Fiscalité du LMNP : régime fiscal et plus-value (2026)
📌 L’essentiel de l’article
- Définition : Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un bailleur qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
- Catégorie d’imposition : Les loyers issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Régimes d’imposition : Le bailleur peut relever du micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % selon la nature de la location) ou du régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et d’amortir le bien.
- Prélèvements sociaux : Les revenus LMNP relevant de la CSG sur les revenus du patrimoine peuvent être soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 18,6 % depuis 2026. Les plus-values immobilières des particuliers restent, quant à elles, soumises au taux de 17,2 %.
- Déficits : Les déficits issus d’une activité de LMNP sont imputables uniquement sur les revenus tirés de la même activité pendant 10 ans.
- Plus-value immobilière : Les plus-values relèvent en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers.
- Réforme 2025 (loi n° 2025‑127 du 14 février 2025) : Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l’assiette imposable lors de la revente.
La location meublée constitue une technique d’optimisation fiscale particulièrement prisée pour investir dans l’immobilier locatif.
Outre le fait que les loyers tirés d’une location meublée sont généralement plus importants que ceux d’une location nue aux caractéristiques similaires, la location meublée permet de bénéficier de quelques atouts fiscaux.
La location meublée est toutefois devenue moins intéressante, d’un point de vue fiscal, avec les réformes récentes.
D’un point de vue juridique, la location meublée présente l’avantage d’une grande souplesse, sachant que la durée minimale du contrat de bail est fixée à un an (9 mois quand il s’agit d’une location à un étudiant), contre trois ans dans la location nue.
Cet article a pour objet de faire un point sur la fiscalité applicable au LMNP en France en 2026.
Sommaire de la page
L’imposition des revenus du LMNP
D’un point de vue fiscal, la location en meublé est considérée comme une activité de nature commerciale.
Il s’ensuit que les recettes réalisées lors de la location en meublé d’une chambre, d’une maison, ou d’un appartement, sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La fiscalité est ainsi distincte de la location nue, qui est soumise au régime des revenus fonciers.
Conformément à l’article 35 du code général des impôts, la location en meublé est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux, sans considération du caractère habituel ou simplement occasionnel de la location.
Il sera fait observer que deux options existent pour un contribuable imposé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.
L’activité de location meublée peut relever du régime micro-BIC, selon les règles exposées dans ce tableau (seuils du micro-BIC applicables en location meublée en 2026 sur les recettes perçues en 2025) :
| Type de location | Plafond des recettes | Abattement applicable |
| Location meublée de longue durée | 77.700 euros | 50 % |
| Location meublée de tourisme classée | 77.700 euros | 50 % |
| Location meublée de tourisme non classée | 15.000 euros | 30 % |
Les seuils et abattements ont été modifiés par les lois de finances récentes afin de rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle des revenus fonciers (location nue).
Lorsque le plafond des recettes est dépassé, l’activité de location relève de plein droit du régime du réel.
Le régime du micro-BIC donne droit au contribuable à un abattement qui est appliqué de manière automatique par l’administration fiscale.
Ce sont les recettes nettes, après l’abattement, qui sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et, lorsque les revenus relèvent de la CSG sur les revenus du patrimoine, aux prélèvements sociaux au taux global de 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Cette hausse concerne notamment les revenus de location meublée non professionnelle lorsque les recettes annuelles restent inférieures à 23.000 euros. Lorsque l’activité de location meublée relève, en revanche, des revenus d’activité au sens social (cas des locations meublées professionnelles), le traitement doit être analysé séparément.
Voir notre article sur la hausse de la CSG sur les revenus du capital en 2026, incluant les précisions récentes du bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS).
Dans le cadre du régime du micro-BIC, les obligations déclaratives sont réduites au minimum.
Le contribuable n’a pas à remplir de déclaration de résultats n°2031.
Il lui suffit de reporter le montant brut de ses recettes, – sans déduire quoi que ce soit -, dans la déclaration n°2042 C Pro.
Sur option, ou lorsque le contribuable franchit les seuils précités, il est soumis au régime du réel.
Dans le cadre du régime du réel, le contribuable dispose de la faculté de déduire les frais et les charges subis dans le cadre de son activité.
Il peut notamment s’agir de travaux réalisés dans le bien immobilier.
Contrairement au régime du micro-BIC, le contribuable doit déposer chaque année une déclaration de résultats n°2031.
Il doit ensuite reporter le résultat (bénéfice ou déficit) dans sa déclaration n°2042 C Pro.
Il sera fait observer que l’option pour le régime réel est irrévocable pour trois ans, puis se renouvelle par tacite reconduction chaque année.
En pratique, le régime du réel est avantageux, sachant qu’il est possible d’amortir le bien, ainsi que les éléments qui le composent.
L’amortissement vient en déduction des recettes.
Si le contribuable subit un déficit dans le cadre de son activité de LMNP (découlant de frais de travaux ou de charges d’entretien notamment), celui-ci peut être imputé sur les revenus tirés de l’activité de LMNP des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du code général des impôts).
A noter que si le loueur en meublé réalise plus de 23.000 euros de recettes annuelles, et que celles-ci dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.), il est alors traité comme un loueur professionnel.
Ces deux conditions sont cumulatives.
L’une des conséquences majeures du passage d’un régime non professionnel à un régime professionnel est la nécessité de régler les cotisations sociales des indépendants.
Celles-ci représentent en général environ 35 % du résultat réalisé par le contribuable.
Cela étant, lorsque la location meublée est réalisée pour de courtes durées via une plateforme comme Airbnb, des règles spécifiques peuvent s’appliquer. Voir notre analyse détaillée sur la fiscalité de la location Airbnb.
A noter par ailleurs que, le fait d’être LMNP n’exonère pas de l’IFI, lorsque le patrimoine immobilier net dépasse le seuil d’imposition.
Les cas d’exonération d’impôt
Conformément aux dispositions de l’article 35 bis du code général des impôts, lorsqu’un contribuable loue ou sous-loue en meublé une partie de son habitation principale, il peut bénéficier d’une exonération sur les loyers perçus.
L’exonération est totale si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier), et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables (215 € par mètre carré et par an en région Ile de France en 2026, 159 € dans les autres régions).
A noter par ailleurs que la location saisonnière, d’une ou plusieurs parties d’une résidence principale, est exonérée, si le montant des loyers n’excède pas 760 euros TTC par an.
L’amortissement en LMNP
Le principal avantage du régime du réel réside dans la possibilité de pratiquer des amortissements.
Conformément à l’article 39 C du code général des impôts, l’amortissement déductible est plafonné à la différence entre :
- le montant des loyers perçus,
- et l’ensemble des autres charges afférentes au bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.).
Ainsi, l’amortissement ne peut pas créer un déficit fiscal.
La fraction non déduite peut être reportée sur les exercices suivants.
Les plus-values de cession réalisées par les LMNP
Conformément aux dispositions de l’article 151 septies, VII du code général des impôts, les plus-values (ou éventuellement les moins-values), réalisées par les LMNP lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier, relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.
La plus-value est ainsi imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.
La hausse de la CSG sur certains revenus du capital en 2026 ne modifie pas ce taux pour les plus-values immobilières relevant du régime des particuliers, qui demeurent soumises aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
La plus-value se calcule par différence entre le prix de cession du bien immobilier, et le prix d’acquisition.
Par application du régime des plus-values immobilières des particuliers, le LMNP bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu après 22 années de détention du bien immobilier, et une exonération des prélèvements sociaux après 30 années de détention.
A noter qu’en cas de mutation à titre gratuit du bien immobilier, la plus-value n’est alors pas imposable.
Il y a toutefois les droits de mutation à titre gratuit qui s’appliquent en pareille hypothèse.
A noter par ailleurs que si le contribuable bascule en statut de LMP (il franchit le seuil de 23.000 euros de recettes annuelles, lesquelles dépassent les revenus d’activité du foyer fiscal), il peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées après cinq années d’activité (si la moyenne des recettes des deux années précédant la cession ne dépasse pas 90.000 euros HT).
Pour déterminer si un loueur relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), l’administration retient le montant total des loyers charges comprises, auquel peuvent s’ajouter certaines indemnités d’assurance perçues en cas de défaillance du locataire.
Cela étant, jusqu’au 14 février 2025, les amortissements pratiqués par les loueurs en meublé non professionnels n’étaient pas pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié cette règle.
Depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition du bien doit être minoré du montant des amortissements déduits pour le calcul de la plus-value.
La plus-value est donc déterminée selon la formule suivante :
Plus-value = Prix de cession – (Prix d’acquisition – amortissements déduits)
Cette réforme a pour effet d’augmenter l’assiette imposable lors de la revente d’un bien loué en LMNP.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La location meublée est en principe considérée comme une activité professionnelle au sens fiscal.
À ce titre, les loueurs en meublé sont normalement soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Toutefois, certaines situations peuvent bénéficier d’une exonération, notamment :
- la location occasionnelle d’une partie de l’habitation personnelle ;
- la location d’une partie de la résidence principale lorsque le loyer reste raisonnable ;
- certains meublés de tourisme situés dans l’habitation personnelle du bailleur.
L’appréciation de ces exonérations dépend de la commune et de la situation concrète ; il est recommandé de vérifier auprès de son service des impôts des entreprises (SIE).
TVA et location meublée
En principe, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA.
Toutefois, la TVA devient applicable lorsque l’activité se rapproche d’une activité hôtelière, notamment lorsque le bailleur propose au moins trois des prestations suivantes :
- petit déjeuner ;
- nettoyage régulier des locaux ;
- fourniture de linge de maison ;
- réception de la clientèle.
La TVA ne s’applique que si la location est effectuée de manière habituelle avec ces services rendus dans des conditions similaires à l’hôtellerie.
Dans ce cas, les prestations d’hébergement peuvent être soumises au taux de TVA de 10 %.
Foire aux questions
Quels sont les avantages du statut de LMNP ?
Le contribuable bénéficie de la possibilité de neutraliser l’imposition dans le cadre du régime du réel.
Il bénéficie de règles fiscales assez simples, notamment s’il se place sous le régime du micro-BIC.
La plus-value de cession du bien immobilier est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention, et de prélèvements sociaux après 30 années de détention.
En 2026, le régime du réel reste généralement le plus intéressant pour les LMNP avec financement et travaux importants, malgré la réintégration des amortissements à la revente.
Le régime du micro‑BIC devient moins attractif pour les meublés de tourisme non classés avec l’abaissement de l’abattement.
Comment est imposée une location meublée ?
Que la location soit exercée à titre professionnel ou non professionnel, à titre habituel ou occasionnel, la location meublée est imposée selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.
Le contribuable peut relever du régime réel, ce qui lui permet de déduire les charges supportées dans le cadre de son activité (frais de travaux, charges d’entretien, etc.).
Il doit toutefois déposer chaque année une déclaration de résultats n°2031.
Il peut relever du régime du micro-BIC (si les conditions sont remplies), ce qui lui permet de bénéficier d’un abattement sur les loyers bruts.
Ses obligations déclaratives sont par ailleurs réduites au minimum (il suffit de reporter le montant des loyers dans la déclaration n°2042 C Pro, sans avoir à remplir une déclaration de résultats n°2031).
Comment ne pas payer d’impôt en LMNP ?
Le LMNP a la possibilité d’amortir le bien immobilier, et de déduire cet amortissement des loyers imposables.
Si le contribuable réalise des travaux, ceux-ci peuvent générer un déficit (si leur montant est supérieur aux loyers).
Le déficit est reportable sur les loyers de l’année en cours ou des dix années suivantes.
En revanche, l’amortissement ne peut pas, à lui seul, créer un déficit : il vient uniquement réduire le résultat positif éventuel.
Lorsque le LMNP cède le bien immobilier qu’il détient depuis 30 années, il bénéficie d’une exonération totale de la plus-value de cession, tant en matière d’impôt sur le revenu, qu’en matière de prélèvements sociaux.
Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité du LMNP ?
Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.
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