Fiscalité du LMNP en 2023

La location meublée, – que celle-ci soit réalisée à titre professionnel ou non -, constitue aujourd’hui l’une des meilleures techniques d’optimisation fiscale pour un placement dans la pierre. Quelle est la fiscalité du LMNP en 2022 ?

Outre le fait que les loyers tirés d’une location meublée sont généralement plus importants que ceux d’une location nue aux caractéristiques similaires, la location meublée permet de bénéficier de plusieurs atouts fiscaux.

Conformément aux dispositions de l’article 8 de la loi du 24 mars 2014, dite « Loi Alur », un logement meublé doit constituer un logement décent. Il doit être équipé du mobilier et des éléments nécessaires pour permettre à un locataire d’y vivre, et d’y dormir de manière convenable.

D’un point de vue juridique, la location meublée présente l’avantage d’une grande souplesse, sachant que la durée minimale du contrat de bail est fixée à un an (9 mois quand il s’agit d’une location à un étudiant). C’est trois ans dans la location nue.

Cet article a pour objet de faire un point sur la fiscalité applicable au LMNP en 2023.

L’imposition des revenus du LMNP

D’un point de vue fiscal, la location en meublé est considérée comme une activité de nature commerciale.

Il s’ensuit que les recettes réalisées lors de la location en meublé d’une chambre, d’une maison, ou d’un appartement, sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La fiscalité est ainsi distincte de la location nue, qui est soumise au régime des revenus fonciers.

Conformément à l’article 35 du code général des impôts, la location en meublé est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux, sans considération du caractère habituel ou simplement occasionnel de la location.

Il sera fait observer que deux options existent pour un contribuable imposé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.

L’activité de location meublée peut relever du régime micro-BIC, lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 72.600 € pour une location meublée classique, ou 176.200 € pour une location meublée de tourisme ou de chambres d’hôtes.

Le régime du micro-BIC donne droit au contribuable à un abattement de 50%, qui est appliqué de manière automatique par l’administration fiscale. Cet abattement est fixé à 71% en cas de location meublée de tourisme.

Dans le cadre du régime du micro-BIC, les obligations déclaratives sont réduites au minimum. Le contribuable n’a pas à remplir de déclaration de résultats n°2031. Il lui suffit de reporter le montant brut de ses recettes, – sans déduire quoi que ce soit -, dans la déclaration n°2042 C Pro.

Sur option, ou lorsque le contribuable franchit les seuils précités (72.600 euros ou 176.200 euros selon le cas), il est soumis au régime du réel.

Dans le cadre du régime du réel, le contribuable dispose de la faculté de déduire les frais et les charges subis dans le cadre de son activité. Il peut notamment s’agir de travaux réalisés dans le bien immobilier.

Contrairement au régime du micro-BIC, le contribuable doit déposer chaque année une déclaration de résultats n°2031. Il doit ensuite reporter le résultat (bénéfice ou déficit) dans sa déclaration n°2042 C Pro.

Il sera fait observer que l’option pour le régime réel est irrévocable pour trois ans, puis se renouvelle par tacite reconduction chaque année.

En pratique, le régime du réel est avantageux, sachant qu’il est possible d’amortir le bien, ainsi que les éléments qui le composent.

L’amortissement par le LMNP vient en déduction des recettes. A noter toutefois que l’amortissement ne peut pas créer un déficit. La partie qui excède le montant des recettes est imputable sur les loyers tirés de l’activité du LMNP des années suivantes.

Par ailleurs, si le contribuable subit un déficit dans le cadre de son activité de LMNP (découlant de frais de travaux ou de charges d’entretien notamment), celui-ci peut être imputé sur les revenus tirés de l’activité de LMNP des dix années suivantes (article 156, I-1° ter du code général des impôts).

A noter que si le loueur en meublé réalise plus de 23.000 euros de recettes annuelles TTC, et que celles-ci dépassent 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.), il serait alors traité comme un loueur professionnel.

Ces deux conditions sont cumulatives.

L’une des conséquences majeures du passage d’un régime non professionnel à un régime professionnel est la nécessité de régler les cotisations sociales des indépendants. Celles-ci représentent en général environ 35% du résultat brut réalisé par le contribuable.

Il sera fait observer que, conformément aux dispositions de l’article 35 bis du code général des impôts, lorsqu’un contribuable loue ou sous-loue en meublé une partie de son habitation principale, il peut bénéficier d’une exonération sur les loyers perçus.

L’exonération est totale si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire dans le cas d’une location saisonnière), et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables (192 € par mètre carré et par an en région Ile de France).

A noter par ailleurs que la location saisonnière, d’une ou plusieurs parties d’une résidence principale, est exonérée, si le montant des loyers n’excède pas 760 euros TTC par an. Il s’agit du régime des chambres d’hôtes.

Dans le cadre des discussions sur le projet de loi de finances pour 2024, le sujet de l’imposition des locations meublées a fait l’objet de rebondissements à répétition au cours du mois d’octobre 2023.

Tout d’abord, des amendements ont été adoptés le 12 octobre 2023 par la commission des finances de l’Assemblée nationale, afin notamment de réduire l’abattement applicable dans le cadre du régime micro (30% dans la limite de 15.000 euros).

Ces amendements n’ont toutefois pas été retenus dans la version du texte adoptée le 18 octobre 2023, lors de l’utilisation par le gouvernement de l’article 49-3.

Dans cette dernière version, l’abattement pour les locations de logements meublés de tourisme classés a été fixé à 50% (au lieu de 71% actuellement) en zone dite « tendue ». Le seuil a par ailleurs été fixé à 77.700 euros pour le régime du micro-BIC.

En zone non-tendue, cette version du texte a conservé l’abattement de 71%. Toutefois, le seuil a été fixé à 50.000 euros pour le régime du micro-BIC.

Cette version du texte de la loi de finances pour 2024 n’est pas encore définitive. Des rebondissements peuvent encore intervenir d’ici la fin de l’année 2023.

Les plus-values de cession réalisées par les LMNP

Conformément aux dispositions de l’article 151 septies, VII du code général des impôts, les plus-values (ou éventuellement les moins-values), réalisées par les LMNP lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier, relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est ainsi imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un taux global de 36,2%.

La plus-value se calcule par différence entre le prix de cession du bien immobilier, et le prix d’acquisition.

Contrairement au régime du LMP, le LMNP ne doit pas réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui constitue un avantage.

Par application du régime des plus-values immobilières des particuliers, le LMNP bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu après 22 années de détention du bien immobilier, et une exonération des prélèvements sociaux après 30 années de détention.

A noter qu’en cas de mutation à titre gratuit du bien immobilier, la plus-value n’est alors pas imposable. Il y a toutefois les droits de mutation à titre gratuit qui s’appliquent en pareille hypothèse.

A noter par ailleurs que si le contribuable bascule en statut de LMP (il franchit le seuil de 23.000 euros de recettes annuelles, lesquelles dépassent les revenus d’activité du foyer fiscal), il peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées après cinq années d’activité (si la moyenne des recettes des deux années précédant la cession ne dépasse pas 90.000 euros HT).

Il sera fait observer qu’en matière d’IFI, le loueur en meublé non professionnel ne bénéficie d’aucune exonération. Un LMP personne physique peut de son côté bénéficier d’une exonération sous conditions du paiement de l’IFI.

Foire aux questions

Quels sont les avantages du statut de LMNP ?

Le contribuable bénéficie de la possibilité de neutraliser l’imposition dans le cadre du régime du réel.

Il bénéficie de règles fiscales assez simples, notamment s’il se place sous le régime du micro-BIC.

La plus-value de cession est calculée en déduisant du prix de vente, le prix d’achat, mais sans réintégration des amortissements pratiqués pour l’imposition des revenus.

La plus-value de cession du bien immobilier est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention, et de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

Comment est imposée une location meublée ?

Que la location soit exercée à titre professionnel ou non professionnel, à titre habituel ou occasionnel, la location meublée est imposée selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.

Le contribuable peut relever du régime réel, ce qui lui permet de déduire les charges supportées dans le cadre de son activité (frais de travaux, charges d’entretien, etc.). Il doit toutefois déposer chaque année une déclaration de résultats n°2031.

Il peut relever du régime du micro-BIC (si les conditions sont remplies), ce qui lui permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers bruts. Ses obligations déclaratives sont par ailleurs réduites au minimum (il suffit de reporter le montant des loyers dans la déclaration n°2042 C Pro, sans avoir à remplir une déclaration de résultats n°2031).

Comment ne pas payer d’impôt en LMNP ?

Le LMNP a la possibilité d’amortir le bien immobilier, et de déduire cet amortissement des loyers imposables.

Si le contribuable réalise des travaux, ceux-ci peuvent générer un déficit (si leur montant est supérieur aux loyers). Le déficit est reportable sur les loyers de l’année en cours ou des dix années suivantes.

Lorsque le LMNP cède le bien immobilier qu’il détient depuis 30 années, il bénéficie d’une exonération totale de la plus-value de cession, tant en matière d’impôt sur le revenu, qu’en matière de prélèvements sociaux.

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