’Avantages est applicable à partir de la date de prise d’effet de la convention conclue avec l’ANAH.

Il s’agit en pratique de la date de prise d’effet du contrat de bail. Cette date intervient au plus tôt dans les deux mois qui précèdent l’enregistrement de la demande de conventionnement.

La réduction d’impôt est applicable tout au long de la durée de la convention conclue avec l’AHAH.

La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt sur le revenu dû par le contribuable pour chaque année d’application du dispositif Loc’Avantages.

Il sera fait observer que la réduction d’impôt Loc’Avantages n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour le même logement.

Dans l’hypothèse où l’engagement de location de six ans ne serait pas respecté par le contribuable, il y aurait alors une remise en cause de la réduction d’impôt.

Il en irait de même si les conditions de mise en location ne sont plus respectées, ou en cas de cession du logement durant la période d’engagement de location.

A noter que le transfert de la résidence fiscale du contribuable à l’étranger n’est pas un motif justifiant la remise en cause de la réduction d’impôt.

D’un point de vue déclaratif, il convient que la déclaration des revenus du contribuable de la première année d’application du dispositif Loc’Avantages soit accompagnée de l’engagement de location.

Les revenus fonciers doivent être déclarés sur la déclaration n°2044 (ou le cas échéant la déclaration 2044 spéciale).

Le contribuable doit par ailleurs joindre à sa déclaration la copie de la convention conclue avec l’ANAH, la copie du contrat de bail, ainsi que la copie de l’avis d’imposition du locataire.

Vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif Loc’Avantages ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.


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L'auteur de cet article

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au barreau de Paris. Il bénéficie de 20 ans d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés. Il est également le responsable éditorial du site Fiscaloo.

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