Donation avec réserve d’usufruit : un outil stratégique de transmission patrimoniale

Dans un contexte de vieillissement de la population et de volonté croissante d’anticiper la transmission de son patrimoine, la donation avec réserve d’usufruit s’impose comme une solution souple et avantageuse.

Elle permet au donateur de transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usage ou les revenus de ce dernier, offrant ainsi un double bénéfice : anticiper une future succession et conserver des moyens de subsistance de son vivant.

Cet article a pour objet de faire un point sur les modalités de la donation avec réserve d’usufruit, ainsi que ses atouts et inconvénients.

Qu’est-ce qu’une donation avec réserve d’usufruit ?

La donation avec réserve d’usufruit consiste à transmettre à un donataire la nue-propriété d’un bien tout en conservant, pour le donateur, l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (par exemple, y habiter), ou d’en percevoir les revenus (loyers, intérêts, etc.).

Conformément à l’article 949 du Code civil : « Il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés. ».

Le démembrement de propriété repose sur trois attributs essentiels du droit de propriété : l’usus (usage du bien), le fructus (les revenus procurés par le bien) et l’abusus (la disposition du bien).

Le donateur conserve les deux premiers (l’usus et le fructus). De son côté, le donataire acquiert le dernier (l’abusus).

Le démembrement de propriété peut porter sur une résidence principale ou secondaire, un immeuble de rapport, des parts sociales ou actions, une somme d’argent (on parle alors de quasi-usufruit), etc.

Modalités juridiques et fonctionnement

En pratique, en cas de donation avec réserve l’usufruit, le donateur (l’usufruitier) conserve la jouissance du bien donné jusqu’à son décès.

Il peut ainsi en percevoir les fruits, comme les revenus les loyers, etc.

Le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien donné du vivant de l’usufruitier.

Au moment de l’extinction de l’usufruit, le donataire (nu-propriétaire) devient plein propriétaire du bien donné, sans formalité particulière, et surtout sans aucun droit de mutation à titre gratuit à payer sur la valeur de l’usufruit.

A noter que la donation avec réserve d’usufruit peut porter sur tout type de bien : un immeuble, un meuble, un fonds de commerce, des parts sociales, etc.

Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, il est relativement fréquent de prévoir une clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant, permettant à ce dernier de bénéficier de l’usufruit après le décès du premier donateur. Le donataire devient alors plein propriétaire du bien donné, après le décès du conjoint survivant.

En hors de la réversion d’usufruit, c’est à l’extinction de l’usufruit (qui se matérialise généralement par le décès du donateur), que la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire, sans droits supplémentaires à payer.

Intérêts patrimoniaux et fiscaux

La donation avec réserve d’usufruit permet d’organiser la transmission de son patrimoine de son vivant, tout en gardant le contrôle sur l’usage du bien.

Elle est souvent utilisée pour préserver son cadre de vie (logement), ou maintenir ses revenus (immobilier locatif).

L’un des principaux attraits de ce dispositif réside dans la réduction des droits de donation, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal tenant compte de l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code général des impôts).

A titre d’exemple, la valeur de la nue-propriété est de 50% si le donateur a 60 ans. Elle passe à 60% si le donateur a 70 ans.

Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété est valorisée, mais plus tôt la donation est faite, moins elle est imposée aux droits de mutation à titre gratuit.

Lorsque l’usufruit s’éteint (par décès du donateur), le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans devoir acquitter de droits supplémentaires.

A noter que l’usufruitier est seul redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), concernant le bien immobilier donné avec réserve d’usufruit.

C’est par ailleurs l’usufruitier qui est imposé sur les revenus générés par le bien donné (loyers s’il s’agit d’un immeuble, dividendes s’il s’agit de parts sociales ou d’actions, etc.).

Contraintes et précautions

En principe, le donataire ne peut pas utiliser, ni exploiter le bien donné, tant que l’usufruit existe.

Il détient uniquement un droit futur, ce qui peut générer de la frustration ou des tensions familiales si cela n’est pas bien anticipé.

Il ne peut pas non plus vendre le bien démembré sans l’accord de l’usufruitier (article 815-5 du Code civil).

Cela étant, selon les articles 605 et 606 du Code civil, l’usufruitier a la charge des travaux d’entretien et de réparation dans le bien immobilier donné. De son côté, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (toiture, ravalement, etc.).

Un accord écrit peut adapter cette répartition.

Il sera fait observer que la donation avec réserve d’usufruit n’est pas toujours opportune.

En effet, en cas de donation en pleine propriété de titres d’une société, cela permet d’effacer la plus-value dans sa totalité, et pas seulement sur la nue-propriété. L’impôt sur la plus-value resterait dû du côté de l’usufruitier.

A noter que si l’usufruitier s’approprie le produit de la vente des titres après la cession, l’administration fiscale pourrait mettre en oeuvre la procédure de répression des abus de droit.

En effet, la donation de la nue-propriété aurait purgé l’impôt sur la plus-value pour le nu-propriétaire, et l’usufruitier se serait malgré tout approprié le produit de la vente. Force est de constater qu’en pareille hypothèse, la donation n’aurait qu’un but exclusivement fiscal.

Par ailleurs, en matière de droits de mutation à titre gratuit, ce type de donation ne permet pas de revendiquer la réduction de droits de 50% qui ne s’applique qu’aux donations en pleine propriété d’une entreprise individuelle ou de titres d’une société opérationnelle, lorsque le donateur a moins de 70 ans.

En outre, comme mentionné précédemment, l’usufruitier reste soumis à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier donné avec réserve d’usufruit.

Il est précisé que dans le cadre du pacte Dutreil, en cas de donation avec réserve d’usufruit, les pouvoirs de l’usufruitier doivent être statutairement limités à l’affectation des bénéfices.

À qui s’adresse cette stratégie patrimoniale ?

La donation avec réserve d’usufruit est particulièrement adaptée aux parents souhaitant transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant la jouissance du bien et/ou les revenus locatifs de leur vivant.

Elle peut aussi être adaptée aux dirigeants d’entreprise organisant une transmission anticipée de titres d’une société, tout en gardant la main sur sa gestion.

Elle peut en outre être adaptée aux retraités désireux d’alléger leur fiscalité tout en préservant leur niveau de vie.

Cette stratégie s’inscrit dans une logique de planification successorale et fiscale, qu’il convient de mener en concertation avec un conseil.

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