Fiscalité du marchand de biens en 2022

📝 Publié le 12/07/2022 par Maître Didier MAJEROWIEZ

Les marchands de biens sont des professionnels qui achètent habituellement, – en vue de les revendre -, des biens immobiliers, des titres de sociétés immobilières, ou encore des fonds de commerce.

La fiscalité du marchand de biens est spécifiée à l’article 35,I du code général des impôts. Cet article prévoit ainsi que les marchands de biens sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Ce qui qualifie un marchand de biens c’est le caractère habituel de l’activité d’achat et de revente, couplé à l’intention spéculative.

L’intention spéculative s’apprécie à la date de l’achat du bien. Elle peut être caractérisée selon le rythme et l’importance des opérations d’achats et de reventes.

A noter que la qualité de marchand de biens est indépendante de l’activité professionnelle exercée par le contribuable. Ainsi, un simple particulier peut être qualifié de marchand de biens s’il procède à une activité d’achats et de reventes de biens immobiliers, avec une intention spéculative.

Cet article a pour objet de faire un point complet sur le régime fiscal applicable au marchand de biens en 2022.

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L’imposition des bénéfices du marchand de biens

Selon l’article 35,I du code général des impôts, trois conditions doivent être simultanément remplies pour que le contribuable soit considéré comme marchand de biens :

  • Il doit réaliser des opérations d’achats de biens immobiliers, avec l’intention de les revendre ;
  • Les opérations d’achats doivent être suivies de ventes ;
  • Les opérations doivent porter sur des immeubles, titres de sociétés immobilières, ou des fonds de commerce.

A contrario, les dispositions de l’article 35, I du code général des impôts sont écartées, dès l’instant que le caractère habituel des opérations et/ou l’intention spéculative du contribuable ne sont pas établis.

Etant donné qu’une « vente » est nécessaire, une mutation à titre gratuit d’un bien immobilier (par voie de donation ou de succession) ne relève pas du régime des marchands de biens.

Les bénéfices et les pertes des marchands de biens sont calculés par différence entre, d’un côté le prix de vente du bien immobilier, et d’un autre côté le prix d’acquisition augmenté des frais.

Le bénéfice ou la perte est rattaché au titre de l’exercice de la livraison du bien. Dans le cas d’un bien immobilier, il peut s’agir de la remise du titre de propriété.

Lorsqu’un marchand de biens réalise un bénéfice, il est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Si l’activité de marchand de biens est réalisée à travers une société civile immobilière, celle-ci devient alors assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés (sauf si cette activité est exercée à titre accessoire, et qu’elle représente donc moins de 10% des recettes annuelles de la société).

De surcroît, le marchand de biens n’a pas la possibilité de revendiquer le bénéfice du régime micro-BIC si le montant de son bénéfice annuel est inférieur à 72.600 euros H.T.

A noter que lorsque les bénéfices, provenant d’une opération d’achat et de revente d’immeubles (ou de titres de sociétés immobilières), sont réalisés en dehors du cadre d’une activité exercée à titre professionnelle, le contribuable a la possibilité de revendiquer le système du quotient (article 163-0 A du code général des impôts). Cela permet d’atténuer quelque peu le montant de l’impôt sur le revenu dû lors de la cession.

Si les bénéfices sont réalisés par un marchand de biens (personne physique ou morale) non domicilié en France, ils sont alors soumis à un prélèvement de 25% (libératoire de l’impôt sur le revenu). Ce prélèvement fait l’objet d’un recouvrement lors de l’enregistrement de l’acte de vente. Il convient dans ce cas de remplir une déclaration spéciale n°3005-SD.

Il sera également fait remarquer que, dans la mesure où le marchand de biens exerce une activité économique principalement immobilière, il est donc assujetti à la TVA (article 286 du code général des impôts).

Des régimes d’exonération existent pour les marchands de biens, tels que celui prévu à l’article 44 sexies du code général des impôts pour les entreprises nouvelles.

Le traitement fiscal de la plus-value réalisée par un marchand de biens

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers n’est pas applicable aux bénéfices tirés d’une activité exercée à titre professionnel, tels que ceux réalisés par les marchands de biens.

Pour un marchand de biens, l’immeuble vendu ne constitue pas un élément de l’actif immobilisé. Il s’agit d’un stock.

Ce faisant, contrairement au loueur en meublé professionnel, le marchand de biens ne peut pas revendiquer le régime fiscal des plus-values professionnelles en cas de cession de l’immeuble, avec les règles d’exonérations applicables à ce régime.

A noter qu’en cas de cession fréquente et importante de titres d’une société à prépondérance immobilière, les profits qui en découlent sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, dans les mêmes conditions que les bénéfices réalisés par les marchands de biens.

Cela étant, c’est la cession à titre onéreux des biens et des droits qui constitue le fait générateur de l’imposition. Les modalités de paiement du prix importent peu à cet égard.

Dans l’hypothèse où le marchand de biens réalise une moins-value dans le cadre de l’exercice de son activité, celle-ci est déductible du bénéfice selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.

Il s’ensuit que le déficit peut être imputé sur le revenu global de l’année considérée, ou des six années suivantes en cas d’insuffisance de revenu.

Si le déficit est réalisé dans le cadre d’une activité non professionnelle, il n’est pas déductible du revenu global, mais s’impute sur les bénéfices réalisés dans le cadre de la même activité au cours de la même année, ou au cours des six années suivantes.

Obligations déclaratives des marchands de biens

Un marchand de biens doit accomplir les mêmes obligations déclaratives que les contribuables imposés à l’impôt sur le revenu (au régime réel) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Conformément aux dispositions des articles 53 A, 54, 54 bis et 170 du code général des impôts, le marchand de biens est tenu de souscrire une déclaration de résultats n°2031-SD, et de reporter le montant du résultat sur sa déclaration annuelle des revenus n°2042.

Foire aux questions

Quelle est la fiscalité applicable au marchand de biens ?

Les profits réalisés par les marchands de biens sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Un marchand de biens ne bénéficie pas du régime de faveur des plus-values professionnelles.

Il ne peut pas non plus se placer sous le régime du micro-BIC si son chiffre d’affaires est inférieur à 72.600 euros HT.

Quel est le statut du marchand de biens ?

D’un point de vue juridique, il n’y a aucun statut particulier pour le marchand de biens.

Il s’agit de personnes qui achètent des immeubles en vue de les revendre, et ce, de manière habituelle, et avec une intention spéculative. Il peut également s’agir de personnes qui exercent une activité d’achats, suivis de la revente, de fonds de commerce, ou de titres de sociétés immobilières.

D’un point de vue fiscal, l’activité du marchand de biens est assimilée à une activité commerciale.

Comment ne pas être qualifié de marchand de biens ?

La qualification de marchand de biens n’est pas nécessairement liée à l’activité professionnelle exercée par le contribuable.

Un particulier peut être qualifié de marchand de biens en présence d’opérations d’achats / reventes exercées à titre habituel, avec une intention spéculative (critère qui s’apprécie à la date de l’acquisition du bien).

Le contribuable peut apporter la preuve qu’il n’agit pas comme marchand de biens.

Il lui suffit de démontrer qu’il se trouve dans l’un de ces cas de figure :

  • L’opération n’est pas habituelle, et il n’y a aucune intention de revendre les biens acquis ;
  • Les achats ne sont pas suivis de ventes (par exemple des mutations à titre gratuit) ;
  • L’opération ne porte pas sur un immeuble, un fonds de commerce, ou des titres d’une société immobilière.

Le contribuable peut également démontrer que les immeubles vendus font partie de son patrimoine privé, et ne constituent pas un stock immobilier pour lui (par exemple la vente d’un immeuble pour des besoins familiaux ou personnels).


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A propos de l'auteur

Didier MAJEROWIEZ est avocat fiscaliste au Barreau de Paris. Il possède une dizaine d'années d'expérience en fiscalité patrimoniale.


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