Donation avec réserve d’usufruit : un outil stratégique de transmission patrimoniale

La donation avec réserve d’usufruit constitue un outil classique d’anticipation successorale.

Elle permet d’anticiper la transmission du patrimoine sans priver immédiatement le donateur de la jouissance du bien ou des revenus qui en sont issus.

Son intérêt dépend toutefois de la nature du bien, de l’âge du donateur et des objectifs familiaux poursuivis.

Cet article a pour objet de faire un point sur les modalités de la donation avec réserve d’usufruit, ainsi que ses atouts et inconvénients.

Qu’est-ce qu’une donation avec réserve d’usufruit ?

La donation avec réserve d’usufruit consiste à transmettre à un donataire la nue-propriété d’un bien tout en conservant, pour le donateur, l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (par exemple, y habiter), ou d’en percevoir les revenus (loyers, intérêts, etc.).

Conformément à l’article 949 du Code civil : « Il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés. ».

Le démembrement de propriété repose sur trois attributs essentiels du droit de propriété : l’usus (usage du bien), le fructus (les revenus procurés par le bien) et l’abusus (la disposition du bien).

Le donateur conserve l’usus et le fructus. Le donataire reçoit la nue-propriété, laquelle comprend notamment le droit de disposer de son droit démembré, sans pouvoir disposer seul de la pleine propriété du bien.

Le démembrement de propriété peut porter sur une résidence principale ou secondaire, un immeuble de rapport, des parts sociales ou actions, une somme d’argent (on parle alors de quasi-usufruit), etc.

La réserve d’usufruit ne permet pas au donateur de reprendre librement le bien donné.

La nue-propriété est transmise de manière irrévocable, sous réserve des causes légales ou conventionnelles de révocation de la donation.

Il faut donc distinguer la réserve d’usufruit, licite, de la réserve du droit de disposer du bien donné, qui serait contraire au principe d’irrévocabilité des donations.

Modalités juridiques et fonctionnement

En pratique, en cas de donation avec réserve d’usufruit, le donateur conserve la jouissance du bien donné jusqu’à son décès ou, lorsque l’usufruit est temporaire, jusqu’au terme prévu.

Il peut ainsi en percevoir les fruits, tels que les loyers ou, selon la nature du bien, les dividendes distribués.

Le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien donné du vivant de l’usufruitier.

À l’extinction de l’usufruit, notamment au décès de l’usufruitier ou à l’arrivée du terme prévu, le nu-propriétaire devient en principe plein propriétaire sans droits de mutation supplémentaires, conformément à l’article 1133 du CGI.

Cette règle connaît toutefois certaines exceptions, notamment lorsque la présomption de l’article 751 du CGI est applicable.

À noter que la donation avec réserve d’usufruit peut porter sur tout type de bien : un immeuble, un meuble, un fonds de commerce, des parts sociales, etc.

Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, il est relativement fréquent de prévoir une clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant, permettant à ce dernier de bénéficier de l’usufruit après le décès du premier donateur.

La réversion d’usufruit doit être expressément prévue dans l’acte.

Elle permet notamment de maintenir l’usufruit au profit du conjoint survivant après le décès du premier usufruitier. La pleine propriété ne se reconstitue alors qu’à l’extinction de cet usufruit successif.

En l’absence de réversion, la pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit réservé.

Intérêts patrimoniaux et fiscaux

La donation avec réserve d’usufruit permet d’organiser la transmission de son patrimoine de son vivant tout en conservant l’usage du bien ou les revenus qu’il procure.

Elle ne permet toutefois pas au donateur de conserver l’ensemble des prérogatives d’un plein propriétaire.

Elle est souvent utilisée pour préserver son cadre de vie (logement), ou maintenir ses revenus (immobilier locatif).

L’un des principaux attraits de ce dispositif réside dans la réduction des droits de donation, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal tenant compte de l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code général des impôts).

À titre d’exemple, la nue-propriété est évaluée fiscalement à 50 % lorsque l’usufruitier est âgé de 51 à 60 ans révolus, et à 60 % lorsqu’il est âgé de 61 à 70 ans révolus.

L’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de la donation.

Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est élevée. À valeur du bien constante, une donation réalisée plus tôt conduit donc, en principe, à une assiette taxable plus faible.

Lorsque l’usufruit s’éteint (par décès du donateur), le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans devoir acquitter de droits supplémentaires.

En matière d’IFI, l’usufruitier est en principe imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier démembré, tandis que le nu-propriétaire n’a généralement rien à déclarer au titre de ce bien.

L’usufruitier est également imposé sur les revenus auxquels son usufruit lui donne droit, notamment les loyers d’un immeuble ou les dividendes régulièrement distribués.

En présence de titres sociaux, la qualification et l’attribution de certains produits, notamment les distributions prélevées sur les réserves, peuvent nécessiter une analyse particulière.

Contraintes et précautions

En principe, le donataire ne peut pas utiliser, ni exploiter le bien donné, tant que l’usufruit existe.

Il détient dès la donation un droit réel de nue-propriété, mais ne bénéficie en principe ni de l’usage du bien ni des revenus qu’il procure tant que l’usufruit subsiste.

Cette situation peut générer des tensions familiales si elle n’est pas correctement anticipée.

Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété, sous réserve des clauses valablement prévues dans l’acte.

En revanche, la vente de la pleine propriété du bien suppose en principe l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

En application des articles 605 et 606 du Code civil, l’usufruitier supporte en principe les réparations d’entretien.

Les grosses réparations énumérées par l’article 606 incombent en principe au nu-propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été rendues nécessaires par un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.

La qualification d’une dépense doit être appréciée au cas par cas : un ravalement ou des travaux de toiture ne constituent pas systématiquement, dans leur intégralité, une grosse réparation au sens de ce texte.

Un accord écrit peut adapter cette répartition. Il est donc recommandé de préciser dans l’acte la répartition des travaux, des charges, des impôts et des primes d’assurance.

Donation-cession et devenir du prix

La donation avec réserve d’usufruit n’est pas nécessairement le schéma le plus adapté lorsque la cession rapide du bien ou des titres est déjà envisagée.

En présence d’une donation suivie d’une cession, la plus-value est déterminée en fonction des droits transmis et des modalités de répartition ou de remploi du prix.

Lorsque la pleine propriété est vendue conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, le prix peut notamment être réparti entre eux, remployé dans un nouveau bien démembré ou, sous certaines conditions, attribué à l’usufruitier dans le cadre d’un quasi-usufruit.

Ces modalités doivent être prévues et effectivement respectées.

Une donation fictive, l’absence de dépouillement réel du donateur ou une réappropriation du prix incompatible avec l’acte peuvent exposer l’opération à une remise en cause, notamment sur le fondement de l’abus de droit.

La donation avec réserve d’usufruit n’est toutefois pas, par elle-même, contraire à l’intention du législateur. L’analyse dépend de la réalité de la transmission et des objectifs patrimoniaux, familiaux et économiques de l’opération.

Cela étant, lorsque le démembrement porte sur une somme d’argent ou lorsque le prix de cession d’un bien démembré est attribué à l’usufruitier, celui-ci peut disposer des fonds à charge d’en restituer l’équivalent au terme de l’usufruit.

Le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution.

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 774 bis du CGI, certaines dettes de restitution ne sont plus déductibles de l’actif successoral de l’usufruitier, notamment lorsqu’elles résultent d’une donation de la nue-propriété d’une somme d’argent avec réserve de quasi-usufruit.

Le texte concerne également certaines opérations portant sur le produit de cession d’un bien démembré lorsque l’administration considère que l’opération poursuit un objectif principalement fiscal.

En pratique, l’origine des fonds, la chronologie des opérations, le remploi éventuel du prix et les justifications patrimoniales doivent être soigneusement documentés.

Certaines créances restent néanmoins déductibles, notamment dans les situations expressément préservées par les textes, comme certains quasi-usufruits successoraux ou certaines distributions intervenant dans un contexte distinct d’une donation de somme d’argent.

Abus de droit et transmission d’entreprise

La procédure prévue à l’article L. 64 du LPF peut être mise en œuvre en présence d’un acte fictif ou d’une fraude à la loi poursuivant un objectif exclusivement fiscal.

L’article L. 64 A du LPF permet également à l’administration d’écarter certains actes recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes contraire à l’intention de leurs auteurs et poursuivant un but principalement fiscal.

La seule économie de droits résultant du barème fiscal du démembrement ne suffit cependant pas à caractériser un abus.

Il convient surtout que la donation entraîne un dépouillement réel et irrévocable du donateur et que ses effets juridiques soient effectivement respectés.

Lorsqu’une transmission d’entreprise bénéficie du régime du pacte Dutreil, la réduction de 50 % des droits prévue en faveur de certaines donations réalisées avant 70 ans est réservée aux donations en pleine propriété.

Une donation avec réserve d’usufruit peut néanmoins bénéficier, sous conditions, de l’exonération partielle Dutreil, à condition notamment que les droits de vote de l’usufruitier soient statutairement limités aux décisions concernant l’affectation des bénéfices.

À qui s’adresse cette stratégie patrimoniale ?

La donation avec réserve d’usufruit est particulièrement adaptée aux parents souhaitant transmettre un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant la jouissance du bien et/ou les revenus locatifs de leur vivant.

Elle peut aussi être adaptée aux dirigeants d’entreprise organisant une transmission anticipée de titres d’une société, tout en gardant la main sur sa gestion.

Elle peut également convenir aux personnes souhaitant anticiper leur succession tout en conservant leur logement ou des revenus réguliers. Elle ne permet toutefois pas nécessairement de réduire leur fiscalité courante, notamment en matière d’IFI.

Cette stratégie s’inscrit dans une logique d’anticipation successorale. Sa pertinence dépend notamment de l’âge du donateur, de ses besoins futurs, de la nature des biens, de la situation familiale et des modalités envisagées en cas de vente.

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