Les biens migrants : quelles sont les règles d’imposition ?

📝 Publié le 07/01/2022 par Maître Didier MAJEROWIEZ

Les biens migrants correspondent aux biens qui étaient dans un premier temps dans le patrimoine privé de l’exploitant, puis ont figuré dans son patrimoine professionnel, avant d’être cédés à un tiers.

Cela concerne non seulement les biens immobiliers, mais également les droits sociaux inscrits à l’actif du bilan de l’exploitant, ou encore les parts sociales d’une société de personnes au sein de laquelle le cédant exerce son activité professionnelle.

Pour déterminer le montant de la plus-value, au moment de la cession du bien migrant, il convient de faire une distinction.

Cession du bien professionnel ayant d’abord figuré dans le patrimoine privé du contribuable (article 151 sexies du CGI)

Dans ce cas de figure, il y a deux plus-values distinctes, qui sont traitées de manière différente, mais qui sont imposées simultanément au moment de la cession du bien.

Tout d’abord, il y a une plus-value privée qui correspond à la valeur acquise par le bien pendant la période durant laquelle celui-ci se trouvait dans le patrimoine privé de l’exploitant.

Si le bien cédé était un immeuble, il convient de déterminer la plus-value suivant les règles applicables aux plus-values immobilières des particuliers (imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, avec un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans détention, et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux).

A noter que pour le calcul de la durée de détention, seule est prise en compte la durée pendant laquelle le bien figurait dans le patrimoine privé.

Si le bien cédé était une valeur mobilière (par exemple des parts sociales d’une société de personnes), le régime applicable serait celui des plus-values de cession de valeurs mobilières des particuliers (imposition à la « flat tax » de 12,8% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%).

La plus-value privée correspond à la différence entre la valeur réelle du bien lors de son transfert dans le patrimoine professionnel de l’exploitant, et sa valeur d’acquisition.

Bon à savoir : l’inscription du bien privé à l’actif du bilan de l’entreprise n’est pas un fait générateur d’imposition de la plus-value. La plus-value privée sera imposée, avec la plus-value professionnelle, au moment de la cession du bien migrant.

Lors de la cession du bien professionnel à un tiers, la plus-value correspond à la valeur prise par le bien depuis son entrée dans l’actif professionnel de l’exploitant, jusqu’à sa cession.

S’il s’agit d’une plus-value à court terme, elle sera traitée comme un résultat d’exploitation, avec la possibilité d’étaler l’imposition par parts égales sur l’année en cours et les deux années suivantes.

S’il s’agit d’une plus-value à long terme, elle sera imposée au taux global de 30%. Il y a toutefois des possibilités d’exonération. Par exemple en cas de cession d’un immeuble inscrit au bilan et affecté à l’exercice de l’activité professionnelle, la plus-value est totalement exonérée au bout de 15 ans de détention.

Cession du bien privé ayant d’abord figuré dans le patrimoine professionnel du contribuable

Par principe, lors du transfert du bien du patrimoine professionnel au patrimoine privé, une plus-value professionnelle a été constatée et imposée, soit selon le régime des plus-values à court terme (résultat d’exploitation), soit selon le régime des plus-values à long terme (imposition au taux de 30%).

La cession ultérieure du bien, qui figure dans le patrimoine privé de l’exploitant, entraine l’imposition d’une seconde plus-value, mais cette fois-ci selon le régime des plus-values des particuliers.

Cette dernière correspond à la différence entre le prix de cession du bien privé, et la valeur réelle du bien au jour de l’entrée dans le patrimoine privé.

Que se passe-t-il si le bien a d’abord figuré dans le patrimoine privé de l’exploitant, puis a été transféré dans son patrimoine professionnel, puis est revenu par la suite dans son patrimoine privé ?

L’article 151 septies du CGI prévoit dans un tel cas de figure trois plus-values distinctes.

Lorsque le bien a d’abord figuré dans le patrimoine privé du contribuable, puis a été inscrit à l’actif de son entreprise, cela n’a pas entrainé un fait générateur d’imposition.

L’imposition de cette plus-value est reportée à la date de la cession du bien.

En revanche, lorsque le bien professionnel a de nouveau été transmis dans le patrimoine privé, cela a déclenché le fait générateur d’une plus-value professionnelle, imposée soit selon le régime des plus-values à court terme, soit selon le régime des plus-values à long terme.

Cette plus-value correspond à la valeur prise par le bien depuis son entrée dans l’actif professionnel, jusqu’à son transfert dans le patrimoine privé du contribuable.

Au moment de la cession du bien privé à un tiers, deux plus-values privées sont imposées :

  • Celle correspondant à la différence entre la valeur réelle du bien lors de son transfert dans le patrimoine professionnel de l’exploitant, et sa valeur d’acquisition.
  • Celle correspondant à la différence entre le prix de cession du bien privé, et la valeur réelle du bien au jour de la seconde entrée dans le patrimoine privé.

Bon à savoir : pour le calcul de l’abattement pour durée de détention, les deux plus-values privées sont à considérer ensemble.

Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter, ou à laisser un commentaire ci-dessous.


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A propos de l'auteur

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au Barreau de Paris. Il possède une dizaine d'années d'expérience en fiscalité patrimoniale.


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