Micro-foncier : plafond, conditions et option pour le régime du réel (2026)
📝 Mis à jour le 01/04/2026 | Par
📌 L’essentiel de l’article
- Principe : le régime micro-foncier est un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers applicable de plein droit, sauf option pour le régime réel, lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15.000 €.
- Abattement : le contribuable déclare le montant brut de ses revenus fonciers, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de l’ensemble des charges.
- Plafond : la limite de 15.000 € s’apprécie au niveau du foyer fiscal, en tenant compte de l’ensemble des revenus fonciers bruts, quelle que soit la durée de location dans l’année.
- Exclusions : le régime micro-foncier ne s’applique pas à certains immeubles ou dispositifs particuliers, notamment en présence de monuments historiques, de certains régimes d’amortissement ou de déductions spécifiques, de Loc’Avantages, ou encore dans certains cas de détention de parts de SCI, SCPI ou FPI.
- Option pour le réel : le contribuable peut opter pour le régime réel en déposant une déclaration n° 2044. L’option est irrévocable pendant trois ans.
Conformément à l’article 32 du code général des impôts, les contribuables qui perçoivent des revenus tirés de la location nue d’immeubles peuvent relever, sous conditions, du régime du micro-foncier.
Ce régime simplifié s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15.000 €, sauf option pour le régime réel d’imposition.
Dans le cadre du micro-foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers bruts, représentatif de l’ensemble des charges.
Ce régime présente un intérêt pratique en raison de la simplicité de ses obligations déclaratives, mais il n’est pas toujours le plus avantageux lorsque les charges réelles sont élevées.
Cet article fait le point sur le champ d’application du régime du micro-foncier, ses modalités d’imposition, les principales exclusions, ainsi que l’intérêt éventuel d’opter pour le régime réel.
Pour une présentation d’ensemble de l’imposition des loyers issus de la location nue, voir également notre guide général sur la fiscalité des revenus fonciers.
Note de mise à jour
Cette vidéo présente les principes du micro-foncier. Certaines précisions pratiques, notamment sur l’appréciation du plafond, sont détaillées dans l’article ci-dessous.
Sommaire de la page
Champ d’application du régime du micro-foncier
Le régime du micro-foncier s’applique uniquement dans le cadre d’une location nue (pas dans le cadre d’une location meublée qui fait l’objet de règles spécifiques).
Ce régime s’applique de plein droit dès lors que le montant du revenu brut foncier du foyer fiscal du contribuable est inférieur à 15.000 euros.
En pratique, le revenu brut correspond aux recettes de toutes natures perçues par le propriétaire du bien immobilier loué nu.
Le seuil précité de 15.000 euros s’apprécie sur une base annuelle.
Ainsi, chaque année, il convient de déterminer le montant des revenus fonciers du foyer fiscal du contribuable pour apprécier si ce seuil est atteint ou non.
Il sera fait observer qu’il convient d’apprécier non seulement les revenus fonciers perçus en direct par le contribuable, mais également ceux perçus à travers une société de personnes fiscalement translucide (comme une SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu).
À noter par ailleurs que le régime du micro-foncier est exclu dans certaines situations particulières.
Il n’est notamment pas applicable en présence de monuments historiques donnés en location, de logements ouvrant droit à certains anciens dispositifs d’amortissement ou de déductions spécifiques, ni lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt Loc’Avantages.
La liste des exclusions étant limitative, le régime micro-foncier demeure en revanche applicable, sous réserve que les autres conditions soient réunies, notamment en présence des réductions d’impôt Denormandie ou Malraux.
Pour l’appréciation du seuil de 15.000 €, il convient de tenir compte non seulement des revenus fonciers perçus directement par le contribuable, mais également, de ceux provenant, le cas échéant, de parts de sociétés de personnes, comme certaines SCI ou SCPI, à proportion des droits du contribuable dans les bénéfices.
Toutefois, le régime micro-foncier n’est pas applicable lorsque le contribuable n’est imposé dans la catégorie des revenus fonciers qu’au titre de parts de sociétés ou de fonds, sans être par ailleurs propriétaire d’un immeuble donné en location nue en direct.
Il en va également ainsi dans certains cas de détention de parts de SCPI ou de FPI ouvrant droit à des régimes spécifiques.
Modalités d’imposition du micro-foncier
Lorsque le seuil de 15.000 euros précité n’est pas dépassé, le régime du micro-foncier aboutit à pratiquer un abattement de 30% sur le montant des revenus fonciers bruts.
Cet abattement représente l’ensemble des charges liées à la propriété du bien.
Lorsque le contribuable bénéficie du régime du micro-foncier, ses obligations déclaratives sont réduites au minimum. Il doit simplement porter le montant du revenu foncier brut sur sa déclaration des revenus n°2042.
En contrepartie, le contribuable ne peut pratiquer aucune déduction sur le revenu foncier brut.
Le régime du micro-foncier présente l’avantage de la simplicité.
Le contribuable relevant du régime micro-foncier est dispensé de déposer une déclaration annexe n° 2044.
En pratique, les revenus fonciers bruts doivent être portés ligne 4BE de la déclaration n° 2042. Le revenu doit être déclaré brut, c’est-à-dire sans déduction des charges, afin d’éviter toute double déduction.
En cas d’application du régime du micro-foncier, le contribuable ne peut pas constater un déficit foncier imputable sur son revenu global.
Il convient donc pour les contribuables concernés de réaliser des simulations pour déterminer le bon choix fiscal entre le régime du micro-foncier et le régime du réel d’imposition.
Cette simulation doit être réalisée sur trois ans, compte tenu de l’irrévocabilité pendant cette période de l’option pour le régime du réel d’imposition.
Il convient par ailleurs de garder à l’esprit qu’en cas de cession ultérieure de l’immeuble, les charges non effectivement prises en compte en raison de l’application du micro-foncier sont réputées couvertes par l’abattement forfaitaire.
Elles ne peuvent donc pas être ajoutées au prix de revient pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.
Option pour le régime réel : intérêt et conséquences
L’application du régime du micro-foncier n’est pas intéressante si le montant des charges réellement supportées par le contribuable excède l’abattement précité de 30%.
En pareille hypothèse, le contribuable a tout intérêt à opter pour le régime du réel d’imposition.
Cette option permet en effet au contribuable de déduire du montant des revenus fonciers bruts le montant des charges réelles.
A noter qu’en cas d’option pour le régime du réel, celle-ci s’applique de manière obligatoire pour une durée de trois ans.
Durant cette période, l’option est irrévocable.
Elle se renouvelle ensuite par tacite reconduction chaque année.
Lorsque le revenu brut foncier du foyer fiscal dépasse 15.000 €, le contribuable sort du champ du micro-foncier et relève alors du régime réel de plein droit.
Dans ce cas, le régime du réel s’applique de plein droit.
L’option pour le régime réel s’exerce, en pratique, par le dépôt d’une déclaration n° 2044 dans les délais de la déclaration d’ensemble des revenus.
Vous souhaitez en savoir plus sur le régime du micro-foncier ? Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.
Sources législatives et doctrinales
- Article 32 du code général des impôts.
- BOI-RFPI-DECLA-10 : RFPI – Revenus fonciers – Régime micro-foncier.
- Impots.gouv.fr : Location vide de meubles.
Notez cet article et/ou partagez-le sur les réseaux sociaux :
