Investissement immobilier locatif : SCI ou nom propre ?
📌 L’essentiel de l’article
- Nom propre : l’investissement en direct est plus simple à mettre en place et plus souple pour un investisseur seul. Les revenus sont imposés directement entre les mains du propriétaire.
- SCI : la société civile immobilière permet surtout d’organiser un achat à plusieurs, de faciliter la transmission du patrimoine et d’éviter certains blocages liés à l’indivision.
- Location nue : en nom propre comme via une SCI à l’IR, les loyers relèvent en principe des revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers peuvent s’appliquer.
- SCI à l’IS : l’option peut améliorer la fiscalité pendant la détention grâce à l’amortissement, mais elle peut être pénalisante à la revente en raison de la fiscalité des plus-values professionnelles et de l’imposition des distributions.
- Location meublée : une SCI à l’IR est en principe peu adaptée à la location meublée, qui constitue une activité commerciale susceptible d’entraîner l’assujettissement à l’IS, sous réserve de la tolérance administrative applicable aux recettes accessoires.
- Choix de structure : le nom propre convient souvent à un investissement simple ; la SCI devient plus pertinente en cas d’achat à plusieurs, de transmission familiale ou de stratégie patrimoniale de long terme.
L’acquisition d’un bien immobilier est un projet important qui nécessite une réflexion approfondie.
Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier locatif, le choix de la structure juridique est primordial.
Faut-il acquérir en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI) ?
Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’examiner attentivement pour faire un choix éclairé et adapté à la situation.
Cet article a pour objet de faire un point sur les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier locatif en SCI ou en nom propre.
Sommaire de la page
Acquisition en nom propre : simplicité et autonomie
L’acquisition en nom propre signifie que le bien immobilier est acquis en direct en tant que personne physique.
Le nom de l’acquéreur figure sur tous les actes relatifs à la propriété du bien, qui en assume l’entière responsabilité.
Pourquoi acheter en nom propre ?
Cette approche se distingue par sa simplicité et sa rapidité.
Les formalités administratives sont en effet réduites, se limitant à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Il n’y a pas de création de structure juridique complexe, ce qui accélère le processus d’achat et réduit les coûts initiaux.
Le propriétaire décide seul de l’usage du bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.
Le propriétaire peut mettre le bien en location nue ou meublée, et adapter son investissement à ses besoins.
D’un point de vue fiscal, en cas de location meublée non professionnelle (LMNP), le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers (régime micro-BIC) ou déduire ses frais réels (régime du réel). Nous vous invitons à consulter notre article sur la fiscalité Airbnb qui apporte des précisions utiles à ce sujet.
En outre, si le propriétaire conserve le bien sur le long terme, l’impôt sur la plus-value immobilière diminue en fonction de la durée de détention du bien (exonération totale après 22 années de détention en matière d’impôt sur le revenu et 30 années en matière de prélèvements sociaux).
En cas de location nue, l’éventuel déficit foncier peut être déduit du revenu global du propriétaire, dans une certaine limite, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu au niveau du foyer fiscal.
Quelles sont les limites de l’investissement en direct ?
L’investissement en nom propre n’a toutefois pas que des avantages.
En cas de dettes ou de litiges liés au bien immobilier, le patrimoine personnel du propriétaire pourrait, le cas échéant, être impacté.
Par ailleurs, en cas d’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs, c’est le régime de l’indivision qui s’appliquerait ; régime qui pourrait engendrer des blocages et des conflits en cas de désaccord.
En effet, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité des indivisaires, ce qui peut rendre la gestion difficile.
De plus, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil), ce qui signifie qu’un indivisaire peut quitter l’indivision à tout moment, obligeant les autres à racheter ses parts ou à vendre le bien.
Il sera en outre fait observer que la transmission du bien aux héritiers peut être complexe et coûteuse en termes de droits de succession.
À noter qu’en cas de location nue, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui peut entraîner une imposition élevée pour les contribuables aisés (barème progressif de l’impôt sur le revenu jusqu’à 45 %, couplé aux prélèvements sociaux de 17,2 %).
Acquisition d’un bien immobilier locatif via une SCI : mutualisation et structuration
L’acquisition via une SCI implique la création d’une entité juridique distincte, laquelle devient propriétaire du bien immobilier.
Les associés de la SCI détiennent des parts sociales et les décisions importantes sont prises collectivement (sous réserve des règles statutaires).
À noter qu’une SCI nécessite obligatoirement au minimum deux associés.
Pourquoi acheter via une SCI ?
La SCI permet d’acquérir un bien à plusieurs, en mutualisant les apports et en répartissant les risques entre les associés. Cette structuration peut faciliter l’obtention de prêts immobiliers.
En outre, la SCI possède son propre patrimoine, ce qui établit une distinction claire entre les biens personnels des associés et ceux de la société.
La SCI facilite également la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers en évitant l’indivision.
À cet égard, la transmission des parts sociales est généralement moins coûteuse et plus simple que celle du bien immobilier en direct. Il est aussi possible de séquencer la transmission dans le temps.
Il sera fait observer que les statuts d’une SCI peuvent être rédigés sur mesure, permettant donc d’adapter les règles de fonctionnement aux objectifs des associés.
Il est ainsi possible de prévoir des règles spécifiques pour la gestion, les décisions importantes, l’entrée de nouveaux associés, etc.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quel impact fiscal ?
D’un point de vue fiscal, la SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu lorsqu’elle donne en location des immeubles nus.
Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés, en fonction des objectifs des associés et de la stratégie de détention.
La SCI à l’IR est fiscalement proche d’une détention en direct : le résultat est déterminé au niveau de la société, puis imposé entre les mains des associés, qu’il soit ou non distribué.
La SCI à l’IS permet notamment de déduire l’amortissement de l’immeuble et certaines charges, ce qui peut améliorer la fiscalité pendant la période de détention.
En contrepartie, la fiscalité peut être plus lourde à la sortie, notamment en cas de revente du bien ou de distribution des résultats.
Pour une SCI à l’IR : la société est translucide fiscalement, et chaque associé déclare sa part des bénéfices dans sa déclaration de revenus annuelle.
Pour une SCI à l’IS : la société est imposée sur ses bénéfices et les associés ne sont imposés que s’ils reçoivent des dividendes.
L’IS permet par ailleurs d’amortir le bien immobilier et de passer en charges les frais d’acquisition.
En matière de droits de mutation, il est possible de pratiquer une décote sur la valeur des parts sociales d’une SCI, ce qui peut réduire le montant des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation des parts aux enfants.
Quelles sont les limites de la SCI ?
La SCI présente malgré tout des inconvénients.
La création d’une SCI implique des formalités juridiques et administratives plus complexes, ainsi que des coûts supplémentaires par rapport à une acquisition en direct.
Cela inclut la rédaction des statuts, l’immatriculation de la société, etc.
L’acquisition via une SCI peut également priver les associés de certaines protections attachées à l’achat en direct par une personne physique.
Selon les cas, l’acquisition par une SCI peut notamment exclure le bénéfice du délai de rétractation ou de réflexion réservé aux acquéreurs non professionnels, ainsi que certaines protections applicables à l’emprunteur personne physique.
Ce point doit être anticipé avant la signature, notamment lorsque l’immeuble est destiné à l’habitation ou à un investissement familial.
La tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la SCI est soumise à l’IS.
Par ailleurs, et pour rappel, la SCI nécessite au minimum deux associés. À cet égard, il n’est pas possible de créer une SCI unilatérale (comme ce serait le cas pour une SAS ou une SARL par exemple).
De plus, la responsabilité des associés de la SCI est indéfinie. Ils « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social » (article 1857 du Code civil).
En matière fiscale, si la SCI est soumise à l’IR, les revenus fonciers sont imposables au niveau des associés, – qu’ils soient distribués ou non – (article 8 du Code général des impôts), ce qui peut être dissuasif et fiscalement pénalisant dans certaines situations.
En effet, si un associé s’abstient (volontairement ou non) de déclarer ses revenus fonciers, sous prétexte que ceux-ci ne lui auraient pas été distribués, il s’exposerait alors à des rectifications fiscales, couplées à des intérêts de retard.
L’option pour l’IS peut être intéressante, mais ce choix est définitif et peut engendrer une fiscalité lourde à la sortie.
En effet, dans une SCI à l’IS, la plus-value réalisée en cas de cession du bien immobilier est soumise au régime des plus-values professionnelles (avec réintégration des amortissements pratiqués), sans abattement pour durée de détention (contrairement à la SCI soumise à l’IR).
À noter par ailleurs que la SCI est par nature une société civile, et non commerciale.
La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal.
Une SCI à l’IR qui exerce une activité de location meublée de manière habituelle, ou à titre principal, risque donc de devenir passible de l’impôt sur les sociétés.
L’administration admet toutefois que les opérations commerciales accessoires ne remettent pas en cause le régime fiscal de la SCI lorsque leur montant reste limité.
Cette tolérance doit être appliquée avec prudence, notamment en présence de locations meublées ou saisonnières répétées.
Cela étant, la SCI ne doit pas être constituée dans un but exclusivement ou principalement fiscal.
Par exemple, la création d’une SCI destinée à louer à faible prix un immeuble occupé par ses propres associés, afin de générer artificiellement des déficits fonciers, peut être contestée par l’administration fiscale sur le terrain de l’abus de droit.
La SCI doit donc répondre à une véritable logique patrimoniale, familiale ou économique : organisation de la détention, transmission progressive, gestion collective, protection contre les blocages de l’indivision ou structuration d’un patrimoine immobilier.
Nom propre ou SCI : comment choisir ?
En conclusion, le choix entre l’acquisition en nom propre ou via une SCI dépend de la situation personnelle du ou des investisseurs, des objectifs poursuivis, et de la tolérance au risque.
L’acquisition en nom propre est plus simple et rapide, mais elle expose le patrimoine personnel et peut rendre la gestion et la transmission plus complexes, surtout en cas d’achat à plusieurs.
La SCI offre une meilleure structuration, une séparation des patrimoines et une transmission facilitée, mais elle implique une gestion plus complexe et des formalités plus lourdes.
Une analyse au cas par cas est donc indispensable pour faire un choix éclairé en la matière.
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