SCI ou SARL de famille : quelle forme choisir ?

La location meublée séduit de nombreux investisseurs compte tenu de ses avantages fiscaux, couplés à son rendement locatif qui est généralement supérieur à celui d’une location nue.

En pratique, il est possible d’exercer une activité de location meublée en nom propre ou via une société.

Lorsqu’une activité de location meublée est envisagée à plusieurs, le nom propre n’est pas toujours adapté, compte tenu notamment des contraintes spécifiques liées à l’indivision.

C’est pourquoi de nombreux loueurs font le choix d’exercer leur activité de location à travers une société.

Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. À cet égard, deux options se démarquent : la société civile immobilière (SCI) et la SARL de famille.

Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. Cet article a pour objet de faire un point à ce sujet.

La SCI : une société de nature patrimoniale

D’un point de vue juridique, la SCI doit comporter au moins deux associés et avoir au moins un gérant (qui peut être une personne physique ou une personne morale).

Une structure souple pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier

Elle n’a pas de capital social minimal et peut être constituée via l’apport d’un bien immobilier ou via un apport en numéraire.

La SCI présente de nombreux atouts par rapport à un investissement locatif en nom propre.

Elle bénéficie tout d’abord d’une flexibilité de gestion et d’une souplesse statutaire. À cet égard, elle offre une grande liberté dans la rédaction de ses statuts.

Les associés ont ainsi la possibilité de personnaliser ses modalités de gestion et d’adapter son organisation, ce qui en fait une structure adaptée à des projets familiaux.

Cette liberté a pour effet de rendre la structure plus souple qu’une indivision, laquelle peut, en cas de mésentente, entraîner des situations de blocage.

Il convient toutefois d’être rigoureux dans la rédaction des statuts pour pallier d’éventuelles situations de mésentente.

Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu peut également mettre gratuitement un logement à la disposition d’un ou de plusieurs associés, à condition que cette possibilité soit compatible avec son objet social ou qu’elle ait été régulièrement autorisée par les associés.

Aucun loyer théorique n’est imposé, mais les charges afférentes au logement ne sont alors pas déductibles des revenus fonciers.

Par ailleurs, la SCI facilite la transmission.

En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.

Cette démarche permet d’optimiser la fiscalité de la transmission, tout en gardant un contrôle sur le bien immobilier.

Quel régime fiscal pour une SCI ?

D’un point de vue fiscal, et sous réserve que l’activité de location meublée soit exercée à titre accessoire (ne dépasse pas 10 % de ses recettes annuelles), la SCI soumise à l’impôt sur le revenu permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 années de détention et 30 années en matière de prélèvements sociaux).

Pourquoi la location meublée peut-elle faire basculer la SCI à l’IS ?

La SCI relevant de l’impôt sur le revenu est généralement peu adaptée à l’exercice d’une activité de location meublée.

La raison est simple : la SCI doit avoir une activité civile (comme une activité de location nue).

La location de locaux d’habitation meublés constitue une activité commerciale sur le plan fiscal, qu’elle soit exercée de manière habituelle ou occasionnelle.

Une SCI qui loue un logement meublé, y compris pendant quelques semaines par an, peut donc devenir passible de l’impôt sur les sociétés (article 206 du Code général des impôts).

L’administration admet toutefois que la SCI ne soit pas soumise à l’IS lorsque les recettes commerciales restent strictement accessoires et n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Cette tolérance doit être appliquée avec prudence, notamment en présence de locations saisonnières répétées.

Cela étant, si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, il n’est pas possible de déduire toutes les charges (comme les frais d’acquisition), ni l’amortissement du bien immobilier, ce qui limite les opportunités de réduction fiscale.

Lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu et donne en location des immeubles nus, les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, qu’ils soient ou non distribués, selon le régime fiscal propre à chacun.

Pour les associés personnes physiques gérant leur patrimoine privé, les revenus relèvent en principe des revenus fonciers et supportent l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux au taux actuellement applicable (17,2 % en 2026).

En cours de vie sociale, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut être moins avantageuse pour les contribuables relevant des tranches les plus élevées du barème.

Toutefois, elle excelle à la sortie avec les abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quels effets pratiques ?

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle est intéressante fiscalement en cours de vie sociale.

Il y a en effet une moindre imposition avec un taux réduit d’impôt sur les sociétés jusqu’à 42.500 euros de bénéfices, la possibilité de déduire l’amortissement du bien, ainsi que de nombreuses charges (comme les frais d’acquisition du bien).

En revanche, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est très pénalisante à la sortie (aucun abattement pour durée de détention, réintégration des amortissements pratiqués pour le calcul de la plus-value, et imposition du bénéfice au niveau de la société, puis, en cas de distribution, imposition des dividendes entre les mains des associés).

Cela étant, d’un point de vue juridique, la responsabilité des associés de la SCI est indéfinie, ce qui peut représenter un risque financier potentiellement important.

De surcroît, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle doit se conformer à des obligations comptables rigoureuses, rendant sa gestion plus contraignante.

La SARL de famille : Un cadre fiscalement optimisé pour une location meublée

D’un point de vue juridique, la SARL de famille doit comporter au moins deux associés et avoir au moins un gérant (qui doit obligatoirement être une personne physique). Aucun capital social minimum n’est requis.

Les associés de la SARL de famille voient leur responsabilité limitée au montant de leurs apports, réduisant ainsi les risques financiers personnels.

Il convient toutefois de relativiser ce point, sachant qu’en cas d’emprunt, un banquier ne manquerait pas d’exiger une caution personnelle des associés de la SARL.

L’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes

D’un point de vue fiscal, conformément aux dispositions de l’article 239 bis AA du Code général des impôts, la SARL de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes (sans limitation de durée).

Lorsque la SARL de famille exerce une activité de location meublée et opte pour le régime des sociétés de personnes, le résultat est imposé directement entre les mains des associés.

La qualification de loueur professionnel ou non professionnel s’apprécie alors au regard de la situation fiscale de chaque foyer concerné et des conditions prévues par la loi.

Parmi ces avantages, il y a notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier, en cours de vie sociale, ce qui permet de réduire le résultat imposable.

Lorsque les associés relèvent du statut LMNP, la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers : exonération totale après 30 années de détention, grâce aux abattements pour durée de détention (22 années en matière d’impôt sur le revenu et 30 années en matière de prélèvements sociaux).

Toutefois, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au titre de l’activité de location meublée non professionnelle doivent être pris en compte pour le calcul de la plus-value. En pratique, le prix d’acquisition est minoré du montant de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable.

Cette règle concerne les associés relevant du statut LMNP. Lorsque l’un d’eux relève du statut de loueur en meublé professionnel, le régime des plus-values professionnelles peut s’appliquer à sa quote-part, sous réserve des conditions propres à ce régime.

Quelles sont les limites de la SARL de famille ?

La SARL de famille présente certaines limites.

Elle est notamment soumise à des conditions d’éligibilité particulièrement strictes.

L’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes est réservée aux SARL constituées uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un Pacs.

Chaque associé doit être directement uni aux autres par l’un de ces liens familiaux.

La ligne directe comprend notamment les parents, enfants, grands-parents et petits-enfants : elle n’est donc pas limitée au deuxième degré.

La SARL de famille n’est ainsi pas adaptée lorsqu’un investisseur souhaite y intégrer une société holding.

Par ailleurs, une modification de la composition de l’actionnariat, notamment à la suite d’un divorce, d’un décès ou d’une cession de parts, peut remettre en cause l’option lorsque les associés ne remplissent plus les conditions familiales exigées par l’article 239 bis AA du CGI.

Les conséquences doivent toutefois être examinées au cas par cas : tout changement familial n’entraîne pas nécessairement, à lui seul, la perte immédiate du régime.

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit d’un associé est en revanche délicate dans une SARL de famille exerçant une activité commerciale.

Elle peut notamment soulever une difficulté au regard de l’intérêt social et être qualifiée, selon les circonstances, d’acte anormal de gestion ou d’avantage consenti à l’associé. Une analyse spécifique est donc nécessaire.

D’un point de vue comptable, la SARL de famille doit établir des comptes annuels et les déposer sur le site du guichet unique.

D’un point de vue social, le gérant majoritaire est affilié au régime des indépendants (TNS) et doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même en l’absence de rémunération. Ce coût fixe peut alourdir la gestion financière.

En outre, la gestion d’une SARL peut être plus complexe que celle d’une SCI. Elle ne bénéficie pas de la même souplesse statutaire.

À noter qu’une SARL peut détenir et donner en location des immeubles nus. Toutefois, une activité exclusivement civile de location nue ne permet pas de bénéficier de l’option spéciale des SARL de famille prévue à l’article 239 bis AA du CGI. La société demeure alors, en principe, soumise à l’impôt sur les sociétés.

La SARL de famille est donc principalement adaptée à une activité commerciale, telle que la location meublée, et non à un projet exclusivement consacré à la location nue.

Quelle structure choisir pour un projet d’investissement locatif ?

Le choix entre la SCI et la SARL de famille dépend avant tout des objectifs.

Dans quels cas privilégier la SCI ?

Pour une gestion patrimoniale et la transmission familiale, la SCI est souvent une bonne solution.

Cependant, elle n’est pas adaptée à une activité à titre principal de location meublée, puisqu’elle passerait automatiquement à l’impôt sur les sociétés, avec tous les inconvénients qui en découleraient.

Dans quels cas privilégier la SARL de famille ?

Pour optimiser fiscalement une activité de location meublée, la SARL de famille constitue souvent une option pertinente, à condition de respecter les critères d’éligibilité.

Elle combine les avantages de la responsabilité limitée et d’une fiscalité attractive grâce au régime fiscal des sociétés de personnes.

La SARL de famille peut donc être un choix pertinent en fonction du projet et de la situation. Une analyse sur mesure est toutefois nécessaire.

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