Fiscalité de la vente d’une résidence secondaire

Conformément aux dispositions de l’article 150 U, II-1° bis du code général des impôts, en cas de première vente d’une résidence secondaire, il y a une exonération d’impôt sur le revenu qui s’applique si certaines conditions sont remplies.

Cette exonération s’applique au logement qui ne constitue pas la résidence principale du cédant, et sous réserve que le prix de vente fasse l’objet d’un remploi dans un certain délai.

L’exonération s’applique pour les plus-values qui ont été réalisées lors des cessions postérieures au 1^er février 2012.

Cet article a pour objet de faire un point complet sur la fiscalité de la première vente d’une résidence secondaire du côté du cédant.

Les conditions pour bénéficier d’une exonération d’impôt en cas de vente d’une résidence secondaire

En cas de première cession d’une résidence secondaire, le cédant peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux lorsqu’il est fiscalement domicilié en France au sens des dispositions de l’article 4B du code général des impôts.

Cette première condition s’apprécie à la date de la vente de la résidence secondaire.

Cette exonération ne peut porter que sur un logement qui ne constitue pas la résidence principale du cédant, ainsi que sur ses dépendances immédiates et nécessaires.

Les dépendances doivent former un tout indissociable et être cédées en même temps que la résidence secondaire.

Lorsque cette condition n’est pas remplie, l’exonération n’est pas applicable.

Ainsi, un contribuable qui n’aurait pas sa résidence fiscale en France ne peut solliciter l’exonération en cas de première cession d’une résidence secondaire en France.

A noter toutefois que, conformément aux dispositions de l’article 150 U, II-2° du code général des impôts, un non-résident peut bénéficier d’un abattement de 150.000 euros en cas de première cession d’un logement en France.

Par ailleurs, pour bénéficier de l’exonération prévue pour la première cession d’une résidence secondaire, il faut nécessairement que le contribuable détienne le bien en direct, et pas à travers une société (comme une SCI par exemple).

En outre, le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale.

Cette condition doit être remplie durant les quatre années civiles précédant la cession.

Autrement dit, si dans les quatre années précédant la vente du logement, le cédant était propriétaire de sa résidence principale (directement ou via une société fiscalement translucide), il ne pourrait pas bénéficier de l’exonération. Il importe peu à cet égard qu’il ait été usufruitier, nu-propriétaire, ou propriétaire indivis sur sa résidence principale.

Autre condition à remplir : le cédant doit obligatoirement remployer tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition d’une résidence principale, dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

Si le contribuable remploie la totalité du prix de vente, il peut alors bénéficier d’une exonération totale.

S’il ne remploie qu’une partie du prix de vente pour l’acquisition d’une résidence principale, il y a un ratio à faire en fonction de la fraction du prix de cession qui est remployée.

Par exemple, si le cédant remploie 60% du prix de vente pour l’acquisition d’une résidence principale, l’exonération ne portera que sur 60% du montant de la plus-value.

Le délai de 24 mois s’apprécie entre la date de la signature de l’acte authentique de vente de la résidence secondaire, et la date de la signature de l’acte authentique d’achat de la résidence principale.

Les obligations déclaratives du côté du cédant

Conformément à l’article 150 VG, III du code général des impôts, l’exonération de la première cession d’une résidence secondaire ne s’applique que sur demande du cédant, et sous réserve que toutes les conditions précitées soient remplies.

Cette demande doit être faite via une mention portée dans l’acte de vente.

Il convient par ailleurs de déclarer en case 3VW de la page 4 de la déclaration n°2042C la plus-value exonérée lors de la première cession d’une résidence secondaire.

Il sera fait remarquer que le cédant ne peut bénéficier de l’exonération qu’une seule fois.

Si le contribuable n’a pas fait la demande expresse d’exonération, la plus-value immobilière sera alors imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

C’est le notaire qui se chargera de déposer la déclaration n°2048 IMM pour déclarer la plus-value imposable. Cela ne dispense toutefois pas le contribuable de reporter le montant de la plus-value imposable en page 4 de la déclaration n°2042C (case 3VZ).

Dans ce dernier cas, le cédant peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, et une exonération de prélèvements sociaux si le bien est détenu plus de 30 ans.

Le cédant doit par ailleurs être en mesure de justifier, – en cas de contrôle de l’administration fiscale -, du remploi du prix de cession dans l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois de la vente.

En cas de remploi d’une partie du prix de cession pour l’acquisition d’une résidence principale, le cédant est tenu d’évaluer, au jour de la cession, la fraction destinée à cette acquisition.

Il convient ainsi de mentionner la fraction du prix de cession destinée à être remployée dans l’acquisition d’une résidence principale dans l’acte de cession.

Seule cette fraction bénéficiera de l’exonération (à reporter en case 3VW de la déclaration n°2042C). Le reste de la plus-value doit être déclaré par le contribuable dans les conditions de droit commun (report du montant imposable en case 3VZ en page 4 de la déclaration n°2042C).

Conformément aux dispositions de l’article 1760 du code général des impôts, en cas de manquement à cette obligation déclarative, une amende de 5% des sommes non déclarées peut être appliquée (plafonnée à 1.500 euros ou 750 euros si aucune infraction n’a eu lieu au cours des trois années précédentes).

A noter que si la plus-value est exonérée en totalité, elle n’est alors pas prise en compte dans le revenu fiscal de référence. Si elle est exonérée en partie, seule la fraction imposable sera prise en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Foire aux questions

Comment bénéficier de l’exonération en cas de vente d’une résidence secondaire ?

L’exonération suppose que le logement cédé constitue la résidence secondaire du cédant.

Il doit s’agir d’une première cession d’une résidence secondaire détenue en direct (par à travers une société).

Par ailleurs, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou indirectement) au cours des quatre années précédant la vente.

En outre, le prix de cession doit être remployé dans l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la vente.

Comment calculer la plus-value de cession d’une résidence secondaire ?

Son montant correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Il est possible de déduire du prix de vente certains frais (honoraires d’architecte, indemnité d’éviction des locataires éventuellement en place, frais d’agence, frais liés aux diagnostics obligatoires, etc.).

Il est par ailleurs possible de majorer le prix d’acquisition des frais réels (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, commission des intermédiaires, etc.), ou de les évaluer forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition (uniquement en cas d’acquisition à titre onéreux).

Il est en outre possible de majorer le prix d’acquisition des frais de travaux (pour le montant réel), ou via un forfait de 15% du prix d’acquisition (si le bien a été acquis à titre onéreux et est détenu depuis plus de 5 ans).

La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu si le bien cédé est détenu depuis plus de 22 ans, et de prélèvements sociaux si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

Quelles sont les obligations déclaratives en cas de vente d’une résidence secondaire ?

Si la vente n’est pas exonérée dans sa totalité, il convient de reporter le montant imposable en case 3VZ de la déclaration n°2042C. Ce montant sera pris en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence du foyer fiscal.

Le notaire se chargera lui-même de déclarer la plus-value imposable sur l’imprimé n°2048 IMM.

La plus-value exonérée, qui est perçue lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, doit être déclarée en case 3VW de la déclaration n°2042C (page 4).

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