SCI IR ou IS : comparaison fiscale et pièges à éviter

En principe une SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes. Son résultat imposable est ainsi imposable suivant les règles de l’impôt sur le revenu (IR).

Conformément aux dispositions de l’article 8 du code général des impôts, lorsqu’une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices réalisés, à proportion de leur quote-part du capital social détenu.

Une SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés sur option, ou lorsqu’elle exerce une activité commerciale à titre principal.

Les règles d’imposition à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés d’une SCI varient significativement, que ce soit en cours de vie sociale, ou au moment de la sortie.

Cet article a pour objet de faire un point sur les avantages et les inconvénients d’une SCI à l’IR ou à l’IS.

Traitement fiscal d’une SCI à l’IR

Les bénéfices réalisés par une SCI soumise à l’IR sont imposés entre les mains de ses associés suivant les règles de l’impôt sur le revenu.

Chaque associé fait l’objet d’une imposition en proportion de la quote-part du capital social qu’il détient au sein de la SCI.

Il est important de relever que les associés d’une SCI IR sont imposés sur les bénéfices réalisés par la société, que ceux-ci soient distribués ou non.

Ainsi, même si les bénéfices sont mis en réserve, les associés d’une SCI IR sont malgré tout imposés (article 8 du code général des impôts).

Si la société civile donne en location nue un ou plusieurs immeubles, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu, sur les loyers encaissés par la société, dans la catégorie des revenus fonciers.

Le revenu foncier est déterminé au niveau de la SCI.

Il correspond à la différence entre les loyers perçus au titre de la location nue, et les frais et les charges acquittés en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

Parmi les charges déductibles, il y a notamment les dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble loué, les dépenses d’amélioration (uniquement dans les immeubles à usage d’habitation), les primes d’assurance, les frais de garde et de gestion, ou encore les taxes foncières.

A noter que les revenus tirés d’une sous-location d’immeubles nus sont imposables, non comme des revenus fonciers, mais comme des BNC (bénéfices non commerciaux).

Cela étant, les revenus fonciers sont imposables au niveau de l’associé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45%), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. L’imposition peut ainsi être très lourde.

Le revenu foncier peut être imposé selon le régime du réel ou, le cas échéant, selon le régime du micro-foncier.

Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers de la SCI sont inférieurs à 15.000 euros sur l’année d’imposition.

Pour bénéficier du régime du micro-foncier, l’associé doit obligatoirement louer nu un bien immobilier dont il est propriétaire.

Dans le cadre du régime du micro-foncier, l’associé déclare le montant brut de sa quote-part des revenus fonciers (sans déduire quoi que ce soit), et il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% qui est représentatif de l’ensemble des charges foncières.

En cas d’application du régime du réel, les associés peuvent déduire, du revenu foncier brut, les charges foncières.

Si un résultat négatif apparaît, le déficit foncier constaté peut s’imputer sur le revenu global de l’associé dans la limite de 10.700 euros par an (article 156, I-3° du code général des impôts).

La fraction du déficit excédant la limite annuelle de 10.700 euros peut s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cela étant, si la société civile cède un bien immobilier, la plus-value constatée est alors imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Si le bien immobilier est mis gratuitement à la disposition d’un associé qui l’occupe comme résidence principale, il peut en principe bénéficier de l’exonération prévue en faveur de la vente d’une résidence principale.

Par ailleurs, et conformément aux dispositions de l’article 150 VC, I du code général des impôts, lorsque le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour durée de détention.

La plus-value est alors exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention. Elle est également exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

Si elle n’est pas exonérée, la plus-value de cession est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux global de 36,2%.

D’un point de vue déclaratif, chaque associé reporte dans sa déclaration de revenus la quote-part lui revenant dans les résultats de la SCI.

Du côté de la société civile, elle doit souscrire chaque année une déclaration de résultats sur le formulaire n°2072. Cette déclaration doit être adressée au mois de mai au service des impôts du lieu du principal établissement de la SCI.

En cas de cession par la SCI d’un immeuble, qui générerait une plus-value de cession, une déclaration n°2048 IMM doit être déposée au service de la publicité foncière dans le mois suivant la date de l’acte notarié de vente. C’est le notaire qui s’occupe de cette formalité.

Du côté des associés, ils doivent reporter dans leur déclaration de revenus la quote-part leur revenant de la plus-value nette imposable.

Il découle de l’ensemble de ces règles qu’une SCI à l’IR présente des inconvénients en cours de vie sociale : lourde imposition selon le régime des revenus fonciers, et ce, même si les bénéfices ne sont pas distribués aux associés.

Toutefois, la sortie d’une SCI à l’IR peut être avantageuse, avec le régime des plus-values immobilières des particuliers, pouvant aboutir à une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après respectivement 22 années de détention et 30 années de détention.

Traitement fiscal d’une SCI à l’IS

Une SCI peut être soumise à l’IS sur option, ou de plein droit lorsqu’elle se livre, à titre principal, à une activité commerciale.

L’option pour l’assujettissement à l’IS doit être notifiée au service des impôts dont dépend la SCI (lieu de son principal établissement), avant la fin du troisième mois de l’exercice au cours de laquelle la société souhaite être soumise à cet impôt.

Une SCI est considérée comme se livrant à une activité commerciale, lorsqu’elle donne un immeuble en location meublée, ou qu’elle exerce une activité de marchand de biens.

Les bénéfices imposables réalisés par une SCI à l’IS correspondent aux revenus acquis par la société.

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IS, elle peut déduire les frais d’acquisition de l’immeuble.

Une SCI à l’IS peut également déduire de son résultat les amortissements sur les immeubles (contrairement à une SCI à l’IR).

Elle peut en outre déduire de son résultat les rémunérations versées à son gérant (sous réserve que le travail soit effectif, et que le montant de la rémunération ne soit pas excessif).

Le bénéfice réalisé par une SCI IS est imposé à un taux réduit de 15% dans la limite annuelle de 42.500 euros, et de 25% au-delà (sous réserve que le chiffre d’affaires annuel de la SCI n’excède pas 10 millions d’euros).

Du côté des associés, ils ne sont imposés que sur les bénéfices qui leur sont distribués. Ainsi, contrairement à une SCI IR, les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices mis en réserve.

Les dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (12,8% d’impôt sur le revenu et 18,6% de prélèvements sociaux), ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu (avec un abattement de 40% sur le montant brut des dividendes distribués) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6%. Le taux global des prélèvements sociaux a été ajusté par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

En cas de cession de l’immeuble social, la plus-value dégagée est imposée à l’IS selon le régime des plus-values professionnelles.

Les abattements qui s’appliquent si la SCI est imposée à l’IR ne sont pas applicables pour les SCI soumises à l’IS, ce qui est particulièrement désavantageux.

D’autant que la plus-value doit être calculée en réintégrant les amortissements pratiqués en cours de vie sociale (ce qui augmente mécaniquement le montant imposable).

D’un point de vue déclaratif, une SCI IS doit souscrire chaque année (généralement au mois de mai de l’année d’imposition) la déclaration de résultats n°2065.

En cas de distribution de dividendes par la SCI IS, elle doit souscrire une déclaration n°2777, ainsi qu’une déclaration IFU.

Du côté des associés, le montant des dividendes doit être porté dans leur déclaration annuelle des revenus.

Compte tenu de ce qui précède, une SCI IS peut être avantageuse en cours de vie sociale, puisque tant que la société ne distribue pas son résultat, les associés ne subissent aucune imposition.

Le taux de l’IS (de 15 à 25%) est également inférieur au barème progressif de l’impôt sur le revenu couplé aux prélèvements sociaux (jusqu’à 62,2%, voire jusqu’à 66.2% si l’associé de la SCI est assujetti à la contribution sur les hauts revenus, ou même davantage encore s’il est assujetti également à la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR).

Au moment de la sortie (cession de l’immeuble social ou des parts sociales par les associés), la fiscalité est plus élevée dans une SCI IS qu’une SCI IR, dans la mesure où il n’y a aucun abattement pour durée de détention qui s’applique.

Parmi les éléments à prendre en compte pour faire un choix entre une SCI IR et une SCI IS, il convient de relever que des droits d’enregistrement (5,8%) sont en principe dus sur les apports d’immeuble à une SCI IS (contrairement à une SCI IR).

A noter également que l’assujettissement à l’IS d’une SCI entraine l’éligibilité de la contribution sur les revenus locatifs de 2,5% des recettes nettes de la location (pour les immeubles achevés depuis au moins 15 ans).

Il est également important de relever que l’avantage en nature, correspondant à la mise à disposition gratuite de l’immeuble social à un associé d’une SCI IS, est imposé au niveau de ce dernier comme un revenu réputé distribué (catégorie des revenus de capitaux mobiliers).

Cela étant, une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ne bénéficie pas nécessairement des garanties procédurales applicables aux entreprises commerciales.

Ainsi, par un arrêt en date du 13 juin 2025 (CAA Paris, n° 24PA01196), la Cour Administrative d’Appel de Paris a jugé qu’une SCI exerçant une activité civile de location nue, bien qu’assujettie à l’IS, ne pouvait pas se prévaloir de la garantie limitant à trois mois la durée de la vérification sur place prévue à l’article L. 52 du Livre des procédures fiscales.

La juridiction rappelle que l’option pour l’impôt sur les sociétés n’a pas pour effet de modifier la nature civile de l’activité exercée.

Ainsi, le choix du régime d’imposition n’emporte pas, à lui seul, application des règles procédurales réservées aux entreprises industrielles, commerciales ou artisanales.

Foire aux questions

Une SCI est-elle automatiquement soumise à l’IR ?

En principe, une SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI). Les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur leur quote-part des résultats, qu’ils soient distribués ou non.

Une SCI peut-elle opter librement pour l’impôt sur les sociétés ?

Oui. L’option pour l’IS est possible, sous réserve de respecter certaines conditions. Elle devient obligatoire si la SCI exerce une activité commerciale à titre principal (par exemple une location meublée à titre habituel).

La SCI à l’IS permet-elle d’amortir l’immeuble ?

Oui. Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI soumise à l’IS peut pratiquer des amortissements sur l’immeuble, ce qui réduit le résultat imposable. En contrepartie, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.

La plus-value est-elle plus avantageuse en SCI à l’IR ou à l’IS ?

La SCI à l’IR bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

La SCI à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles, sans abattement, ce qui peut être nettement moins favorable à long terme.

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