Charges déductibles des revenus fonciers (régime du réel)

📝 Par Didier Majerowiez (Avocat Fiscaliste) | Modifié le 19/05/2024

Lorsqu’un contribuable perçoit des loyers d’une location nue d’un bien immobilier situé en France, il doit souscrire en principe une déclaration n°2044 (ou dans certains cas une déclaration n°2044 spéciale) en annexe à sa déclaration des revenus n°2042.

Certains contribuables sont dispensés de souscrire une déclaration n°2044. Il s’agit de ceux soumis au régime du micro-foncier (à savoir ceux qui perçoivent en principe et schématiquement moins de 15.000 euros de recettes annuelles). Dans ce cas, ils reportent directement le montant brut de leurs loyers dans leur déclaration d’ensemble des revenus (article 32 du code général des impôts).

Les contribuables qui sont propriétaires d’immeubles ordinaires doivent souscrire une déclaration n°2044. Ceux qui sont propriétaires d’immeubles spéciaux (comme des monuments historiques par exemple) souscrivent une déclaration n°2044 spéciale.

Dans le cadre du régime du réel d’imposition, le contribuable doit déterminer lui-même son résultat imposable en déduisant les frais et les charges supportés au cours de l’année d’imposition.

Cet article a pour objet de faire un point sur les principales dépenses déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime du réel d’imposition.

Charges déductibles des revenus fonciers

Règles générales de déduction des charges des revenus fonciers

Lorsqu’un contribuable relève du régime du micro-foncier (il perçoit moins de 15.000 euros de recettes annuelles), il peut avoir intérêt à se placer sous le régime du réel, dès lors que ses charges dépassent 30% du montant brut des loyers au cours de l’année d’imposition.

L’option pour le régime du réel est irrévocable pendant 3 ans, puis se renouvelle chaque année par tacite reconduction.

Pour les contribuables qui perçoivent plus de 15.000 euros de recettes annuelles, le régime du réel est applicable de plein droit.

En pratique, plusieurs conditions doivent être remplies pour qu’une charge soit déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime du réel d’imposition.

Tout d’abord, la charge doit se rapporter à un bien immobilier loué nu, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Il s’ensuit que si le contribuable se réserve la jouissance du bien immobilier dont il est propriétaire, les charges correspondantes ne sont pas en principe déductibles.

En second lieu, la charge doit être exposée, soit pour acquérir des revenus fonciers, soit pour les conserver.

En troisième lieu, la charge doit avoir été effectivement payée par le propriétaire bailleur au cours de l’année d’imposition (par exemple, pour la déclaration des revenus de l’année 2023, seules sont déductibles les dépenses exposées au cours de l’année 2023).

En quatrième lieu, le contribuable doit être en mesure de justifier de la réalité de la charge, de sa nature, et également de son montant. A cet égard, l’administration fiscale réclame systématiquement les justificatifs des dépenses déduites des revenus fonciers en cas de contrôle fiscal.

Si des travaux sont réalisés par un tiers dans le bien loué, il convient de conserver précieusement la facture de cet entrepreneur.

En cinquième lieu, la dépense ne doit pas avoir permis de bénéficier d’un autre avantage fiscal (ce point concerne généralement les dépenses de travaux qui peuvent donner lieu à une réduction fiscale particulière dans certains dispositifs de défiscalisation immobilière).

Quoi qu’il en soit, seuls les frais effectivement réglés au cours de l’année d’imposition peuvent être déduits des revenus fonciers.

Règles de déduction spécifiques

Nous ne détaillerons pas ici toutes les dépenses déductibles des revenus fonciers (cela pourrait faire l’objet d’un ouvrage). Nous nous limiterons ainsi à mentionner quelques généralités à ce sujet.

Sont déductibles des revenus fonciers les frais d’administration et de gestion (ligne 221 de la déclaration n°2044).

En pratique, il s’agit pour l’essentiel des rémunérations des concierges (pour les immeubles qui ne sont pas détenus en copropriété, sachant que ces frais sont inclus dans les provisions pour charges courantes), les rémunérations, honoraires et commissions qui ont été versés à un tiers pour la gestion du bien immobilier loué (par exemple les commissions versées à une agence de location qui recherche un locataire), ainsi que les éventuels frais de procédure (par exemple les honoraires versés à un avocat pour la résolution amiable ou judiciaire d’un litige avec un locataire).

A noter qu’il ne faut pas confondre ces frais avec les provisions pour charges courantes, lorsque le bien immobilier est détenu en copropriété. Ces provisions sont mentionnées dans une autre case de la déclaration n°2044 (ligne 229).

Cela étant, les « autres frais de gestion » courants ouvrent droit à une déduction d’un montant forfaitaire de 20 euros par local loué (ligne 222 de la déclaration n°2044).

Il est par ailleurs possible de déduire les primes d’assurance souscrites pour l’acquisition ou la conservation du revenu foncier (ligne 223 de la déclaration n°2044).

A cet égard, sont déductibles les primes d’assurance couvrant les risques d’incendie, les dégâts des eaux, les dégâts causés par une catastrophe naturelle, les dommages liés au vol ou au vandalisme, etc.

Il n’est pas possible de déduire le coût d’une assurance pour un risque incombant au locataire (par exemple la dégradation du mobilier dans le logement, sauf dans certains cas très spécifiques).

Il est en outre possible de déduire les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien immobilier à usage d’habitation (ligne 224 de la déclaration n°2044).

Il est intéressant de noter que les dépenses sont déductibles même après le départ du locataire (par exemple pour remettre en état le logement détérioré durant son occupation), sous réserve toutefois que ces travaux soient entrepris pour relouer le bien (il ne faut pas s’en réserver la jouissance et il convient d’accomplir des démarches pour trouver un nouveau locataire dans un délai raisonnable).

Quoi qu’il en soit, ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du logement loué.

Il sera fait observer que les travaux d’entretien ou de réparation ne sont déductibles que s’ils ont pour objet de remettre l’immeuble en bon état. Les travaux doivent permettre l’usage normal du logement sans en modifier la consistance. A cet égard, les dépenses liées à un ravalement de façade ou à la réfection électrique sont en principe déductibles.

A noter que l’entretien courant du logement est en principe à la charge du locataire (sauf dans certains cas, comme la force majeure ou un vice de construction par exemple).

Cela étant, les travaux qui modifient de manière substantielle le local loué peuvent être assimilés à des travaux de reconstruction (si ces travaux augmentent le volume, la structure du bien, ou la surface habitable). Les dépenses y afférentes ne sont pas déductibles.

Sont par ailleurs déductibles les impôts locaux incombant au propriétaire bailleur (notamment la taxe foncière), mais à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui est recouvrée en même temps que la taxe foncière). Il s’agit de la ligne 227 de la déclaration n°2044.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères incombe normalement à l’occupant de l’immeuble, et elle est de plein droit récupérable sur ce dernier.

Il sera fait observer que dans un jugement en date du 13 juin 2016, le Tribunal administratif de Paris a jugé que la circonstance qu’un propriétaire bailleur n’ait pas souhaité récupérer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auprès de son locataire est sans incidence sur le caractère non déductible de cette taxe (TA Paris 13-06-2016 n°1509500 et 1509536).

Si le bien immobilier est détenu en copropriété, il convient en outre de déduire le montant des « provisions pour charges » versées au syndic de copropriété au cours de l’année d’imposition, sans qu’il y ait lieu d’examiner l’utilisation effective de ces sommes, ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non (ligne 229 de la déclaration n°2044).

En parallèle, il convient de régulariser les provisions pour charges de copropriété déduites des revenus fonciers au titre de l’année précédente (ligne 230 de la déclaration n°2044).

En effet, les provisions pour charges courantes de l’année N-1 comprenaient indistinctement des charges déductibles des revenus fonciers (comme des dépenses de réparation et d’entretien de l’immeuble), des charges non déductibles (comme des dépenses d’agrandissement), ainsi que des charges récupérables auprès du locataire (par exemple les dépenses d’entretien des parties communes).

Or, en pratique, seules les charges déductibles, pour leur montant réel, et incombant au propriétaire bailleur, peuvent être déduites.

Il sera en outre fait observer que le propriétaire bailleur est en droit de déduire les intérêts de l’emprunt contracté, soit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien immobilier loué, soit pour la conservation de ce bien (par exemple les emprunts destinés à financer des travaux d’entretien ou de réparation). Il s’agit de la ligne 250 de la déclaration n°2044.

A cet égard, le propriétaire bailleur doit être en mesure de justifier de la réalité du paiement des intérêts réalisé au cours de l’année d’imposition.

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L'auteur de cet article

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au barreau de Paris. Il bénéficie de 20 ans d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés. Il est également le responsable éditorial du site Fiscaloo.

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