Régime du micro foncier : modalités et plafond

📝 Modifié le 19/01/2024 | Par Didier Majerowiez (Avocat)

Conformément aux dispositions de l’article 32 du code général des impôts, les contribuables qui louent un bien immobilier nu, et qui perçoivent moins de 15.000 euros de revenus fonciers bruts, sont soumis de plein droit au régime du micro foncier.

Dans le cadre du régime du micro-foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement sur le montant de ses recettes brutes.

Cet abattement est forfaitaire et est destiné à représenter les charges du propriétaire bailleur.

Si le contribuable y a intérêt, il peut opter pour le régime du réel d’imposition sous certaines conditions spécifiques.

Cet article a pour objet de faire un point sur le champ d’application du régime du micro-foncier, ses modalités, et le plafond applicable.

Micro Foncier ou Régime du Réel en 2023

Champ d’application du régime du micro-foncier

Le régime du micro-foncier s’applique uniquement dans le cadre d’une location nue (pas dans le cadre d’une location meublée qui fait l’objet de règles spécifiques).

Ce régime s’applique de plein droit dès lors que le montant du revenu brut foncier du foyer fiscal du contribuable est inférieur à 15.000 euros.

En pratique, le revenu brut correspond aux recettes de toutes natures perçues par le propriétaire du bien immobilier loué nu.

Le seuil précité de 15.000 euros s’apprécie sur une base annuelle.

Ainsi, chaque année, il convient de déterminer le montant des revenus fonciers du foyer fiscal du contribuable pour apprécier si ce seuil est atteint ou non.

Lorsqu’un contribuable débute son activité de location nue en cours d’année, le seuil de 15.000 euros s’apprécie sur une base prorata temporis.

A titre d’exemple, si le contribuable loue son bien immobilier 4 mois dans l’année, le seuil de 15.000 euros est alors ramené à 5.000 euros (15.000 / 3).

Il sera fait observer qu’il convient d’apprécier non seulement les revenus fonciers perçus en direct par le contribuable, mais également ceux perçus à travers une société de personnes fiscalement translucide (comme une SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu).

A noter par ailleurs que le régime du micro-foncier n’est pas applicable lorsque le bien immobilier bénéficie de certains dispositifs de défiscalisation immobilière.

Ainsi, le contribuable ne peut bénéficier du régime du micro-foncier lorsque le bien immobilier est un monument historique donné en location, ou lorsque le bien permet de bénéficier de la réduction d’impôt Loc-Avantages.

En revanche, le régime du micro-foncier peut se cumuler avec le dispositif Pinel ou le dispositif Loi Malraux.

Lorsque le contribuable est propriétaire de parts d’une société de personnes translucide fiscalement (comme une SCI ou une SCPI), il peut bénéficier du régime du micro-foncier, mais sous réserve qu’il soit également propriétaire d’un bien immobilier loué nu.

micro foncier

Règles d’imposition du régime du micro-foncier

Lorsque le seuil de 15.000 euros précité n’est pas dépassé, le régime du micro-foncier aboutit à pratiquer un abattement de 30% sur le montant des revenus fonciers bruts.

Cet abattement représente l’ensemble des charges liées à la propriété du bien.

Lorsque le contribuable bénéficie du régime du micro-foncier, ses obligations déclaratives sont réduites au minimum. Il doit simplement porter le montant du revenu foncier brut sur sa déclaration des revenus n°2042.

En contrepartie, le contribuable ne peut pratiquer aucune déduction sur le revenu foncier brut.

Si le contribuable estime y avoir intérêt, il peut renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime du réel d’imposition.

Cette option permet au contribuable de déduire du montant des revenus fonciers bruts le montant des charges réelles.

A noter qu’en cas d’option pour le régime du réel, celle-ci s’applique de manière obligatoire pour une durée de trois ans. Durant cette période, l’option est irrévocable. Elle se renouvelle ensuite par tacite reconduction chaque année.

L’option pour le régime du réel cesse de s’appliquer l’année au cours de laquelle le revenu brut foncier du foyer fiscal dépasse 15.000 euros. Dans ce cas, le régime du réel s’applique de plein droit.

L’option pour le régime du réel ne fait pas l’objet d’un formalisme spécifique.

Il suffit donc pour le contribuable de remplir la déclaration n°2044 lors du dépôt de sa déclaration d’ensemble des revenus.

Pour renoncer à l’option, le contribuable reporte directement le montant des revenus fonciers bruts dans sa déclaration des revenus n°2042, sans remplir la déclaration n°2044.

Il sera fait observer que le régime du micro-foncier présente l’avantage de la simplicité.

Toutefois, l’application du régime du micro-foncier n’est pas intéressante si le montant des charges réellement supportées par le contribuable excède l’abattement précité de 30%.

En pareille hypothèse, le contribuable a tout intérêt à opter pour le régime du réel d’imposition, afin de déduire les frais liés à la réalisation de travaux ou les intérêts d’emprunt.

En cas d’application du régime du micro-foncier, le contribuable ne peut pas constater un déficit foncier imputable sur son revenu global.

Il convient donc pour les contribuables concernés de réaliser des simulations pour déterminer le bon choix fiscal entre le régime du micro-foncier et le régime du réel d’imposition.

Cette simulation doit être réalisée sur trois ans, compte tenu de l’irrévocabilité pendant cette période de l’option pour le régime du réel d’imposition.

Vous souhaitez en savoir plus sur le régime du micro-foncier ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.


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A propos de l'auteur

Didier MAJEROWIEZ est Avocat au Barreau de Paris. Il possède 20 années d’expérience dans les domaines du droit fiscal, du droit du patrimoine, ainsi que du droit des sociétés.


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