Pourquoi et comment créer une SCI ?

La Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique particulièrement prisée en France pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

Adaptée à de nombreuses situations familiales ou patrimoniales, elle offre une réelle souplesse d’organisation.

Elle ne procure toutefois pas, par elle-même, un avantage fiscal systématique : son intérêt dépend du projet, du régime fiscal choisi et des conditions de détention et de transmission.

En pratique, la création d’une SCI constitue une démarche courante pour gérer un patrimoine immobilier.

Elle permet notamment d’éviter les contraintes de l’indivision en cas d’achat d’un bien immobilier en commun.

Elle présente toutefois des inconvénients, liés notamment à la responsabilité indéfinie de ses associés.

Cet article présente les principales raisons de créer une SCI, les étapes de sa constitution et les précautions à prendre pour sécuriser son fonctionnement.

Pourquoi créer une SCI ?

Organiser la détention et la gestion d’un bien à plusieurs

La SCI présente de nombreux atouts qui en font une structure attractive en matière immobilière.

Tout d’abord, la SCI simplifie la gestion du patrimoine immobilier.

À cet égard, contrairement au régime de l’indivision qui s’applique en cas d’acquisition en commun d’un bien immobilier, la SCI permet une meilleure organisation des décisions et de la gestion du patrimoine.

Dans une indivision, les actes conservatoires peuvent être réalisés par un seul indivisaire.

Les actes d’administration, comme certains travaux ou la conclusion d’un bail, relèvent en principe des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.

Les actes de disposition les plus importants, notamment la vente du bien, restent en principe soumis à l’accord de tous.

La SCI permet de remplacer ce régime par une organisation sociétaire dans laquelle les pouvoirs du gérant et les règles de majorité sont définis par les statuts, sous réserve des règles impératives applicables.

Les statuts peuvent aménager les pouvoirs du gérant et déterminer les opérations qui nécessitent une autorisation préalable des associés.

La possibilité pour le gérant de conclure seul un emprunt, de consentir un bail important ou de céder un immeuble dépend notamment de l’objet social, de la rédaction des statuts et de la nature de l’opération.

Il est donc déconseillé de lui attribuer des pouvoirs généraux sans encadrement précis.

Les statuts de la SCI peuvent par ailleurs fixer des règles spécifiques de majorité au sein des assemblées générales.

La SCI évite-t-elle toujours les blocages ?

La SCI ne supprime pas automatiquement tout risque de paralysie.

Une société constituée entre deux associés détenant chacun 50 % des parts peut connaître des blocages comparables, voire plus importants, que ceux rencontrés en indivision.

Il est donc utile de prévoir dès l’origine des règles adaptées : pouvoirs du gérant, majorités renforcées pour certaines décisions, procédure en cas de désaccord, modalités de retrait d’un associé, clause d’agrément et conditions de rachat des parts.

D’une manière générale, il est possible de mettre en place des règles de fonctionnement spécifiques grâce à une rédaction sur mesure des statuts de la société.

Cela peut permettre d’éviter tout éventuel blocage ou risque de blocage en cas de mésentente entre les parties concernées.

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

La SCI présente des atouts en matière de transmission.

Au décès d’un associé, ce sont ses parts sociales qui entrent dans sa succession, et non une fraction indivise de chaque immeuble détenu par la SCI. Les statuts peuvent en outre encadrer l’entrée des héritiers dans la société au moyen d’une clause d’agrément.

De surcroît, il est possible de découper et de séquencer une transmission de parts sociales dans le temps, afin de bénéficier du renouvellement tous les 15 ans des abattements prévus en matière de donation.

À noter que les parts sociales d’une SCI peuvent être intégrées dans une donation-partage.

Leur division en titres facilite souvent la constitution de lots et la transmission progressive entre plusieurs bénéficiaires.

Par ailleurs, une décote peut être justifiée lors de l’évaluation de parts de SCI, notamment en raison de leur faible liquidité, de clauses statutaires limitant leur cession ou d’une participation minoritaire.

Cela peut permettre, le cas échéant, de réduire le montant des droits de mutation à titre gratuit dus lors d’une transmission.

Il est également possible de démembrer les parts sociales d’une SCI, notamment en donnant leur nue-propriété tout en conservant leur usufruit.

La répartition des droits aux bénéfices et des droits de vote doit alors être organisée avec précision dans les statuts, sous réserve des règles impératives applicables.

La transmission de parts peut présenter un intérêt patrimonial et fiscal, notamment lorsqu’elle est progressive ou combinée avec un démembrement de propriété. L’économie obtenue dépend toutefois de la valeur des parts, de la dette sociale, des abattements disponibles et de l’organisation retenue.

Conserver la gestion ou les revenus après la transmission

La SCI permet de dissocier la détention des parts du pouvoir de gestion.

Des parents peuvent ainsi donner progressivement des parts à leurs enfants tout en demeurant gérants, sous réserve de respecter les droits des associés et la rédaction des statuts.

La transmission peut également être combinée avec un démembrement de propriété : les parents donnent la nue-propriété des parts et en conservent l’usufruit.

Les statuts doivent alors préciser avec soin la répartition des droits de vote, des bénéfices et des pouvoirs entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés

Sur le plan fiscal, la SCI relève en principe du régime des sociétés de personnes : son résultat est imposé entre les mains des associés.

Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés, mais ce choix doit être apprécié avec prudence au regard de la fiscalité des revenus, des amortissements, des distributions et de la revente des immeubles.

Dans une SCI à l’IR qui exerce une activité de location nue, les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, même lorsque les sommes ne sont pas distribuées.

En cas de vente de l’immeuble, le régime des plus-values immobilières des particuliers peut s’appliquer, avec des abattements liés à la durée de détention (articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts).

Dans une SCI à l’IS, les amortissements du bien et certaines charges peuvent réduire le résultat imposable pendant la détention.

En contrepartie, la plus-value de cession est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien, ce qui peut accroître sensiblement l’imposition lors de la vente.

Une nouvelle imposition peut en outre intervenir si le résultat est ensuite distribué aux associés.

Attention : la location meublée constitue une activité commerciale susceptible d’entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés, y compris lorsque cette activité n’était pas prévue comme activité principale. Une tolérance administrative existe lorsque les recettes commerciales restent strictement accessoires.

Les étapes de la création d’une SCI

Définir le projet et les associés

Avant de rédiger les statuts, il faut déterminer l’objectif de la SCI : acquisition en commun, location nue, conservation d’une maison familiale, transmission progressive ou détention d’un immeuble professionnel.

Il convient également d’identifier les associés, la répartition du capital, le financement, les pouvoirs souhaités pour le gérant et les décisions qui devront rester soumises aux associés.

Une SCI constituée sans objectif patrimonial ou économique réel peut engendrer des coûts et des contraintes sans véritable utilité.

La rédaction des statuts

Les associés doivent ensuite rédiger et signer les statuts, seuls ou avec l’assistance d’un professionnel.

L’intervention d’un notaire est nécessaire lorsque l’acte comporte l’apport d’un immeuble ou de droits immobiliers soumis à publicité foncière.

Ils doivent également préciser la durée de la société, le montant et la répartition du capital, les apports de chaque associé, les règles de nomination et de révocation du gérant, les modalités de décision collective, la répartition des bénéfices et les conditions d’agrément ou de retrait des associés.

Les statuts doivent également organiser les conséquences d’un refus d’agrément, notamment le rachat des parts du cédant.

Pour une rédaction sur-mesure, il est recommandé de se faire assister d’un professionnel pour éviter toute ambiguïté juridique qui pourrait donner lieu à un blocage du fonctionnement de la société.

Organiser les apports et le financement

Aucun capital social minimum n’est imposé pour constituer une SCI de droit commun.

Les apports peuvent être réalisés en numéraire ou en nature, notamment par l’apport d’un immeuble, de sa nue-propriété, de son usufruit ou de droits indivis.

Lorsque l’acquisition est financée par emprunt, il est préférable de définir suffisamment tôt la répartition du capital et les garanties demandées aux associés.

La banque sollicitera fréquemment le projet de statuts avant de finaliser le financement.

Informer ou recueillir l’accord du conjoint

Lorsqu’un associé marié sous un régime communautaire apporte un bien commun ou utilise des fonds communs pour souscrire des parts, son conjoint doit, selon la nature de l’opération, être informé ou donner son consentement.

Le conjoint peut également revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts souscrites au moyen de biens communs, dans les conditions prévues par l’article 1832-2 du Code civil.

Cette question doit donc être traitée dès la constitution de la SCI et, si nécessaire, dans une clause d’agrément adaptée.

Identifier les actes passés pour la SCI en formation

Avant son immatriculation, la SCI ne dispose pas encore de la personnalité morale.

Les actes conclus pour son compte, comme une promesse d’achat, une ouverture de compte ou certains engagements préparatoires, doivent donc être organisés afin de pouvoir être repris par la société après son immatriculation.

Un état des actes accomplis peut être annexé aux statuts.

Une faculté de substitution doit également être prévue lorsque l’avant-contrat immobilier est signé par les futurs associés avant la création définitive de la SCI.

Publier un avis de constitution

Il convient en outre de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département du lieu du siège social.

Cette formalité permet d’informer les tiers de la création de la société.

L’immatriculation de la SCI

Le dossier de création doit ensuite être déposé par l’intermédiaire du guichet unique des formalités des entreprises.

La SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et inscrite au registre national des entreprises.

Elle acquiert la personnalité morale à compter de son immatriculation.

Le dossier comprend notamment les statuts signés, l’attestation de publication de l’annonce légale, les justificatifs relatifs au siège social, les informations concernant le gérant, la déclaration de non-condamnation et de filiation, ainsi que la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Points de vigilance en cas de création d’une SCI

Soigner l’objet social et l’équilibre entre les associés

Il est important de définir un objet social précis dans les statuts de la société pour éviter des litiges ou des modifications statutaires ultérieures.

En outre, une SCI doit être constituée par au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Il n’est donc pas possible de constituer seul une SCI.

La répartition égalitaire du capital entre deux associés doit être envisagée avec prudence. Sans mécanisme statutaire de sortie ou de règlement des désaccords, une SCI détenue à 50/50 peut être durablement paralysée.

Mesurer la responsabilité des associés

Contrairement aux sociétés commerciales, comme les SAS ou les SARL, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.

Les créanciers doivent toutefois, en principe, poursuivre préalablement et vainement la société avant de se retourner contre les associés.

Anticiper les conséquences du régime fiscal

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, même s’ils ne sont pas distribués (article 8 du Code général des impôts).

Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont soumis à l’impôt sur le revenu que si la société leur distribue un dividende.

Il convient également de garder à l’esprit que l’exercice d’une activité de location meublée est susceptible d’entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Une tolérance administrative peut s’appliquer lorsque les recettes commerciales demeurent strictement accessoires.

Dans tous les cas, le choix entre l’IR et l’IS doit être mûrement réfléchi en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux des associés.

Respecter le fonctionnement juridique et comptable de la SCI

Même familiale, la SCI demeure une personne morale distincte de ses associés. Il convient donc de tenir une comptabilité adaptée, de conserver les justificatifs, de réunir les associés pour les décisions requises et de formaliser ces décisions dans des procès-verbaux.

Il faut également éviter de confondre les comptes personnels des associés avec ceux de la société. Les avances ou retraits en compte courant doivent être identifiables et justifiés.

Encadrer la mise à disposition gratuite d’un logement

Lorsqu’une SCI à l’IR met gratuitement un logement à la disposition d’un associé, aucun loyer théorique n’est en principe imposé si l’opération respecte l’objet social ou a été régulièrement autorisée.

En contrepartie, les charges relatives au logement ne sont normalement pas déductibles.

Dans une SCI à l’IS, une mise à disposition gratuite peut soulever un risque d’acte anormal de gestion.

Prendre en compte les coûts et obligations de fonctionnement

La création d’une SCI implique des formalités juridiques et administratives plus complexes que l’acquisition en direct d’un bien immobilier, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.

En particulier, dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire.

De surcroît, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an ; les modalités d’approbation des comptes doivent être respectées conformément aux statuts et au régime applicable.

En conclusion, la SCI peut constituer un outil efficace pour organiser la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

Elle n’est cependant pertinente que si ses statuts, son régime fiscal et son fonctionnement correspondent réellement aux objectifs des associés.

Un accompagnement professionnel peut être utile afin de sécuriser les statuts, le régime fiscal et les principales étapes de constitution.

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