Fiscalité de la SCI familiale (société civile immobilière)

Les règles applicables aux sociétés civiles sont mentionnées aux articles 1845 à 1870-1 du code civil. La fiscalité de la SCI familiale est spécifique.

En matière patrimoniale, les sociétés civiles, et en particulier les SCI familiales, sont souvent utilisées comme une méthode d’organisation du patrimoine d’une famille.

D’un point de vue fiscal, les SCI bénéficient de dispositions spécifiques, au moment de leur création, au moment de l’imposition de ses bénéfices, ainsi qu’au moment de la cession des parts sociales par ses associés.

Points clés	SCI familiale à l’IR	SCI familiale à l’IS
Imposition des revenus	Les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part des revenus fonciers.	La SCI est imposée directement sur son bénéfice.
Distribution	Les associés peuvent être imposés même sans distribution effective.	Les associés sont imposés en cas de distribution de dividendes.
Charges	Déduction des charges relevant du régime des revenus fonciers.	Déduction plus large, avec possibilité d’amortir l’immeuble sous conditions.
Plus-value	Régime des plus-values immobilières des particuliers.	Régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention.
Transmission familiale	Souvent plus adaptée à une logique patrimoniale et successorale.	Peut être moins favorable en cas de revente ou de transmission mal anticipée.
Choix du régime	Régime par défaut.	Option possible, mais choix structurant et généralement difficile à remettre en cause.

En pratique : une SCI familiale relevant de l’IR est souvent privilégiée pour la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier familial.

L’option pour l’IS peut présenter un intérêt lorsque la société conserve ses bénéfices ou supporte des charges importantes, mais elle modifie profondément le régime des plus-values et des distributions.

Ce choix doit donc être apprécié avant la constitution de la SCI ou avant toute option.

Les développements qui suivent détaillent la fiscalité de la SCI familiale lors de sa constitution, pendant sa détention, puis lors de la cession de l’immeuble ou des parts sociales.

Fiscalité de la SCI familiale à la constitution de la société

D’un point de vue juridique, il est possible de constituer une SCI par un acte passé devant notaire, ou via un acte sous seing privé.

Dans les deux cas, l’acte de constitution doit être enregistré.

Dans le cas des SCI, les apports sont généralement constitués de biens immobiliers.

L’acte qui constate la constitution de la société fait l’objet d’un enregistrement, auprès du service de la publicité foncière, dans un délai de deux mois.

Le service compétent est celui dans le ressort duquel est situé le bien immobilier apporté à la société.

En présence d’un apport d’un immeuble à titre pur et simple (la contrepartie étant uniquement la remise de titres sociaux), l’enregistrement est réalisé gratuitement si l’apporteur est une personne physique, et que la SCI est fiscalement translucide.

Dans le cas où la SCI serait soumise à l’impôt sur les sociétés, l’apport entrainerait en principe l’exigibilité des droits de mutation à titre onéreux.

L’enregistrement peut toutefois être réalisé gratuitement si l’apporteur prend l’engagement de conserver les titres remis en contrepartie de l’apport pendant une durée minimale de trois ans, et que l’immeuble est compris dans l’apport de l’ensemble des éléments de l’actif immobilisé affecté à l’exercice d’une activité professionnelle.

Que la SCI soit fiscalement translucide ou soumise à l’impôt sur les sociétés, si l’immeuble fait l’objet d’un apport à titre onéreux (notamment en cas de prise en charge d’un passif dont l’immeuble est grevé), l’opération est assimilée à une vente, et donc soumise aux droits de mutation à titre onéreux.

Par exemple, si une personne physique fait un apport d’un immeuble à une SCI moyennant 300.000 euros, et que la société prend en charge une dette de 50.000 euros incombant à cet apporteur, il y aurait alors un apport à titre pur et simple de 250.000 euros (300.000 – 50.000) et un apport à titre onéreux de 50.000 euros.

Cela étant, lorsqu’un contribuable apporte un immeuble à une société, l’opération est assimilée fiscalement à une vente.

Cette opération peut donc dégager une plus-value imposable au niveau de l’apporteur.

Dans ce cas, le montant de la plus-value correspond à la différence entre la valeur des parts sociales remises en contrepartie de l’apport, et le prix auquel le bien immobilier est entré dans le patrimoine de l’apporteur.

Cette plus-value est imposée comme une plus-value immobilière des particuliers, lorsque le bien immobilier n’est pas inscrit à l’actif du bilan d’une entreprise individuelle.

Elle est ainsi imposée au taux global de 36,2% (dont 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

Elle peut être exonérée si le bien est détenu depuis plus de 22 ans en matière d’impôt sur le revenu et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.

Si le bien apporté était inscrit à l’actif du bilan d’une entreprise, et affecté à son exploitation, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait, avec une possibilité d’exonération au bout de 15 années de détention, le cas échéant.

Fiscalité de la SCI familiale en cours de vie sociale

En principe, une SCI est fiscalement translucide. Cela signifie qu’elle relève de la fiscalité des ménages.

Lorsque la SCI loue un bien immobilier non meublé, les loyers perçus relèvent du régime des revenus fonciers.

Dans ce cas, le résultat imposable de la SCI correspondant au montant des loyers bruts perçus, augmenté, le cas échéant, des dépenses mises à la charge des locataires par convention, et qui lui incombent normalement.

Lorsque la SCI dégage un revenu net foncier, chaque associé est personnellement imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Les associés sont imposables à proportion des bénéfices qui correspondent à leurs droits au sein de la société.

Conformément à l’article 8 du code général des impôts, les associés font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu, que les bénéfices de la société soient distribués ou non.

Ainsi, l’absence de distribution effective des bénéfices est sans incidence sur l’imposition des associés de la société.

En cas de déficit foncier, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit lui revenant sur ses autres revenus fonciers, ou, le cas échéant, des revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter qu’une SCI a la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Cette opération est irrévocable à défaut de renonciation dans un délai de cinq ans.

Dans ce cas, les associés ne sont soumis à l’impôt sur le revenu qu’à raison des dividendes mis en distribution après le paiement de l’impôt sur les sociétés.

Contrairement aux SCI fiscalement translucides, il n’y a pas d’imposition au niveau des associés en l’absence de distribution.

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle bénéficie d’autres avantages. Elle peut ainsi amortir le bien immobilier inscrit à l’actif du bilan, ou encore déduire les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.

A noter que si la SCI se livre de manière habituelle à des opérations de nature commerciale (telle qu’une location meublée d’un immeuble à usage d’habitation qui n’est pas exercée à titre accessoire au sens de l’article 206-2 du code général des impôts), elle devient alors soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés.

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, son résultat imposable se calcule alors à partir des loyers échus. Ce n’est donc pas la date d’encaissement qui est prise en considération.

En cas de distribution des bénéfices par une SCI à l’impôt sur les sociétés, les associés personnes physiques sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (prélèvement forfaitaire unique de 31,4%, ou sur option le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement de 40% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 18,6% : cf. notre article sur la hausse de la CSG en 2026).

Lorsque la SCI est fiscalement translucide (non soumise à l’impôt sur les sociétés), la plus-value de cession de l’immeuble est imposable au niveau des associés, suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers (taux global de 36,2% avec la possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention de 22 ans en matière d’impôt sur le revenu et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux).

Les associés font l’objet d’une imposition à proposition du nombre de parts sociales détenues au sein de la société.

En revanche, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposable au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés, selon le régime des plus-values professionnelles, et sans abattement pour durée de détention.

A noter que lorsqu’une SCI renonce à l’impôt sur les sociétés, cette renonciation est traitée comme une cessation d’entreprise.

Cela entraine ainsi l’imposition immédiate des bénéfices en cours non encore imposés, ainsi que des plus-values latentes de l’actif social.

Il est possible d’échapper à cette imposition immédiate s’il n’y a aucune modification des écritures comptables, et que l’imposition des bénéfices et plus-values demeurent possibles dans le cadre du nouveau régime fiscal applicable à la SCI.

La plus-value de cession de parts sociales de la SCI familiale

Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu (SCI fiscalement translucide), la cession par un particulier de parts sociales à titre onéreux est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Elle est ainsi soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

La plus-value peut bénéficier des abattements pour durée de détention, sachant que le point de départ de la durée de détention n’est pas l’acquisition de l’immeuble, mais l’acquisition des parts sociales.

Ainsi, si les parts sociales ont été acquises il y a 30 années, la plus-value est exonérée en totalité d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, et ce, même si l’immeuble a été acquis par la SCI il y a moins de 30 ans.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la cession à titre onéreux est imposable suivant le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières (prélèvement forfaitaire unique au taux de 31,4%, ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 18,6%).

Il sera fait observer que dans les deux cas, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession des parts sociales et leur prix d’acquisition.

Il y a une subtilité en cas de cession de parts sociales d’une SCI à l’impôt sur le revenu.

En effet, le prix d’acquisition doit être majoré du montant de l’ensemble des bénéfices non distribués, et/ou des pertes ayant donné lieu à un versement en vue de les combler.

Le prix d’acquisition doit par ailleurs être minoré du montant de l’ensemble des bénéfices distribués par le passé, et/ou des déficits déduits par l’associé.

A noter que si les parts de la SCI étaient inscrites à l’actif du bilan d’une entreprise individuelle, la plus-value réalisée par l’entrepreneur suivrait alors le régime des plus-values professionnelles.

Il sera par ailleurs fait observer que la cession de parts sociales entraine des droits d’enregistrement du côté du cessionnaire.

En principe, les cessions de parts sociales réalisées à titre onéreux sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5%.

Foire aux questions sur la fiscalité de la SCI familiale

Comment déclarer les loyers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Les loyers tirés de la location d’un logement non meublé sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les associés doivent déclarer les revenus tirés des parts d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, dès l’instant qu’elle perçoit des revenus locatifs. A cet égard, les associés sont imposés sur leur quote-part des bénéfices sociaux (même s’ils ne sont pas distribués).

Du côté de la SCI, si elle est non passible de l’impôt sur les sociétés, elle dépose début mai une déclaration n°2072 « des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ».

La SCI à l’impôt sur le revenu étant fiscalement translucide, l’associé doit inscrire directement le montant brut des loyers en case 4BE de sa déclaration de revenus n°2042 (s’il est soumis au régime du micro foncier), ou il doit remplir une déclaration des revenus fonciers n°2044 s’il est soumis à un régime réel d’imposition (et reporter le bénéfice ou la perte dans sa déclaration n°2042).

A noter que le régime du micro-foncier suppose que la société ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés, que le montant des loyers annuels soit inférieur à 15.000 euros, et que l’associé soit propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers détenus en direct et loués nus.

Comment sont imposés les loyers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Contrairement aux SCI fiscalement translucides, ce ne sont pas les associés qui sont imposés sur les loyers perçus par la société, mais directement la société.

La SCI à l’impôt sur les sociétés doit télédéclarer sa déclaration de résultats (formulaire n°2065) généralement au début du mois de mai.

Les associés ne sont imposables qu’en cas de distribution de dividendes, suivant les règles applicables aux revenus de capitaux mobiliers (prélèvement forfaitaire unique au taux de 31,4%, ou barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement de 40%, couplé aux prélèvements sociaux au taux global de 18,6%).

Comment est imposée la plus-value en cas de cession des parts sociales d’une SCI ?

Si la SCI est fiscalement translucide, la plus-value est imposable suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers (imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, couplé aux prélèvements sociaux de 17,2%).

Dans ce cas, les associés peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value de cession si les parts sociales sont détenues depuis 22 ans (en matière d’impôt sur le revenu) et de 30 ans (en matière de prélèvements sociaux).

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value de cession des parts sociales est imposable suivant le régime des plus-values des particuliers : soit au prélèvement forfaitaire unique au taux global de 31,4%, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu couplé aux prélèvements sociaux de 18,6%.

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