Vente en viager : modalités et fiscalité

La vente en viager est un contrat par lequel une personne (généralement âgée) cède son bien immobilier dont elle est propriétaire, en se réservant en parallèle un revenu qui lui sera versé jusqu’à son décès.

Ce type de contrat est le plus souvent conclu par des personnes qui n’ont pas nécessairement d’héritiers proches, et qui disposent de faibles ressources financières.

Le viager peut être libre ou occupé et la rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

La plupart du temps, la rente s’accompagne d’un bouquet. Il s’agit d’une somme versée comptant le jour de la signature de l’acte de vente.

Cet article a pour objet de faire un point sur les principales modalités juridiques de la vente en viager, les conditions de validité du contrat et la fiscalité applicable au crédirentier comme au débirentier.

Modalités de la vente en viager

La vente en viager est régie par les dispositions des articles 1968 et suivants du code civil.

Le contrat est conclu entre un débirentier (qui est l’acquéreur du logement en viager) et un crédirentier (qui est le vendeur du bien immobilier).

Ce type de vente doit respecter toutes les conditions requises dans le cadre d’une vente immobilière traditionnelle. En particulier, l’intervention d’un notaire est requise.

Cela étant, contrairement à une vente classique, le débirentier ne verse pas immédiatement la totalité du prix de vente.

En effet, le crédirentier perçoit une rente jusqu’à son décès, qui constitue la contrepartie de la cession de son bien immobilier.

La rente peut être versée sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Lorsque le viager est libre, le débirentier peut occuper ou louer le logement à sa guise.

Lorsque le viager est occupé, le vendeur conserve en principe la jouissance du bien cédé, soit par la réserve d’un usufruit, soit par la réserve d’un droit d’usage et d’habitation.

La situation n’est toutefois pas identique dans les deux cas.

En présence d’un usufruit, le crédirentier peut en principe continuer à occuper le bien et, sous certaines conditions, le donner en location.

En présence d’un simple droit d’usage et d’habitation, ses prérogatives sont plus limitées.

C’est seulement au décès du crédirentier, ou à l’extinction du droit réservé, que l’acquéreur récupère la pleine jouissance du bien.

Quoi qu’il en soit, la vente en viager suppose l’existence d’un aléa.

Le décès du crédirentier doit ainsi constituer un évènement imprévisible.

La vente pourrait être annulée si l’acquéreur avait connaissance, au jour de la signature, d’un état de santé du crédirentier de nature à rendre son décès imminent et à faire disparaître l’aléa.

D’ailleurs, et conformément aux dispositions de l’article 1975 du code civil, la vente serait nulle si la rente est constituée sur la tête d’un crédirentier qui décèderait dans les 20 jours de la date de la signature du contrat de vente.

Au-delà des cas expressément visés par les articles 1974 et 1975 du code civil, la vente en viager peut également être annulée lorsque les conditions financières du contrat révèlent une absence réelle d’aléa ou un prix dérisoire.

Tel peut notamment être le cas lorsque le montant de la rente est manifestement trop faible au regard de la valeur vénale ou de la rentabilité du bien, de sorte que l’acquéreur se trouve pratiquement à l’abri de tout risque de perte.

S’agissant du bouquet, celui-ci ne présente pas de caractère obligatoire.

Il s’agit d’une somme d’argent dont le montant est fixé librement par les parties.

Le bouquet, lorsqu’il existe, doit être réglé par le débirentier le jour de la signature de l’acte de vente.

Le bouquet représente souvent, en pratique, une fraction du prix de vente, fréquemment autour de 30 % de la valeur du bien, sans qu’il s’agisse d’une règle légale.

S’agissant de la rente, comme mentionné précédemment, elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Elle est payable d’avance ou à terme échu.

L’article 1976 du code civil prévoit que le montant de la rente est librement fixé par les parties.

Il doit toutefois rester cohérent avec la valeur réelle de l’immeuble, l’existence éventuelle d’un bouquet, l’espérance de vie du crédirentier, la rentabilité du bien et, le cas échéant, la réserve d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.

Les notaires disposent à cet égard de tables de mortalité et de bases de données leur permettant de déterminer une rente économiquement cohérente.

Dans tous les cas, le débirentier doit verser la rente jusqu’au décès du crédirentier, sauf accord contraire ultérieur entre les parties.

Cela étant, la répartition des travaux, charges et réparations dépend en pratique des stipulations de l’acte de vente et de la nature exacte des droits conservés par le crédirentier.

En présence d’un viager occupé avec réserve d’usufruit, le crédirentier supporte en principe les charges courantes et les réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations incombent au débirentier, sauf clause contraire.

Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur supporte en principe les charges et travaux afférents au bien, puisqu’il en a la jouissance.

A noter qu’en cas de décès du débirentier, le contrat n’est pas caduc.

Ce sont les héritiers du débirentier qui doivent poursuivre le paiement de la rente au profit du crédirentier jusqu’à son décès.

En pratique, le paiement du bouquet et de la rente est généralement sécurisé par l’inscription du privilège du vendeur et par la stipulation de clauses résolutoires dans l’acte de vente.

En cas d’impayé, ces garanties peuvent permettre au crédirentier de solliciter la résolution de la vente, avec, selon les cas, conservation de tout ou partie des arrérages déjà versés à titre de dommages-intérêts.

Fiscalité de la vente en viager

La vente en viager constitue une vente immobilière.

Il en découle que les droits d’enregistrement sont dus dans les conditions de droit commun.

Ils sont calculés sur la valeur en capital de la rente exprimée dans l’acte, augmentée, le cas échéant, du montant du bouquet.

Pour la détermination de la plus-value immobilière du vendeur, le prix de cession correspond en principe à cette même valeur en capital de la rente, majorée, s’il y a lieu, du bouquet payé comptant.

Dans l’hypothèse de la revente du bien acquis moyennant rente viagère, le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte de vente.

Le prix d’acquisition correspond en principe à la valeur en capital de la rente. Ce prix peut, le cas échéant, être majoré du bouquet payé comptant.

Dans sa documentation administrative (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10), l’administration fiscale prévoit la possibilité de retenir un prix d’acquisition différent dans certains cas (revente avant le décès du crédirentier, ou revente après le décès du crédirentier).

En toute hypothèse, la plus-value est imposable l’année de la cession du logement.

En matière d’impôt sur le revenu, la rente n’est pas déductible du revenu du débirentier.

L’article 1736 du code général des impôts prévoit que le débirentier doit déclarer, avant le 1^er février de chaque année, le montant des arrérages versés au cours de l’année précédente. Il doit également déclarer l’identité du bénéficiaire.

A défaut, le débirentier s’expose à une amende de 5% des sommes non déclarées ou déclarées en retard.

Du côté du crédirentier, la rente viagère constituée à titre onéreux constitue un revenu imposable, mais seulement pour une fraction de son montant.

Cette fraction est déterminée une fois pour toutes en fonction de l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Elle est fixée à 70 % si l’intéressé avait moins de 50 ans, à 50 % entre 50 et 59 ans, à 40 % entre 60 et 69 ans, et à 30 % à partir de 70 ans.

Cette fraction imposable est soumise à l’impôt sur le revenu selon le régime applicable aux rentes viagères à titre onéreux, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le débirentier doit déclarer la valeur du bien immobilier acquis.

En présence d’un viager occupé, seule la valeur de la nue-propriété doit en principe être déclarée par le débirentier, qui peut en outre déduire le capital représentatif de la rente.

Du côté du crédirentier, le capital représentatif de la rente n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, dès lors qu’il s’agit d’une créance et non d’un bien immobilier.

En revanche, si le crédirentier s’est réservé un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, il doit en principe déclarer la valeur de ce droit.

Il convient enfin d’être particulièrement attentif lorsque la vente en viager est conclue avec un héritier présomptif ou dans un contexte familial sensible.

Selon les cas, l’opération peut soulever des difficultés civiles ou fiscales particulières, notamment au regard des règles relatives aux donations déguisées ou des présomptions applicables en matière successorale.

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