Usufruit temporaire : donation, cession et fiscalité
📝 Mis à jour le 08/04/2026 | Par
📌 L’essentiel de l’article
- Principe : l’usufruit temporaire est un usufruit consenti pour une durée fixe. Il peut être transmis à titre gratuit, par donation, ou à titre onéreux, par cession.
- Donation temporaire d’usufruit : elle permet de transférer pendant une période déterminée la jouissance d’un bien et les revenus qu’il procure, tout en conservant la nue-propriété.
- Effet fiscal de la donation : en principe, l’usufruitier temporaire devient imposable sur les revenus procurés par le bien et, en matière d’IFI, il doit en principe comprendre le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.
- Cession à titre onéreux : la première cession d’un usufruit temporaire à durée fixe relève, en principe, de l’article 13, 5 du Code général des impôts et non du régime des plus-values.
- Conséquence pratique : le produit de cette première cession est imposé dans la catégorie de revenus à laquelle se rattachent les revenus procurés ou susceptibles d’être procurés par le bien, sans application des abattements pour durée de détention des plus-values.
- Point de vigilance : la donation temporaire d’usufruit doit correspondre à une véritable transmission patrimoniale, avec dépouillement irrévocable du donateur et transfert effectif des revenus au profit de l’usufruitier.
Une personne peut décider de transmettre, à titre gratuit ou à titre onéreux, l’usufruit d’un bien pour une durée déterminée.
Il peut s’agir, par exemple, de la donation ou de la cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble locatif, de droits sociaux ou de valeurs mobilières.
La donation d’usufruit temporaire est fréquemment utilisée lorsqu’un parent souhaite aider un enfant majeur en lui attribuant, pendant une période déterminée, les revenus procurés par un bien.
À l’inverse, la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire obéit à un régime fiscal spécifique, prévu par l’article 13, 5 du Code général des impôts.
Cet article fait le point sur le régime juridique et fiscal de la donation d’usufruit temporaire, ainsi que sur celui de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire.
Note de mise à jour
Cette vidéo présente les règles générales applicables à l’usufruit temporaire. Certains taux et points pratiques ont été actualisés depuis sa publication ; les règles actuellement applicables sont précisées dans l’article ci-dessous.
Sommaire de la page
Régime juridique et fiscal de la donation d’usufruit temporaire
Pour aider un enfant dans le besoin (par exemple un enfant qui poursuit ses études), les parents ont diverses possibilités.
Ils peuvent notamment lui verser une pension alimentaire, si celui-ci n’est pas rattaché à leur foyer fiscal. Cette pension serait déductible de leurs revenus imposables dans une certaine limite.
Alternativement, ils peuvent lui donner l’usufruit temporaire d’un bien de rapport.
Dans ce cas, l’enfant bénéficie des revenus produits par le bien donné pendant la durée de l’usufruit temporaire.
L’usufruit temporaire offre ainsi à l’enfant une source de revenus pour une période prédéfinie.
Dans le cadre d’une donation d’usufruit temporaire, la libéralité porte sur l’usufruit d’un bien.
Le donateur est libre de déterminer dans l’acte de donation la durée de l’usufruit.
L’usufruit temporaire prend fin à l’expiration de la durée prévue dans l’acte.
À cette date, la pleine propriété se reconstitue en principe automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans taxation supplémentaire.
L’article 619 du Code civil prévoit par ailleurs que l’usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans.
En tant que droit réel, l’usufruit temporaire peut être cédé à titre onéreux ou à titre gratuit.
En cas de vente du bien grevé de l’usufruit temporaire, l’accord de l’usufruitier est requis, sous peine d’inopposabilité.
D’un point de vue fiscal, la donation d’usufruit temporaire peut produire des effets fiscaux favorables du côté du donateur.
En matière d’IFI, l’article 968 du Code général des impôts prévoit, sauf exceptions, que les biens grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Autrement dit, lorsque la donation temporaire d’usufruit porte sur un actif immobilier entrant dans le champ de l’IFI, c’est en principe l’usufruitier qui supporte l’imposition correspondante, tandis que le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de ce bien.
Dans le cas d’une donation entre un parent et son enfant, c’est ce dernier qui devient seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien donné. Vu qu’en règle générale, l’enfant a un patrimoine d’une valeur inférieure au seuil d’assujettissement à l’IFI (1.300.000 euros), cette opération est en réalité neutre pour lui.
En matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, c’est le donataire qui devient seul imposable à raison des revenus produits par le bien donné en usufruit.
A titre d’exemple, si un enfant donataire est détaché du foyer fiscal de ses parents, c’est lui seul qui devient imposable sur les loyers procurés par l’immeuble donné en usufruit temporaire.
Le parent donateur voit ainsi son revenu imposable à l’impôt sur le revenu diminuer.
Sa charge fiscale peut s’en trouver allégée, même s’il perd la majoration du quotient familial lorsque l’enfant est détaché de son foyer (ce qui n’est généralement pas très impactant sachant que cette majoration est en tout état de cause plafonnée).
Du côté de l’enfant donataire, s’il est imposé dans une tranche d’impôt sur le revenu inférieure à celle applicable à son parent donateur, la charge fiscale globale du groupe familial s’allège en conséquence.
En matière de droits de mutation à titre gratuit, la donation temporaire d’usufruit est imposée sur une base de 23% de la valeur de la pleine propriété du bien donné par période de 10 ans sans fractionnement.
Elle ne peut toutefois dépasser la valeur de l’usufruit viager (article 669 du code général des impôts).
A titre d’exemple, si un bien d’une valeur en pleine propriété de 434.782 euros fait l’objet d’une donation temporaire d’usufruit pour dix ans ou moins, aucun droit de mutation à titre gratuit ne sera dû (en l’absence de donation au cours des 15 années précédentes), compte tenu de l’abattement en ligne directe de 100.000 euros : 434.782 x 23% = 99.999,86 euros.
Quoi qu’il en soit, l’administration fiscale peut exercer une vigilance particulière sur les donations temporaires d’usufruit lorsque l’opération paraît essentiellement dictée par une recherche d’économie fiscale.
En pratique, le risque de remise en cause paraît toutefois limité lorsqu’il existe une véritable intention libérale, un dépouillement irrévocable du donateur et un transfert effectif des fruits au profit de l’usufruitier.
La doctrine administrative admet d’ailleurs qu’une donation temporaire d’usufruit n’est pas abusive lorsqu’elle répond à une logique patrimoniale réelle, par exemple pour aider un enfant majeur à financer son logement ou ses études, sous réserve que l’opération ne comporte pas de clauses manifestement abusives.
Par prudence, il est généralement recommandé de recourir à un acte notarié, de prévoir une durée d’au moins trois ans, de porter sur un bien productif de revenus et de veiller à ce que tous les revenus reviennent effectivement à l’usufruitier.
Régime juridique et fiscal de la première cession d’un usufruit temporaire
Au lieu de donner l’usufruit temporaire d’un bien, il est possible de le céder à titre onéreux, notamment par voie de vente, d’échange ou d’apport en société.
Dans ce cas, il convient d’être particulièrement attentif à l’article 13, 5 précité du Code général des impôts.
Ce texte prévoit que le produit de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire n’est, en principe, pas imposé selon le régime des plus-values, mais dans la catégorie de revenus à laquelle se rattachent ou se rattacheraient les revenus procurés par le bien ou le droit concerné.
Le dispositif vise les usufruits consentis pour une durée fixe.
Il s’applique à la première cession à titre onéreux du même usufruit, y compris en cas de renouvellement ou de prorogation d’un usufruit temporaire portant sur le même bien pour une période nouvelle, comme l’a jugé le Conseil d’État dans une décision du 9 octobre 2024 (CE, 9 octobre 2024, n° 490685).
Le Conseil d’État a également jugé que ce dispositif peut s’appliquer à la cession à titre onéreux d’un usufruit préconstitué lorsque le cessionnaire bénéficie du droit d’usufruit pour une période qui n’est pas exclusivement déterminée par la durée de la vie humaine (CE, 31 mars 2022, n° 458518).
Lorsque l’usufruit temporaire cédé porte sur un immeuble loué nu, le produit de la cession est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
Et lorsqu’il n’est pas possible d’identifier, au jour de la cession, une catégorie précise de revenus, l’article 13, 5 précité du Code général des impôts prévoit notamment une présomption de rattachement aux revenus fonciers lorsque l’usufruit temporaire cédé se rapporte à un bien immobilier ou à des parts de société à prépondérance immobilière.
Il en résulte que la cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble non donné en location peut elle aussi relever des revenus fonciers, sans pouvoir bénéficier de l’exonération prévue à l’article 15, II du Code général des impôts.
Lorsque l’usufruit temporaire cédé se rapporte à des valeurs mobilières, droits sociaux ou titres relevant de l’article 150-0 A du Code général des impôts, le produit de la cession relève en principe de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, et non du régime des plus-values de cession de titres.
Dans tous les cas, le régime de l’article 13, 5 précité du Code général des impôts s’applique par dérogation aux règles d’imposition des plus-values, de sorte qu’il n’est pas possible de revendiquer les abattements pour durée de détention attachés à ces régimes.
En pratique, le revenu imposable correspond au prix stipulé dans l’acte de cession ou, si elle est supérieure, à la valeur vénale de l’usufruit temporaire cédé.
L’administration admet, à titre indicatif, que cette valeur vénale puisse être appréciée à partir du barème prévu à l’article 669, II du Code général des impôts, soit 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Cette méthode ne doit toutefois pas être confondue avec une règle automatique applicable en toute hypothèse.
Le produit de la cession doit être porté sur la déclaration annuelle de revenus n° 2042 et, le cas échéant, sur la déclaration catégorielle correspondante, comme la déclaration n° 2044 en matière de revenus fonciers.
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