Usufruit temporaire : Fiscalité applicable en 2023

📝 Publié le 17/09/2023 | Modifié le 09/11/2023 | Par Maître Didier Majerowiez

Une personne peut décider de transmettre à titre gratuit ou à titre onéreux l’usufruit d’un bien pour une période déterminée.

Il peut s’agir de la donation ou de la cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble locatif, de droits sociaux, etc.

La donation de l’usufruit temporaire est fréquemment utilisée lorsqu’un parent souhaite aider son enfant, en lui permettant de bénéficier des revenus procurés par le bien pour une durée déterminée. C’est notamment utile si l’enfant a besoin de financer ses études.

Cet article a pour objet de faire un point sur le régime juridique et fiscal de la donation d’usufruit temporaire, ainsi que la première cession d’usufruit temporaire d’un bien.

Donation ou Cession de l'Usufruit Temporaire

Régime juridique et fiscal de la donation d’usufruit temporaire

Pour aider un enfant dans le besoin (par exemple un enfant qui poursuit ses études), les parents ont diverses possibilités.

Ils peuvent notamment lui verser une pension alimentaire, si celui-ci n’est pas rattaché à leur foyer fiscal. Cette pension serait déductible de leurs revenus imposables dans une certaine limite.

Alternativement, ils peuvent lui donner l’usufruit temporaire d’un bien de rapport.

Dans ce cas, l’enfant bénéficie des revenus produits par le bien donné pendant la durée de l’usufruit temporaire.

L’usufruit temporaire offre ainsi à l’enfant une source de revenus pour une période prédéfinie.

Dans le cadre d’une donation d’usufruit temporaire, la libéralité porte sur l’usufruit d’un bien.

Le donateur est libre de déterminer dans l’acte de donation la durée de l’usufruit.

L’article 619 du code civil prévoit que pour les donations d’usufruit au profit de personnes morales, la durée ne peut excéder 30 années.

L’usufruit prend fin à l’expiration de la durée prévue dans l’acte de donation. Dans ce cas, le donateur redevient plein propriétaire du bien donné.

L’usufruit prend également fin en cas de décès du donateur.

En tant que droit réel, l’usufruit temporaire peut être cédé à titre onéreux ou à titre gratuit.

En cas de vente du bien grevé de l’usufruit temporaire, l’accord de l’usufruitier est requis, sous peine d’inopposabilité.

D’un point de vue fiscal, la donation d’usufruit temporaire permet de réaliser d’appréciables économies d’impôts du côté du donateur.

En effet, lorsque la donation temporaire d’usufruit porte sur un bien immobilier, c’est l’usufruitier qui devient redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien en pleine propriété.

Autrement dit, le donateur sort le bien de sa base taxable à l’IFI durant toute la période de l’usufruit temporaire.

Dans le cas d’une donation entre un parent et son enfant, c’est ce dernier qui devient seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien donné. Vu qu’en règle générale, l’enfant a un patrimoine d’une valeur inférieure au seuil d’assujettissement à l’IFI (1.300.000 euros), cette opération est réalité neutre pour lui.

En matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, c’est le donataire qui devient seul imposable à raison des revenus produits par le bien donné en usufruit.

A titre d’exemple, si un enfant donataire est détaché du foyer fiscal de ses parents, c’est lui seul qui devient imposable sur les loyers procurés par l’immeuble donné en usufruit temporaire.

Le parent donateur voit ainsi son revenu imposable à l’impôt sur le revenu diminuer. Sa charge fiscale peut s’en trouver alléger, même s’il perd la majoration du quotient familial lorsque l’enfant est détaché de son foyer (ce qui n’est généralement pas très impactant sachant que cette majoration est en tout état de cause plafonnée).

Du côté de l’enfant donataire, s’il est imposé dans une tranche d’impôt sur le revenu inférieure à celle applicable à son parent donateur, la charge fiscale globale du groupe familial s’allège en conséquence.

En matière de droits de mutation à titre gratuit, la donation temporaire d’usufruit est imposée sur une base de 23% de la valeur de la pleine propriété du bien donné par période de 10 ans sans fractionnement. Elle ne peut toutefois dépasser la valeur de l’usufruit viager (article 669 du code général des impôts).

A titre d’exemple, si un bien d’une valeur en pleine propriété de 434.782 euros fait l’objet d’une donation temporaire d’usufruit pour dix ans ou moins, aucun droit de mutation à titre gratuit ne sera du (en l’absence de donation au cours des 15 années précédentes), compte tenu de l’abattement en ligne directe de 100.000 euros : 434.782 x 23% = 99.999,86 euros.

Quoi qu’il en soit, il convient de relever que l’administration fiscale pourrait invoquer un abus de droit si la donation temporaire d’usufruit a un but principalement ou exclusivement fiscal. Cela pourrait être le cas, par exemple, lorsque l’opération est réalisée uniquement pour réduire l’IFI du donateur.

Pour éviter la qualification d’abus de droit, il convient notamment d’établir une véritable intention libérale et irrévocable du donateur, qui ne doit pas se réapproprier les fruits procurés par le bien donné.

Cela permettrait de justifier que l’opération n’est pas fictive, surtout s’il est possible de mettre en avant un intérêt patrimonial pour cette libéralité (par exemple, assurer à un enfant donataire une source autonome de revenus pendant ses études).

usufruit temporaire

Régime juridique et fiscal de la première cession d’un usufruit temporaire

Au lieu de donner l’usufruit temporaire d’un bien, il est possible de réaliser une cession à titre onéreux (comme une vente) de ce même bien.

Conformément aux dispositions de l’article 13, 5 du code général des impôts, le gain résultant de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est imposable au nom du cédant.

Lorsque la cession porte sur un bien immobilier, le cédant est imposable dans la catégorie des revenus fonciers (et non dans la catégorie des plus-values immobilières).

Le cédant est ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux de 17,2%, sans pouvoir revendiquer un abattement pour durée de détention.

Il importe peu que le bien immobilier soit loué ou non, ou qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Lorsque la cession porte sur des droits sociaux, le gain est imposable dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et non dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières. Il n’est donc pas possible de revendiquer l’abattement pour durée de détention en matière d’impôt sur le revenu pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018.

Ne sont visés par ce dispositif que les premières cessions à titre onéreux, réalisés par voie de vente, apport, échange ou dation en paiement. Les mutations à titre gratuit (comme les donations) sont donc exclues de ce dispositif.

En pratique, et conformément aux dispositions de l’article 13, 5 du code général des impôts précité, le revenu imposable correspond au produit de la cession de l’usufruit temporaire, ou si elle est supérieure, sa valeur vénale.

A noter que dans sa documentation administrative (BOI-IR-BASE-10-10-30), l’administration fiscale offre au contribuable la possibilité de déterminer la valeur vénale à partir du barème prévu à l’article 669 du CGI.

Vous souhaitez en savoir plus sur la transmission d’usufruit temporaire ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.


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Auteur

A propos de l'auteur

Didier MAJEROWIEZ est Avocat au Barreau de Paris. Il possède 20 années d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés.


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