Vente en viager : modalités et fiscalité en 2024

📝 Par Didier Majerowiez (Avocat Fiscaliste) | Modifié le 01/03/2024

La vente en viager est un contrat par lequel une personne (généralement âgée) cède son bien immobilier dont elle est propriétaire, en se réservant en parallèle un revenu qui lui sera versé jusqu’à son décès.

Ce type de contrat est le plus souvent conclu par des personnes qui n’ont pas d’héritier, et qui disposent de faibles ressources financières.

Le viager peut être libre ou occupé et la rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

La plupart du temps, la rente s’accompagne d’un bouquet. Il s’agit d’une somme versée comptant le jour de la signature de l’acte de vente.

Cet article a pour objet de faire un point sur les modalités de la vente en viager, ainsi que la fiscalité applicable en 2024.

vente en viager

Modalités de la vente en viager

La vente en viager est régie par les dispositions des articles 1968 et suivants du code civil.

Le contrat est conclu entre un débirentier (qui est l’acquéreur du logement en viager) et un crédirentier (qui est le vendeur du bien immobilier.)

Ce type de vente doit respecter toutes les conditions requises dans le cadre d’une vente immobilière traditionnelle. En particulier, l’intervention d’un notaire est requise.

Cela étant, contrairement à une vente classique, le débirentier ne verse pas immédiatement la totalité du prix de vente.

En effet, le crédirentier perçoit une rente jusqu’à son décès, qui constitue la contrepartie de la cession de son bien immobilier.

La rente peut être versée sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Lorsque le viager est libre, le débirentier peut occuper ou louer le logement à sa guise.

Lorsque le viager est occupé, le vendeur peut rester dans le bien cédé, ou le louer (article 595 du code civil). C’est après le décès du vendeur que l’acquéreur peut l’occuper.

Quoi qu’il en soit, la vente en viager suppose l’existence d’un aléa.

Le décès du crédirentier doit ainsi constituer un évènement imprévisible.

La vente pourrait être annulée si le débirentier a connaissance d’une maladie incurable dont le crédirentier serait atteint au jour de la signature de l’acte de vente.

D’ailleurs, et conformément aux dispositions de l’article 1975 du code civil, la vente serait nulle si la rente est constituée sur la tête d’un crédirentier qui décèderait dans les 20 jours de la date de la signature du contrat de vente.

S’agissant du bouquet, celui-ci ne présente pas de caractère obligatoire.

Il s’agit d’une somme d’argent dont le montant est fixé librement par les parties.

Le bouquet, lorsqu’il existe, doit être réglé par le débirentier le jour de la signature de l’acte de vente.

Le bouquet atteint généralement 30% de la valeur du bien immobilier.

S’agissant de la rente, comme mentionné précédemment, elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d’avance ou à terme échu.

L’article 1976 du code civil prévoit que le montant de la rente est librement fixé par les parties. Ce montant doit toutefois correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.

Les notaires ont à leur disposition des tables de mortalité et des bases de données qui leur permettent de déterminer le montant de la rente.

Dans tous les cas, le débirentier doit verser le montant de la rente jusqu’au décès du crédirentier.

Cela étant, dans le cadre d’un viager occupé, le crédirentier est tenu de réaliser les travaux d’entretien et de réparation courants dans le logement.

En revanche, les grosses réparations sont à la charge du débirentier.

Dans le cadre du viager libre, les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les charges relatives au bien cédé, sont à la charge du débirentier.

A noter qu’en cas de décès du débirentier, le contrat n’est pas caduc. Ce sont les héritiers du débirentier qui doivent poursuivre le paiement de la rente au profit du crédirentier jusqu’à son décès.

Fiscalité de la vente en viager

La vente en viager constitue une vente immobilière.

Il en découle que les droits d’enregistrement doivent être réglés dans les mêmes conditions qu’en cas de vente immobilière traditionnelle.

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le capital de la rente, augmenté, le cas échéant, du montant du bouquet.

Par ailleurs, la plus-value immobilière réalisée lors de la cession du bien immobilier est déterminée de manière particulière.

Ainsi, conformément aux dispositions de l’article 150 VA du code général des impôts, le prix de cession, en cas de vente moyennant rente viagère, correspond à la valeur en capital de la rente.

Ce montant peut, le cas échéant, être augmenté du bouquet payé comptant.

Dans l’hypothèse de la revente du bien acquis moyennant rente viagère, le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte de vente.

Le prix d’acquisition correspond en principe à la valeur en capital de la rente. Ce prix peut, le cas échéant, être majoré du bouquet payé comptant.

Dans sa documentation administrative (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10), l’administration fiscale prévoit la possibilité de retenir un prix d’acquisition différent dans certains cas (revente avant le décès du crédirentier, ou revente après le décès du crédirentier).

En toute hypothèse, la plus-value est imposable l’année de la cession du logement.

En matière d’impôt sur le revenu, la rente n’est pas déductible du revenu du débirentier.

L’article 1736 du code général des impôts prévoit que le débirentier doit déclarer, avant le 1er février de chaque année, le montant des arrérages versés au cours de l’année précédente. Il doit également déclarer l’identité du bénéficiaire.

A défaut, le débirentier s’expose à une amende de 5% des sommes non déclarées ou déclarées en retard.

Du côté du crédirentier, la rente viagère constitue un revenu imposable. Elle fait l’objet d’un prélèvement à la source via des acomptes (pour une fraction de son montant).

L’article 669 du code général des impôts prévoit que la fraction est fixée de manière forfaitaire en fonction de l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, c’est le débirentier qui doit déclarer la valeur du bien immobilier acquis.

En présence d’un viager occupé, c’est la valeur de la nue-propriété du bien qui doit être déclarée par le débirentier (le crédirentier déclare alors la valeur de l’usufruit du bien).

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L'auteur de cet article

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au barreau de Paris. Il bénéficie de 20 ans d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés. Il est également le responsable éditorial du site Fiscaloo.

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